Jak nie dać sobie nawinąć makaronu na uszy?

Przy 18% inflacji i znacznie niższych stopach procentowych osoby posiadające oszczędności przebierają nogami w poszukiwaniu inwestycji, które choć trochę byłyby w stanie uśmierzyć inflacyjny ból. Ofert pasywnych inwestycji pojawia się również całkiem sporo, gdyż organizatorzy różnorakich projektów w takim otoczeniu mierzą się z problemem drogiego finansowania lub jego braku, czy też po prostu wolą współpracować z osobami prywatnymi, a nie z bankami (z różnych powodów, nie zawsze dobrych). W tym artykule dzielę się moją opinią kiedy warto rozważać pasywne inwestowanie w nieruchomości, a kiedy lepiej sobie odpuścić i poszukać czegoś innego. A przede wszystkim – jak nie dać sobie nawinąć makaronu na uszy!

W tym artykule dowiesz się:

• Kiedy brać pasywne inwestowanie pod uwagę?
  • Sensowne argumenty “ZA”
  • Kiepskie argumenty
  • A co z rentownością?
• Kiedy lepiej jednak odpuścić?
• Jakiego makaronu lepiej nie dać sobie nawinąć na uszy?

Ten artykuł pochodzi z serii “Pasywne inwestowanie w nieruchomości”. Chcesz być na bieżąco z tym tematem? Zapisz się do dedykowanej listy mailingowej poświęconej edukacji w tym zakresie!

Kiedy brać pasywne inwestowanie pod uwagę?

W artykule pt. “Pasywne inwestowanie – 7 grzechów głównych” wymieniłem kilka powodów dlaczego w ogóle inwestorzy sięgają po pasywne inwestowanie w nieruchomości (czym jest takie inwestowanie wyjaśniłem w tamtym artykule – szczegóły kiedy indziej). Były to takie powody jak:

• nie mamy czasu na aktywne prowadzenie projektu i wolimy to powierzyć komuś innemu,
• nasz czas jest znacznie bardziej wartościowy w naszej pracy, niż w nadzorowaniu projektów nieruchomościowych (per godzina),
• nie mamy kompetencji i umiejętności do realizacji takich projektów,
• chcemy rozproszyć ryzyko wkładając nasze środki “po trochu” w szereg projektów,
• w grupie inwestorów “jest raźniej”,
• wolimy zaufać komuś kogo znamy np. zachęca z YouTube’a czy szkolenia, niż samemu sobie.

Sensowne argumenty “ZA”

Jak zauważycie – powyższe powody są związane z sytuacją samego inwestora, ale jeszcze nie z samą inwestycją – a to dlatego, że do inwestowania trzeba mieć konkretny powód, a nie fanaberię i chwilowe widzimisię – dopiero jak ustalimy nasze powody, to dopiero wówczas powinniśmy rozpatrywać konkretną inwestycję (co będzie tematem na inna artykuły). A szczególnie do pasywnego inwestowania warto mieć dobre powody. Które z powyższych, z mojego doświadczenia zarówno inwestowania, jak i pomagania w inwestowaniu, mają sens? Tylko dwa z nich:

1. Dywersyfikacja ryzyka – inwestowanie w nieruchomości to nie jest tania zabawa – dzisiaj to z reguły nie mniej niż 150 tys. PLN gotówki lub kredytu na start (i za to znajdziemy co najwyżej maluśką kawalerkę w małym mieście – i to ze świecą). Zwłaszcza w przypadku wynajmu są to wysokie kwoty. Najtańsze mieszkanie jakie kupiłem wyniosło mnie łącznie z remontem 75 tys. PLN, ale było kupione w 2015 roku i w Chorzowie. A ponieważ dobra dywersyfikacja ryzyka portfela oznacza z reguły 5, 10 lub więcej niezależnych nieruchomości, to żeby ją osiągnąć musielibyśmy zainwestować około miliona złotych. To oznacza, że dobrze byłoby mieć majątek o wartości dobrze ponad milion złotych (abstrahuję obecnie od kredytów ze względu na ich wysokie oprocentowanie – a nawet jeśli z nich byście korzystali, to jednak potrzebujecie wkład własny oraz tak duża liczba jednostek jest trochę bardziej skomplikowana do kredytowania, chociaż da się). A jeśli jednak zdecydujecie się na inwestowanie w droższych miastach i niekoniecznie w najtańsze kawalerki – to pewnie potrzebujecie kilka milionów złotych. Analogicznie gdybyście chcieli prowadzić inną działalność (deweloperka, flipping, etc.) to dla dywersyfikacji dobrze prowadzić szereg projektów naraz. Życzę Wam takich środków, ale dla większości osób jest to poza zasięgiem możliwości. Wtedy pasywne inwestowanie w nieruchomości ma spory sens – przy odpowiednim doborze inwestycji możecie zainwestować nawet relatywnie niewielką kwotę za jednym zamachem w portfel mieszkań na wynajem, szereg projektów deweloperskich, czy działalność flippingową, lub też podzielić dostępną inwestycję na mniejsze kwoty, które zainwestować w kilka czy kilkanaście projektów i organizatorów – nawet o podwyższonym ryzyku. Nawet jeśli jednemu “powinie się noga”, to wszystkie naraz nie zakończą się porażką. A ponieważ próg wejścia w różnego rodzaju opcje inwestowania grupowego zaczynają się od kilku, kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy (nawet już zdywersyfikowanych), to łatwiej osiągnąć dywersyfikację portfela (nie musimy być milionerami!).
2. Brak czasu / Wysoka wartość prywatnego czasu – inwestowanie w nieruchomości bywa pracochłonne – nawet jeśli pójdziemy w prosty zakup mieszkania na wynajem i skorzystamy z pomocy partnerów (zarówno w trakcie zakupu, remontu, jak i późniejszego zarządzania i rozliczania podatków!) to każdy kto ma takie mieszkanie wie, że czasem trzeba jednak poświęcić tematowi parę godzin – zwłaszcza na początku, a jeśli ma się pecha (zwłaszcza w przypadku owych partnerów) to przeradza się to w pewien kawałek naszego czasu pracy. A jak mamy większy portfel to tym bardziej. Im głębiej w las (flipping, deweloperka etc.) tym zaangażowania jest więcej. Oczywiście znajdziecie w “internetach” mnóstwo filmów z historiami jak ktoś zbudował automatyczny biznes nieruchomościowy etc., ale po pierwsze musiał na wstępie zainwestować ten czas, a po drugie nie ma rzeczy bezobsługowych. I o ile nie zarabiamy jakichś super kokosów to może nam ten czas nie przeszkadzać, ale jeśli pracujecie w “dużym korpo”, jesteście freelancerem w IT, czy macie prężny biznes w innej branży to każda godzina Waszego czasu naprawdę dużo kosztuje (500, 1000 i więcej PLN, EUR czy USD) – i może szkoda ją poświęcać na pilnowanie faktur, zastanawianie się nad ubezpieczeniami, czy gonieniem swojego pracownika czy usługodawcy którego do tego zatrudniliśmy. Pasywna inwestycja nie wymaga tak dużego zaangażowania czasowego – w końcu to organizator projektu w zamian za lepsze “frukta” dla siebie odwala całą robotę za nas. Oczywiście nie jest tak, że nie ma przy pasywnym inwestowaniu w ogóle pracy – trzeba taką inwestycję (1) znaleźć (nawet jeśli to po prostu spółka na giełdzie – ale to prostsze niż znalezienie dobrego mieszkania), (2) przeprowadzić analizę due diligence, (3) zawrzeć transakcję (czasem to tylko kliknięcie w telefon), (4) okresowo monitorować wyniki i perspektywy inwestycji (poziom komplikacji monitoringu jest inny niż przy portfelu mieszkań, czy flipów, można to też robić znacznie rzadziej), (5) rozliczać podatki po zakończeniu (co przy rozwiązaniach dywidendowo-odsetkowych może realizować za nas organizator).

