fbpx
Kategorie
Inteligentny inwestor Pasywne inwestowanie w nieruchomości

Pasywne inwestowanie w nieruchomości – 7 grzechów głównych (część 1. & 2.)

„Lista nowych podmiotów wpisanych na listę ostrzeżeń KNF”. Kiedyś na widok takiego nagłówka jeżył mi się włos na głowie w obawie, czy jedna z kilkunastu spółek inwestowania grupowego, którymi miałem przyjemność współzarządzać, nie wpadła do niechlubnego rejestru. Na szczęście na tyle świadomie z kolegami zarządzaliśmy tym biznesem przez szereg lat, że nigdy nie wydarzyła się ani taka wpadka, ani nawet spektakularna strata finansowa (chociaż omyłek, opóźnień i potknięć nie uniknęliśmy). Od półtora roku nie zajmuję się tym bezpośrednio takimi inwestycjami, ale odruch sprawdzania komunikatów UKNF pozostał. Tym większe było moje zaskoczenie…

[CZĘŚĆ 1. ORAZ 2. PONIŻEJ 😊]

„Lista nowych podmiotów wpisanych na listę ostrzeżeń KNF”. Kiedyś na widok takiego nagłówka jeżył mi się włos na głowie w obawie, czy jedna z kilkunastu spółek inwestowania grupowego, którymi miałem przyjemność współzarządzać, nie wpadła do niechlubnego rejestru. Na szczęście na tyle świadomie z kolegami zarządzaliśmy tym biznesem przez szereg lat, że nigdy nie wydarzyła się ani taka wpadka, ani nawet spektakularna strata finansowa (chociaż omyłek, opóźnień i potknięć nie uniknęliśmy – także mea culpa). Od półtora roku nie zajmuję się tym bezpośrednio takimi inwestycjami, ale odruch sprawdzania komunikatów KNF pozostał. Tym większe było moje zaskoczenie, gdy kilka tygodni temu ujrzałem w jednym z komunikatów UKNF jednego z bardziej znanych influencerów, YouTuberów, szkoleniowców i inwestorów w polskich „Internetach”.

W tym artykule dowiesz się:

Ten artykuł pochodzi z serii “Pasywne inwestowanie w nieruchomości”. Chcesz być na bieżąco z tym tematem? Zapisz się do dedykowanej listy mailingowej poświęconej edukacji w tym zakresie!

Co rynek ma za uszami?

Sprawa pozornie błaha – użycie sformułowania „fundusz inwestycyjny” w ramach jednej z kampanii marketingowych (co jest zarezerwowane dla określonych podmiotów zgodnie z Ustawą o funduszach inwestycyjnych). Samo ostrzeżenie to też nie wyrok, czy potwierdzenie winy, oznacza jedynie pewne niedogodności (publiczny wpis na ową niechlubną listę raczej nie pomaga w biznesie) oraz skierowanie sprawy do prokuratury, która daną sprawę będzie rozpoznawać i oceniać czy kierowane będzie oskarżenie. Nie mnie oceniać winę, zresztą może to głupia omyłka…

Jednak jest to kolejny symptom głębokiego problemu, z jakim z moich obserwacji mierzy się polski rynek pasywnego inwestowania w nieruchomości, na którym inwestowane są każdego roku setki milionów, jeśli nie miliardów złotych – poprzez pożyczki, weksle, flipy 50/50, spółki inwestowania grupowego, obligacje, czy inne formy lub instrumenty finansowe. Czasami wręcz mam wrażenie, że mamy u siebie swoisty Dziki Wschód z tym związany. A ponieważ moje “dlaczego” jest jasne – to widząc takie sytuacje nie mogę “siedzieć cicho”.

Chcę, żeby rynek nieruchomości był dostępny dla każdego –
żeby był łatwy, przejrzysty, bezpieczny i dopasowany do naszych potrzeb.

Moje “Dlaczego” 😊

Oczywiście inwestorzy rzadko pamiętają historię i ciemne strony powierzania pieniędzy innym. Tydzień temu, po 10 latach batalii, finał w sądzie apelacyjnym miała afera Amber Gold. Bezpośrednio nie była ona sprawą nieruchomościową, nieruchomości stanowiły natomiast sposób na wyprowadzanie pieniędzy klientów ze spółki. Określone mechanizmy doprowadziły w niej do straty ponad 800 mln PLN przez prawie dwadzieścia tysięcy Polaków. W podobnym tonie obecnie w stan oskarżenia postawieni zostali twórcy Gent Holding, grupy spółek, które inwestowały m.in. w akademiki i kamienice. Lista takich zidentyfikowanych „grubych” rozwojowych przypadków jest dłuższa (Metropolitan, Fortem, Gerda Broker etc.) i często w ich samym zamyśle mogło stać oszustwo. Wątki dotykały też sytuacje nie do końca “czystego” pozyskiwania nieruchomości (vide np. Fenix Group). Jeszcze innym nieruchomościowym akcentem bywają condohotele, w ostatniej odsłonie niechlubnie spopularyzowane przez tzw. “Wojtka z Zanzibaru” i działania prokuratury.

Oczywiście są to bardzo spektakularne i medialne sprawy, kompletnie niepowiązane z ostatnią decyzją KNF i jej adresatem – jak i w znaczącej mierze dzisiejszą branżą nieruchomości. Prawdziwy problem leży jednak tak naprawdę w ogromnej drobnicy spółek i prywatnych biznesmenów, działających poniżej radaru przepisów i nadzoru finansowego, które już tak spektakularne nie są. Podmioty te często są oparte na marketingu szeptanym, czy internetowym markom osobistym, stąd też są trudno uchwytne – z reguły też nawet nie są świadome pewnych standardów, wymogów prawnych lub praktyk rynkowych, jak i podstaw z dziedziny finansów, zarządzania spółkami, czy asset managementu. Wydaje im się, że to biznes prosty jak sprzedawanie kawy – ale niekiedy kończy się on “kręceniem lodów”…

I choć w ich przypadku intencje zapewne są krystalicznie czyste – ot po prostu chcą zarabiać – to niestety ich faktyczne działania wołają o pomstę do nieba. Nie jestem specjalnie wierzący w sprawach religii. Głównie wierzę w logikę i fakty, ale też w zawiłości ludzkiej psychologii – w tym jej słabości. A ekonomia to nic innego jak nauka na temat ludzkich zachowań wobec pieniędzy. Nasza kultura i spuścizna chrześcijańska nauczyła mnie jednak kilku rzeczy – w tym znajomości 7 grzechów głównych. I ich analogią posłużę się do opisania tego, co branża inwestowania pasywnego ma za uszami 😈

Czym jest “pasywne inwestowanie w nieruchomości”?

Zacznijmy najpierw od tego czym w ogóle jest pasywne inwestowanie w nieruchomości. Nie ma książkowej, ani też ustawowej definicji tej klasy inwestycyjnej, pokuszę się więc o jej stworzenie. Są to moim zdaniem „własnościowe i dłużne metody inwestowania w biznes nieruchomościowy (działalność deweloperską, flippingową, czy wynajmu oraz ich hybrydy), w którym pasywny inwestor nie jest bezpośrednio zaangażowany w operacyjne zarządzanie i realizację inwestycji, powierzając tę rolę organizatorowi projektu – rola inwestora ogranicza się jedynie do udostępniania kapitału”. Niekiedy bywają nazywane finansowaniem grupowym lub społecznościowym, ale to zbyt wąska grupa rozwiązań.

Czym są owe metody inwestowania? W dużym skrócie i uproszczeniu (pomijam wiele szczególnych rozwiązań) są dwie kategorie:

  1. Metody własnościowe – w których w skrócie inwestor staje się (współ-)właścicielem nieruchomości razem z organizatorem. Współwłasność może być zarówno bezpośrednia, jak we flipach 50/50, jak i pośrednia – poprzez celową spółkę inwestycyjną (np. w formie Sp. z o.o. czy (P.)S.A.) , ASI, AFI, FIZ(AN), a nawet spółkę giełdową, zwłaszcza w postaci REIT/FINN – niektóre z tych form są nazywane equity crowdfundingiem. Cechą wspólną tych metod jest to, że inwestor i organizator projektu dzielą się własnością projektu, decyzyjnością (oczywiście z pewnymi ograniczeniami) i ryzykiem – inwestor i organizator mogą potencjalnie liczyć na wyższe zyski w razie sukcesu, ale też zgadzają się na wspólne ryzyko strat finansowych. Innymi słowy – jadą na wspólnym wózku.
  2. Metody dłużne – w których inwestor powierza organizatorowi kapitał w formie długu pozabankowego (np. jako pożyczka, weksel, czy też obligacja) w zamian za odsetki za korzystanie z kapitału. Pojawia się w ich przypadku czasami termin debt crowdfundingu. Cechą metod dłużnych jest to, że inwestor nie zyskuje własności nieruchomości, ale też i nie ponosi ryzyk z nią związanych. Ewentualne nadzwyczajne zyski z projektu, ale też straty, stanowią ryzyko i pożytek kolejności organizatora, a nie inwestora (do pewnego momentu oczywiście – jeśli nastąpi upadłość to problem jest wspólny). Inaczej rzecz ujmując – projekt może się nie powieść dla organizatora, ale inwestor i tak zarobi na odsetkach.

Pojawiają się także hybrydy – łączące jedną i drugą metodę. Mogą to być rozwiązania zarówno w pełni ugruntowane prawnie i uzasadnione (np. obligacje zamienne na akcje),  jak i rozwiązania będące wprost obejściem obowiązujących przepisów (vide udział z wbudowaną opcją PUT/CALL, stosowane przez pewną trzyliterową firmę).

Dlaczego w ogóle inwestorzy sięgają po pasywne inwestowanie? Powodów jest wiele:

  • bo nie mamy czasu na aktywne prowadzenie projektu i wolimy to powierzyć komuś innemu,
  • bo nasz czas jest znacznie bardziej wartościowy w naszej pracy, niż w nadzorowaniu projektów nieruchomościowych (per godzina),
  • bo nie mamy kompetencji i umiejętności do realizacji takich projektów,
  • bo chcemy rozproszyć ryzyko wkładając nasze środki “po trochu” w szereg projektów,
  • bo w grupie inwestorów “jest raźniej”,
  • bo wolimy zaufać komuś kogo znamy np. zachęca z YouTube’a czy szkolenia, niż samemu sobie.

A dlaczego organizatorzy projektów wolą oddać część zysków i/lub kontroli nad projektem innym osobom? Podobnie powody są różne:

  • bo chcą wykorzystać tzw. efekt dźwigni finansowej, która poprawia rentowność ich kapitału (w określonych warunkach),
  • bo nie dysponują wystarczającymi środkami na przeprowadzenie projektu samodzielnie (lub są wręcz “goli i weseli”),
  • bo chcą rozproszyć ryzyko ewentualnego niepowodzenia projektu z innymi inwestorami,
  • wreszcie – bo chcą wykorzystać nieświadomość inwestorów oraz asymetrię informacji, która w takiej sytuacji występuje (innymi słowy, “wykorzystać frajera”)… 👿

Ostrzeżenie (nie tak) starego dziadersa

Moje ostatnie obserwacje z rynku tzw. pasywnego inwestowania w nieruchomości nieodparcie przywołały mi właśnie grzechy główne jako analogię zachowania zarówno samych organizatorów projektów, jak i inwestorów lokujących w nie swoje oszczędności. I tak jak w Biblii owe grzechy miały kończyć się nieciekawie dla grzeszników, tak i niebezpieczne zachowania organizatorów projektów oraz inwestorów na rynku pasywnego inwestowania skończą się prędzej czy później solidną czystką i stratami finansowymi oraz latami batalii sądowych z których nic dla „niewinnych” inwestorów nic nie wyniknie.

Dlaczego teraz o tym piszę, kiedy na rynku dzieje się tak dużo? Póki dany rynek (nieruchomości, akcji, kryptowalut, tulipanów) idzie do góry, to wszyscy są zadowoleni, zyski puchną, a w coraz to ryzykowniejsze (czytaj coraz to bardziej zalewarowane) inwestycje wchodzą coraz to mniej doświadczeni inwestorzy. Jednak “gdy na rynku następuje odpływ, to dopiero wtedy dowiadujemy się kto pływał nago bez majtek” (cytat za Warrenem Buffetem 😊).