Kiepskie argumenty

Jeżeli przy myśli o inwestowaniu pasywnym kierujemy się wyłącznie albo przede wszystkim jednym z poniższych trzech powodów – to może jednak nie pchajmy się w taką pasywną inwestycję. Dlaczego poniższe argumenty inwestycyjne uważam za kiepskie, a może i nawet bzdurne?

1. Brak kompetencji i umiejętności – uważam, że na dłuższą metę inwestując pasywnie w jakiś biznes nieruchomościowy powinniśmy rozumieć jak on działa – nie musimy zostać budowlańcem, mistrzem najmu, czy flippingu, ale powinniśmy wyedukować się na tyle, żeby mieć świadomość jak dany biznes działa, gdzie są ryzyka, wiedzieć kiedy ktoś robi nas w bambuko na liczbach, czy obiecuje gruszki na wierzbie. Inaczej prędzej czy później przejedziemy się na naszej inwestycji. Powinno nam dawać do myślenia, że najlepsi inwestorzy giełdowi z Warrenem Buffetem na czele poświęcają tygodnie i miesiące na zrozumienie modelu biznesowego swojego celu inwestycyjnego – lub po prostu w niego nie inwestują. A skoro powinniśmy się wyedukować, to co za różnica czy sami będziemy inwestować, czy zrobi to ktoś za nas? To nie jest więc argument.
2. W grupie raźniej – zauważyłem, że w inwestowaniu ludzie często podejmują decyzję o danej inwestycji ponieważ zrobił to jego brat, syn, ojciec, przyjaciel, czy znajomy z pracy albo sportu. Bo tak jest raźniej, pewniej, daje nam to jakieś mentalne rozgrzeszenie – “jeśli wtopię to nie będę sam”. Zjawisko to w ogóle jest zbadane w przypadku zarządzających funduszami inwestycyjnymi – wolą oni często inwestować w to, co inne fundusze, bo jeśli dana spółka jednak przyniesie straty to trudno “robiliśmy to co inni” – bycie w kontrze jest bardzo niepopularne (efekt jest taki, że aktywnie zarządzane fundusze mają z reguły gorsze wyniki niż zwykły indeks giełdowy). I o ile podpowiedzi znajomych często mogą być ciekawym sposobem na dowiedzenie się, że jest jakaś ciekawa opcja inwestycyjna – to fakt, że ktoś znajomy w nią inwestuje ani nie gwarantuje lepszych wyników (wręcz sugeruje, że mogą być gorsze…), ani nie gwarantuje bezpieczeństwa, staje się tylko wymówką lub skrótem myślowym – ba, często wtedy obniżamy nasze oczekiwania i wymagania, a potem jesteśmy niezadowoleni z zaskoczeń. Ja osobiście często wymieniam się moimi tezami inwestycyjnymi z jednym dobrym znajomym – ale praktycznie nigdy on nie inwestuje w to co ja, ani ja w to co on. Po prostu jesteśmy sparing partnerami, podpowiadamy sobie np. na etapie analizy, ale każdy odpowiada za siebie. I nam się to sprawdza.
3. Komuś ufamy – zbudowane zaufanie przez organizatora projektu to chyba najgorszy z powodów do powierzenia komuś pieniędzy. To, że kogoś często oglądamy na YouTube’ie, słuchamy w podcaście, czy oglądamy na konferencjach – a może mamy z nim bliższe relacje biznesowe – kompletnie nie jest gwarantem tego, że z daną osobą nie stracimy. Czym innym jest dobra aparycja, umiejętność przemawiania, czy liczne grono fanów – a czym innym skuteczność inwestycyjna, umiejętność zarządzania ryzykami projektu, czy po prostu zdrowy rozsądek. Zresztą im lepsze sztuczki, większe budżety reklamowe i wyrafinowane narzędzia marketingowe są wykorzystywane, tym większą czujność powinniśmy zachować. Pokazują to takie historie jak piramida finansowa Bernarda Madoffa, całkiem niedawny upadek Sama Bankman-Frieda, jak i przykłady z naszego domowego ogródka z Amber Gold na czele.