A ponieważ od kilku miesięcy możemy oficjalnie mówić o pogłębiającym się załamaniu sprzedaży na rynku nieruchomości (więcej o tym w będzie w kolejnym poście) i trudnościach w finansowaniu projektów, to należy oczekiwać, że ten odpływ właśnie zbliża się na rynku inwestycji pasywnych (z reguły finansujących projekty (re)deweloperskie czy flippingowe, czyli oparte na sukcesach w sprzedaży, a rzadziej na wynajmie). Chciałbym dlatego w tym miejscu jako praktyk przestrzec Was przed pochopnym lokowaniem środków w byle niesprawdzone projekty na piękne oczy i liczby z sufitu – tak jak trafnie skutecznie ostrzegałem przed wzrostem stóp procentowych i ich wpływem na spadek popytu na nieruchomości, czy też jak zachęcałem do przejścia na stałe oprocentowanie.

Niech to wybrzmi wprost:

W ciągu od 6 do 18 miesięcy nastąpi rosnąca fala upadłości w branży budowlanej, deweloperskiej
i flippingowej, pociągając za sobą straty finansujących ich pasywnych inwestorów

Kropka. Ot tyle i aż tyle. Inwestując środki w pasywne projekty istnieje takie ryzyko i dzisiaj jest ono szczególnie wysokie. Niezależnie jak fajne filmy ktoś kręci, jak dobre ma szkolenia, czy piękne rzeczy opowiada – inwestycja może się skończyć źle. Zapowiadałem ten trend już w styczniu 2022 i wzmacniam obecnie ten przekaz.

Oczywiście nie jest moim celem zdyskredytować wszystkich pasywnych inwestycji w nieruchomościach – znakomita większość ich organizatorów nie ma złych intencji (chociaż z umiejętnościami to już bywa różnie)! Wiele projektów jest też wysokiej jakości – konserwatywnie skalkulowanych i zderiskowanych. Ja sam też osobiście, w latach 2017-2020, współzarządzałem takimi inwestycjami i pozyskiwałem finansowanie do takich projektów (a w samych inwestycjach typu flipping kamienic działam od 2013 roku). Sam jestem również pasywnym inwestorem w kilku takich inwestycjach, opiewających łącznie na sześciocyfrową kwotę. Dzięki temu jednak wiem, że „nie wszystko złoto co się świeci”, “kto z was jest bez grzechu, niech pierwszy rzuci w nią kamieniem” i takie tam – w skrócie wiem jakie są realne ryzyka i potknięcia takich projektów!

I tu docieramy do:

7 grzechów głównych pasywnego inwestowania w nieruchomości

Jakie są owe grzechy główne?

Zanim zaczniecie ich lekturę, słowo komentarza. Oczywiście nie jest tak, że każdy projekt, jego organizator, czy inwestor wykazuje się poniższymi grzechami. A nawet jeśli tak, to z reguły trafia się maaaksymalnie jeden z nich! Kto jest bez grzechu niech pierwszy rzuci kamień…

Gorzej jednak, jeśli naszą CHCIWOŚĆ i LENISTWO zasili czyjaś PYCHA, NIECZYSTOŚĆ i ŁAKOMSTWO, to nasza inwestycja będzie miała spore ryzyko strat. A pierwszą zasadą inwestowania – jak mawia Warren Buffet – jest nie tracić pieniędzy… I przed tymi stratami poniższy tekst – sposoby identyfikacji potencjalnego “grzesznika” – ma Wam choć trochę pomóc przed tym się uchronić.

Poniższe “grzechy” opisałem w oparciu o własne obserwacje, istniejące inwestycje różnych firm, inicjatywy organizatorów projektów, jak też zachowań inwestorów lokujących w nie swoje pieniądze – a czasem nawet z autopsji własnych nieświadomych zachowań. Choć opisałem je z przekąsem, przerysowując niektóre sprawy, to tak naprawdę każdy z nich jest oparty na faktach i może być przez Was “używany” do obrony przed niewłaściwymi inwestycjami.

Chciwość

Wydawałoby się, że chciwość to dość naturalna rzecz jeśli mówimy o inwestowaniu – w końcu chodzi o zyski, no nie? Jeśli dobrze poszukać, to w Biblii i jej interpretacjach (polecam te dwa wywiady LINK 1 oraz LINK 2, chociaż niekoniecznie jest to mainstreamowa narracja, pomijając Radio Maryja 🙃) chwali się przecież “pomnażanie talentów”. Ale czym innym jest pomnażanie zgodnie z oczekiwaniami – godziwym zyskiem czyli adekwatnym do warunków i realnym do osiągnięcia – a co innego zaślepienie chciwością. A jak mówi cytat przypisywany Warrenowi Buffetowi “Bój się, gdy inni są chciwi, bądź chciwy, gdy inni się boją.”

Jak objawia się chciwość w pasywnym inwestowaniu w nieruchomości? Chciwość organizatorów inwestycji przejawia się tym, że jak największą część zysku chcą przytulić dla siebie, niezależnie od skali ryzyka i otoczenia. Rozpoznacie to po tym, że oferują oni niekiedy zabawnie niskie oprocentowanie. Nawet dzisiaj – po tylu podwyżkach stóp procentowych – zdarzają się oferty quasi-pożyczek na flipy nieruchomościami o rocznym oprocentowaniu 7-8%, podczas gdy na “bezpiecznej” lokacie uzyskamy 6%, a na płynnych detalicznych obligacjach skarbowych od 6% do nawet -nastu % (te wyższe w przypadku obligacji indeksowanych inflacyjnie).

W innych projektach finansowanych poprzez udziały (a więc bardziej ryzykownych z perspektywy inwestora, bo de facto straty finansowe są w pierwszej kolejności po ich stronie) można sporadycznie zobaczyć więcej niż 12-15% jako prognozowany punkt odniesienia (o jakości tych prognoz później). Wydaje się to dużo, ale jest to dość kuriozalne, skoro na “lepiej” zabezpieczonych obligacjach korporacyjnych – w tym zwłaszcza obligacjach deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych – obecne oprocentowania sięgają przedziałów 10-14% (tu uwaga, że “lepiej” nie znaczy “dobrze” zabezpieczonych i też trzeba na to zwracać uwagę). Oczywiście kiedy stopy procentowe były niższe, to powyższa oferta pasywnych projektów też była odpowiednio skromniejsza.

Wreszcie pojawiają się oferty wspólnych flipów (czy to mieszkań, czy też działek lub budynków) dość nierynkowe podziały zysków – na przykład 70/30 lub 60/40, oczywiście więcej dla organizatora. Byłoby to jeszcze koszerne, gdyby ten kapitał był wpłacany w jakichś sensownych proporcjach (np. 50/50), ale takie oferty są często powiązane z brakiem lub znikomym udziałem finansowym organizatora. A więc i znikomym udziałem organizatora w potencjalnej stracie finansowej.

Nie chcę tu reklamować obligacji i rynków finansowych jako uniwersalne remedium na wszystkie bóle – one też mają swoje ryzyka, ograniczenia i specyficzne zachowania zależnie od sytuacji rynkowej. Niemniej warto sobie zadać pytanie po co dostawać mniej lub tyle samo wchodząc do jakiegoś projektu przy znacznie większym ryzyku (ryzyko płynności, ryzyko kredytowe, ryzyko kontrahenta etc.)? Dlaczego organizatorzy tak mało oferują swoim inwestorom? Ano dlatego, że organizator żąda większości dochodów z projektów – czasem właśnie z chciwości. Można by powiedzieć – jego święte prawo, w końcu poświęca czas na projekt, ewentualnie po prostu liczy na złowienie frajera i nie ma w tym nic złego – w końcu to biznes. No niby tak. Ale pytanie, czy to my mamy być tym frajerem? 😉 Jeśli nie, to lepiej omijać chciwych partnerów z daleka.

Z drugiej strony chciwość objawia się często po stronie samych inwestorów, którzy oferując swój kapitał traktują często % oferowanego zysku jako jedyne bodaj kryterium inwestycji biorą. Im więcej tym lepiej – 20%, 40%, a może i 80%! Nic innego nie ma wtedy dla nich znaczenia. Nie zwracają oni uwagi ani na profil ryzyka danego projektu, jego warunków prawnych i rynkowych, ani na szczegóły na temat doświadczenia samego organizatora. Po prostu tylko mamona. Abstrahując od faktu, że zgodnie z prawidłami świata finansów wyższe stopy zwrotu są okupione wyższym ryzykiem odchylenia od oczekiwań, w tym zrealizowania częściowych lub pełnych strat. A czasem wręcz owe procenty są wyssane z palca i najzwyczajniej niemożliwe do osiągnięcia – po prostu łykają wszystko jak młody pelikan. Z czego to wynika?