Powyższe trzy powody w niczym oczywiście nie przeszkadzają – pod warunkiem jeśli wykonamy samodzielne i poprawne due diligence, będą spełnione inne kryteria inwestycyjne i nie pojawią się żadne istotne powody do odrzucenia inwestycji (tzw. czerwone flagi). Ale jeśli tylko one nam przyświecają, to może odpuśćmy. Okazje są jak autobusy, jeden odjedzie, kolejny będzie za chwilę. Lepiej poczekać dłużej na przystanku niż wsiąść do niewłaściwego z nich.

A co z rentownością?

Zauważyliście pewnie, że nic nie napisałem o powodzie do inwestowania brzmiącym “pasywne inwestowanie jest bardziej rentowne”. Jak dla mnie nie jest powód do inwestowania per se (bo od czego jest bardziej rentowne? A czy nie ma jeszcze bardziej rentownych sposobów inwestowania?), a po drugie – nie jest prawdziwy!

ZAWSZE kiedy mamy partnera – organizatora projektu – pobiera on jakieś wynagrodzenie za swoją pracę, najczęściej w postaci wyższego udziału w zysku, czy pokrycia kosztów – więc zysku zostanie z reguł mniej, niż gdybyśmy sami przeprowadzili dany projekt. Organizator projektu nie jest też organizacją charytatywną – sam musi na tym zarabiać i musi mu się to jakoś opłacać. Prawie zawsze pasywna inwestycja jest też mniej korzystna podatkowo, niż samodzielne inwestowanie. Wprawdzie przy większej skali działalności nieruchomościowej pojawiają się pewne efekty skali biznesu (np. możliwość zakupu większego gruntu o niższym koszcie jednostkowym, czy dostęp do tańszych usługodawców), czy nieco tańsze finansowanie, które sprzyjają lepszym wynikom – ale każdy kto sam dewelopował lub flipował wie, że może uzyskać lepsze rentowności samodzielnie.

Prawdą natomiast może być to, że jak podliczymy koszt alternatywny nasz czasu, to może okazać się, że taniej jest mieć partnera który wykona robotę inwestycyjną za nas w zamian za nieco niższy zysk dla nas – ALE wówczas wracamy do punktu powyżej “brak czasu / wysoka wartość prywatnego czasu”.

Oczywiście rentowność inwestycji jest ważna – ale dopiero na etapie jej analizy i weryfikacji, a nie na etapie samej decyzji strategicznej “czy chcę pasywnie inwestować”. To będzie temat na kolejne artykuły.

***

Zobaczmy teraz jakie sygnały osobiste powinny nam również podpowiadać, że pasywne inwestowanie w ogóle nie jest dla nas.

Kiedy lepiej jednak odpuścić?

Są takie momenty, kiedy negatywna selekcja sprawdza się lepiej niż pozytywna – zarówno prywatnie (np. dobór partnera / partnerki, miejsca do mieszkania, rasy psa), jak i zawodowo (np. dobór pracodawcy). Osobiście równie często w doborze inwestycji posługuję się pytaniem “czy to dla mnie dobra inwestycja”, jak “czy to dla mnie nieodpowiednia inwestycja” – a niekiedy jest to dominujące kryterium! W końcu jak odrzucimy wszystkie “zbuki” to pozostałe na placu boju powinny najpewniej pozostać opcje “wystarczająco dobre”.

W pasywnym inwestowaniu takimi negatywnymi argumentami z perspektywy osobistej, które podpowiadają kiedy jednak lepiej sobie odpuścić tę kategorię inwestowania, moim zdaniem są:

1. Brak akceptacji ryzyka częściowej lub całkowitej straty – NIEOMAL KAŻDA inwestycja wiąże się z ryzykiem straty – częściowej lub całkowitej – niezależnie czy są to akcje, obligacje, surowce, kryptowaluty, czy też właśnie w nieruchomości, zwłaszcza w sposób pasywny. Pewnym wyjątkiem od tej zasady są obligacje skarbowe i lokaty bankowe (ale do określonych kwot gwarantowanych przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny), choć i tam pewne teoretyczne mikro-ryzyka istnieją (państwa rządzone w sposób rozrzutny potrafią popaść w upadłość, a problemy systemu bankowego mogą stać się na tyle duże, że nie otrzymamy zwrotu pełnej kwoty z lokaty). Pasywne inwestowanie w nieruchomości nie jest w żaden sposób inne od inwestowania w akcje czy obligacje – niezależnie jaką formułę inwestowania wybierzemy, KAŻDA Z NICH NIESIE RYZYKO CZĘŚCIOWEJ LUB CAŁKOWITEJ STRATY. I ryzyko to jest większe, niż w przypadku samodzielnego inwestowania w nieruchomości – w końcu najczęściej inwestujemy w spółkę, pożyczamy komuś środki, lub powierzamy swój majątek (np. przy flipie 50/50). I nie ma w tym systemu gwarancji, jak w systemie bankowym. Jeżeli więc nie akceptujemy faktu możliwej straty (czy to z powodów emocjonalnych, a może dlatego, że inwestujemy środki przeznaczone na studia dzieci, zakup nowego mieszkania), to pasywne inwestowanie w nieruchomości nie jest dla nas – i wybierzmy po prostu lokatę lub obligacje skarbowe.
2. Brak płynności / Brak akceptacji opóźnionych płatności – drugą ważną specyfiką pasywnego inwestowania w nieruchomości (zresztą podobnie jak w część aktywów finansowych) jest ryzyko braku płynności – czyli tego, że środki będą zamrożone i nie będą dostępne w dowolnej dla nas chwili – np. wtedy gdy będziemy musieli nagle z nich skorzystać. Nieruchomości to nie konto bankowe – trudno je sprzedać w dowolnej chwili i wycofać z nich część ulokowanych środków. Dlatego żadna z nich (z wyjątkami np. giełdowych spółek nieruchomościowych w tym REITów lub obligacji korporacyjnych notowanych na rynku finansowym) nie dają opcji szybkiego umorzenia środków – a nawet w ich przypadku z szybkim wyjęciem środków może wiązać się dodatkowy koszt. Co więcej – nawet jeśli pasywny projekt ma przewidywany okres umorzenia w terminie X, to zawsze istnieją obiektywne ryzyka (rynkowe, administracyjne, techniczne), że nie nastąpi to w zaplanowanym czasie (osobiście jestem teraz zaangażowany w projekt, który ma pół roku opóźnienia i status defaultu). Więc jeśli inwestujemy środki, co do których istnieje ryzyko, że będą nam potrzebne w przypadku jakiejś “awarii” lub w określonym czasie (zwłaszcza który jest krótszy niż czas projektu), to pasywne inwestowanie w nieruchomości to zły pomysł – może się okazać, że środków nie zobaczycie wtedy, kiedy byście ich potrzebowali. Lokatę możemy z reguły rozwiązać w dowolnej chwili (najwyżej utracimy odsetki), z detalicznych obligacji skarbowych możemy “wyjść” też w krótkim czasie. Więc jeśli środki które chcecie zainwestować to np. część Waszej poduszki bezpieczeństwa – to lepiej jednak ulokować je w banku (zresztą argument nr 1 też by to sugerował).
3. Brak kapitału w odpowiedniej ilości – powyższe dwa argumenty sprowadzają się najczęściej do trzeciego – nie mamy kapitału w odpowiednio dużej ilości, to co planujemy zainwestować opiewa na niską kwotę, a co gorsza – pochodzi z “poduszki bezpieczeństwa”. Po prostu – jeżeli całe nasze płynne oszczędności inwestycyjne sprowadzają się do kilku, kilkunastu czy niskich kilkudziesięciu tysięcy złotych (czyli w skrócie nawet nie stanowią typowej “poduszki bezpieczeństwa”, która powinna wystarczyć nam i naszej rodzinie na 3-6 miesięcy życia), to lepiej zapomnijmy o pasywnym inwestowaniu. Jeżeli dotychczas zgromadziliśmy tylko taką kwotę, to pasywne inwestowanie specjalnie nie odmieni naszego losu, a w razie pechowej sytuacji (nagła choroba, utrata pracy, rozwód, wypadek – czy po prostu niepowodzenie danego projektu) zostaniemy bez środków do życia ze względu na niższą płynność i większe ryzyko takiego sposobu inwestowania. Po prostu zbudujmy najpierw pożądane fundamenty finansowe oszczędności, a dopiero istotne nadwyżki lokujmy w bardziej ryzykowne aktywa – w tym inwestowanie pasywne w nieruchomości. Wprawdzie pojawiają się w Polsce opcje pasywnego inwestowania od 1 czy 10 tysięcy złotych (a gdyby doliczyć do tego obligacje notowane na giełdzie to nawet od 100 złotych), więc teoretycznie każdy może zacząć tak inwestować, ale nie zmienia to faktu, że taka inwestycja ze względu na niską płynność i podwyższone ryzyko nie powinno mieć istotnego udziału w portfelu inwestycyjnym i na pewno nie powinna obejmować poduszki bezpieczeństwa. Np. ja osobiście mam zasadę, że bardzo niepłynne i pasywne inwestycje nieruchomościowe stanowią maksymalnie ok. 10-20% moich płynnych aktywów, a z drugiej strony żeby takie inwestowanie miało ręce i nogi (zwłaszcza pod względem czasu poświęconego na dobór i weryfikację inwestycji) to wchodzę w nie z większymi kwotami. Z jednego i drugiego wyniknie Wam, że bez kilkuset tysięcy płynnych aktywów finansowych nie ma co się pchać w pasywne inwestowanie w nieruchomości. Inaczej to trochę rozmienianie się na drobne przy zwiększaniu osobistego ryzyka.

I tak docieramy do tematy – jak uniknąć nawinięcia makaronu na uszy.

Jakiego makaronu lepiej nie dać sobie nawinąć na uszy?

Jeśli już wiemy jakie argumenty są sensowne do pasywnego inwestowania, które są “takie sobie”, a które powinny nas do takiego sposobu inwestowania zniechęcić – to możemy też określić jakie argumenty sprzedażowe, podsuwane przez organizatorów projektów w swoich reklamach czy sales pitchach są co najmniej nietrafione – lub powinny u nas zapalić czerwoną lampkę 🚨!

Moim zdaniem są to takie slogany jak:

• “Nie musisz się w ogóle znać na nieruchomościach, żeby w nie inwestować – my zrobimy całą robotę za ciebie”
• “Przyprowadź rodzinę lub kolegów – razem będzie raźniej” (a co więcej dostaniesz bonus)
• “Można zainwestować z niewielką kwotą – więc nie przejmuj się tym, że nie masz dużo oszczędności”
• “To bezpieczna alternatywa dla lokaty”
• “Na nieruchomościach nie da się stracić, więc możesz ulokować nawet swoją poduszkę bezpieczeństwa”
• “Mamy nasz własny fundusz gwarancyjny, więc w razie czego odkupimy od ciebie udziały”
• “Na 100% nie będzie żadnych opóźnień i środki będą na czas”
• “Możesz być pewny, że się na tym znam – przecież mam kanał na YouTubie”

Jeżeli za tymi hasłami nie idzie porządny projekt, solidny track record jego organizatora, a wszystko to nie zostało potwierdzone przez nasze due diligence – to spasujmy. Bo to nic innego jak nawijanie makaronu na uszy!

Czy powyższe kryteria są wystarczające do podjęcia decyzji o inwestycji?

Powiedzmy, że nasze powody inwestowania są racjonalne (dywersyfikacja/ oszczędność czasu), akceptujemy specyfikę pasywnego inwestowania (możliwość całkowitej lub częściowej straty, możliwość opóźnienia wypłaty i braku płynności, mamy odpowiednio wysoki kapitał) – to czy powinniśmy już inwestować? Są to warunki konieczne, ale nie są jeszcze wystarczające. W kolejnych krokach musimy jeszcze ocenić czy dana inwestycja prezentuje odpowiednią rentowność, zwłaszcza w porównaniu do potencjalnych ryzyk i alternatywnych opcji inwestycyjnych, a jeśli tak – to czy nasze due diligence inwestycji i organizatora projektu nie wykaże żadnych czerwonych flag 🚩 i krytycznych ryzyk 💣. Ale o tym w kolejnych odcinkach.