Lenistwo

Lenistwo jest drugim największym wrogiem inwestora – sam często się na nim łapię! Lenistwo dotyczy inwestorów najczęściej już u samego zarania pomysłu inwestowania. Z lenistwa nie chce im się sprawdzać różnych alternatyw inwestycyjnych – wspomnianych już ofert lokat, obligacji skarbowych i detalicznych, rozwiązań z rynku akcji, ETFów (i trochę bardziej zaawansowanych ETCów i ETNów) i innych takich – nie mówiąc już o sensownych opakowaniach w postaci IKE/IKZE, czy PPE/PPK. Kierują się do nieruchomości z “mądrości ludowej”.

Wymówką jest „bo nie znam innych metod”, “nie umiem inaczej inwestować”, “na giełdzie tylko się traci”, “znam tylko nieruchomości”. Jest to w końcu prostsze, niż poświęcić czas i doedukować się porządnie z dziedziny inwestowania i finansów. I jest to częsta przypadłość nie tylko osób, które nigdy nie miały związku z ekonomią i finansami, ale nawet absolwentów uczelni ekonomicznych i pracowników korpo – nawet moich znajomych (pozdro dla Piotrka 😉)! A przecież nie trzeba iść od razu na studia, a wystarczy przeczytać parę książek lub kursów (nie mówię oczywiście o para-kursach z YouTube’a).

Sama wiedza z finansów jest zresztą konieczna do świadomego inwestowania – czy to oszczędzamy na lokatach, lokujemy środki na giełdzie, czy też inwestujemy pasywnie w nieruchomości. Dlaczego? Przecież w każdym z tych przypadków trzeba umieć policzyć i porównać zyski, występują podatki z których trzeba się rozliczać (przynajmniej niekiedy tak się dzieje), pojawiają się też podobne mechanizmy nadużyć i ryzyka, mamy wreszcie prawo, które reguluje funkcjonowanie pożyczek, czy udziałów i tego, jak są wypłacane dywidendy, jakie inwestorzy mają prawa wobec spółki inwestycyjnej i jej zarządu, jakie są też obowiązki takiego organizatora inwestycji. Mimo to inwestorzy powierzają często niemałe, pięcio- lub sześciocyfrowe kwoty na piękne oczy, podczas gdy kupując rower / samochód / telewizor oglądają go z prawej i lewej, edukują się na temat ich cech i zalet, porównują go z innymi dostępnymi na rynku modelami. Tam jakoś się da…

Ale świadomość i wiedza to jedno, drugie to “należyta staranność” – i tu też lenistwo z nas często wychodzi. Nie każdy – A wręcz niewielu – ze znanych mi pasywnych inwestorów wykonuje pełne due diligence projektu w który zamierza zaangażować swoje oszczędności (due diligence to termin z stosowany w branży M&A, oznaczający dochowanie należytej staranności w zakresie kompleksowej analizy celu inwestycji, w tym analiz ryzyk i weryfikacji wartości inwestycji). Inwestorzy idą na skróty – do powierzenia pieniędzy wystarczy im to, że organizatorem ktoś jest znany z YouTube’a lub marka z “inwestycyjnego światka”, a najlepiej jeśli opowiada o nim wiarygodna osoba opowiadająca o projekcie w sposób “atrakcyjny” i “chwytliwy”. Na pewno w decyzji pomoże też to, że inwestuje w niego ich znajomy. Z reguł nie chce im się podjąć dodatkowych kroków i należytej staranności przy ich wyborze.

Później oczywiście – jeśli dojdzie do pogorszonego wyniku a nawet straty finansowej, opóźnienia projektu, czy też wypłaty kompletnie niezgodnej z tym co było w reklamie inwestycji (bo “nagle” pojawił się podatek dochodowy) – zgrywają wielce zdziwionych i zaskoczonych tym, że losy projektu jak i zasady dysponowania jego środkami odstają od tego, co sobie wyobrażali. Dzieje się tak zarówno nieświadomie – z czystej ignorancji inwestora – lub celowo – gdy osoba uświadamia sobie swoje lenistwo i próbuje ograniczyć straty “przerzucając” winę na organizatora projektu.

Zresztą po stronie organizatorów lenistwo też jest częstym problemem. Regularnie oglądam różne oferty koinwestycji i chwytam się za głowę jakie tam historie słyszę w webinarach lub wyczytuję w dokumentach – poniżej kilka przykładów ciekawych kwiatków 🌼:

  • przeszacowane ceny sprzedaży – opisywane przez organizatora projektu jako “konserwatywnie”, ceny mieszkań w remontowanej kamienicy w średnim mieście są założone na poziomie najwyższych cen w nowych budynkach w okolicy – w końcu jest to unikatowy budynek, no nie? Oczywiście to wszystko fajnie brzmi! Chyba, że się zrobi research i zauważy się, że liczba nowych mieszkań w ofercie rynkowej idzie w setki, a w pobliżu inwestycji są liczne projekty kamienic sprzedające lokale od ponad pół roku, które nadal mają pełną półki – a analogiczne inwestycje deweloperskie oferują kompletnie inny standard części wspólnych, garaż podziemny i inne otoczenie,
  • niedoszacowane podatki – “przeoczony” CIT spółki inwestycyjnej skutkujący pokazywaniem zawyżonej prognozy zysku dla inwestorów. Później skutkuje to zdziwieniem, że nasza wypłata jest pomniejszona najpierw o kilkanaście procent CITu, a później 19% idzie na podatek “Belki”. Zresztą obszar podatkowy z reguły jest traktowany po macoszemu, bo organizatorzy nie mają z reguły wiedzy (“bo się nie chciało sprawdzić”) jaki dany projekt będzie mieć wpływ na kwestie podatkowe inwestora,
  • optymistycznie niskie koszty i czas trwania – problem objawiający się brakiem zakładanych rezerw na wyższe niż planowane koszty lub brakiem założenia opóźnień w realizacji inwestycji – co jest równie optymistyczne jak uzyskiwanie najwyższych cen sprzedaży na danym rynku. W szczególności w obecnym otoczeniu rynkowym, jak i przy niepewności pewnych projektów (zwłaszcza remontów kamienic) przyjmowanie takich założeń jest co najmniej “radosne”,
  • niewykazane ryzyka projektu – brak przedstawienia potencjalnym inwestorom możliwych ryzyk projektu – które przecież mogą sięgać od typowo rynkowych i zewnętrznych ryzyk (ceny, popyt, koszty, etc.), ale też tematów specyficznych dla danej inwestycji (czy lokale zostaną zwolnione przez lokatorów, czy podłączymy budynek do źródła ciepła, czy dostaniemy pozwolenie na budowę itd.), dla których trzeba podjąć dodatkowy wysiłek w celu ich weryfikacji,
  • akceptowanie dowolnych inwestorów – czyli przyjmowanie wpłat od każdego “Kowalskiego” który się napatoczy, niezależnie od tego, czy rozumie on profil ryzyka inwestycji, czy dana kwota nie będzie zbyt ryzykowna w ramach jego profilu inwestycyjnego, czy też pasuje ona do jego potrzeb i planów. I choć inwestowanie w nieruchomości w większości pasywnych modeli nie jest objęte wymogami przedstawiania KIID lub realizacji ankiety MIFID, to nie jest to powód, żeby z “lenistwa” brać każdego inwestora jak popadnie.

Te problemy (i wiele innych) to oczywiście w większości przypadków oznaka lenistwa w przygotowaniu inwestycji (np . “przecież znamy się tylko na flipowaniu, a nie na podatkach/ analizie rynku/ finansach, więc zapytajcie swojego doradcę podatkowego/ rynkowego etc.”), jednakże mam wrażenie, że jest to raczej pycha lub nieczystość. Ale o nich w następnym odcinku!

Ten artykuł pochodzi z serii “Pasywne inwestowanie w nieruchomości”. Chcesz być na bieżąco z tym tematem? Zapisz się do dedykowanej listy mailingowej poświęconej edukacji w tym zakresie!

Podoba się Tobie to, co robię? Wesprzyj mnie!

Jeśli uznasz, że moja działalność jest wartościowa – to dlaczego, jak i co robię trafia do Twojego serduszka 😍 i chciałabyś lub chciałbyś mnie wesprzeć, to zapraszam Cię na mój profil na portalu Patronite.pl!

Patronite