Ceny mieszkań w 2021 – pewny wzrost?

Ceny mieszkań – wzrosną? A może spadną? A może zakręcą kółko i wrócą na swoje miejsce? Ile głów, tyle opinii, a artykułów o ostatnich spadkach, czy wzrostach jest bez liku (chociażby dwa artykuły z tego samego okresu o kompletnie innym wydźwięku, TU oraz TUTAJ). Obecnie mam wrażenie, że jednak oczekiwanie utrzymania się wzrostów jest traktowane przez większość uczestników rynku jako PEWNIK. Ja jednak mam trochę odmienne zdanie.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy da się prognozować przyszłość?
• Co może pójść w przyszłości nie tak?
• A co może dalej napędzać wzrost cen?
• Jakie z tego płyną wnioski dla Ciebie?

Prawie każdy uczestnik rynku nieruchomości (kupujący, sprzedający, posiadający, agenci), ale też wszyscy wannabes, autorzy artykułów prasowych, czy komentatorzy sytuacji regularnie stara się obserwować, jak zachowują się ceny nieruchomości. Pytanie “jak zachowają się ceny nieruchomości” jest odmieniane przez każdy typ mieszkania oraz miasto 😉

Dzisiaj najczęstszą odpowiedzią jest – “muszą wzrosnąć”. Historycznie niskie, bliskie zeru stopy procentowe; inflacja na poziomach nieobserwowanych od 2013 roku (choć uwaga – w grudniu 2020 spowolniła poniżej celu inflacyjnego); dużo gotówki w obrocie; rosnąca sprzedaż hipotek (i TU); mieszkania nadal są uważane “bezpieczną przystanią”; a na domiar wszystkiego nadal mamy fundamentalny niedobór mieszkań względem krajów Europy Zachodniej. Nic dziwnego, że głosy deweloperów są szczególnie optymistyczne.

Tym silniejsze może być obecne przekonanie, że przecież ceny spadać nie mogą, skoro “rok temu już straszyli spadkami, a tu same wzrosty” – vide mój wywiad z 18 kwietnia 2020 roku z ekonomistą dr. Adamem Czerniakiem, podczas którego nawet ja sam byłem dość mocno wyczekujący spadków cen.

Niniejszy post to jeden z artykułów z “Ceny mieszkań w 2021 roku. Możliwe scenariusze.”. Nie uważam, że każdy ze scenariuszy, o których piszę, na pewno wystąpi. Chciałbym jednak uświadomić czytelnika, że przyszłość może być bardziej kolorowa, niż nam się wydaje.

Czy da się prognozować przyszłość?

Antycypowanie (prognozowanie) przyszłości to dość karkołomne zadanie. Według jednych to sztuka i wyrafinowane ćwiczenie, dla innych szarlataństwo i ściema. Moim zdaniem może być i jedno i drugie – zależy kto je realizuje, jakie ma doświadczenia oraz jakie ma intencje 😉

W mojej historii miałem możliwość wielokrotnie sporządzać prognozy różnych rynków, czy aktywów (od cen węgla, gazu i ropy, po wartość rynku usług informatycznych lub wolumen przewozów kolejowych) – mniej lub bardziej wyrafinowanymi metodami. Było tego na tyle dużo, że miałem okazję po kilku latach obserwować faktyczne wyniki – gdzie miałem rację, a gdzie byłem w błędzie.

Prawdą jest to, że trudno trafić idealnie w przyszłość, ale można złapać potencjalny zakres przyszłości. Tym co najlepiej się sprawdzało, była budowa scenariuszy – możliwych, spójnych logicznie alternatyw. Tego, co może się wydarzyć “optymistycznie”, ale też tego, co będzie się działo w negatywnych przypadkach. Typowo buduje się trzy scenariusze, podobnie jak w tym raporcie PKO BP na temat rynku nieruchomości (zresztą polecam go przeczytać 😃:

• scenariusz bazowy – który jest najbardziej prawdopodobny (typowo zakłada on co najmniej 50-75% szans wydarzenia się) przy założeniu utrzymania obecnej sytuacji (np. stóp procentowych, bezrobocia), czy też realizacji najbardziej przewidywalnych trendów (powolne wychodzenie z lock-down’ów, czy progresji szczepień);
• scenariusz optymistyczny – który jest znacznie mniej prawdopodobny (typowo zakłada on nie więcej niż 10-25% szans wydarzenia się) przy założeniu, że “wszystko będzie lepiej” – szybszej poprawie ulegną negatywne czynniki (np. szybsze zakończenie lock-down’ów), czy też szybszego rozwoju rynku (np. większe);
• scenariusz pesymistyczny – który jest również mniej prawdopodobny, niż scenariusz bazowy (ponownie 10-25%), który jak nazwa wskazuje – zakłada szerszy pesymizm. Wyższe bezrobocie, dłuższa pandemia, etc.

Brzmi łatwo, nie? Niestety – nie jest tak prosto. Często trzy scenariusze to za mało, bo nasz świat jest bardziej skomplikowany niż “raz, dwa, trzy”. Często też scenariusz pesymistyczny nie jest wystarczająco pesymistyczny – zakładamy, że jest gorzej, ale nie tragicznie.

Wreszcie – co jest bardzo częstym błędem wielu menedżerów – do podejmowania decyzji lub oceny sytuacji bierzemy tzw. wartość oczekiwaną – jeden wynik będący wypadkową scenariuszy ważonych prawdopodobieństwem ich realizacji. Przykładowo:

Scenariusz	Cena m2 mieszkania	Prawdopodobieństwo
Bazowy	10,000 PLN/m2	50%
Optymistyczny	14,000 PLN/m2	25%
Pesymistyczny	6,000 PLN/m2	25%

Wartość oczekiwana ceny = 10,000 PLN/m2
(50% x 10,000 + 25% x 14,000 + 25% x 6,000)

Wartość oczekiwana wynosi 10 tysięcy, koszty gruntu i budowy dewelopera wynoszą 7 tysięcy – SUPER! Można tylko zyskać. Niestety ma to katastrofalne skutki dla wielu osób, firm i projektów inwestycyjnych, bo życie z reguły doprowadza nas do konkretnej sytuacji – i ta powyżej w 25% przypadków doprowadzi nas do strat i bankructwa w scenariuszu pesymistycznym… A co gdyby od tego zależał Twój majątek?

Więc co może pójść nie tak?

Po takim wprowadzeniu, wiedząc, że czasem pewne rzeczy mogą pójść nie po naszej myśli, pewnie pojawia się pytanie – co może pójść nie tak. Poniżej kilka moich przykładowych “mini-scenariuszy” tego, co wbrew oczekiwaniom większości, może się wydarzyć, a co miałoby katastrofalne skutki wobec cen nieruchomości, czynszów ich najmu, lub też jednych i drugich:

• Skokowy wzrost stóp procentowych – “Czy bać się wielkiej stopy?”;
• Pogłębienie spadków czynszów najmu – “Studenci, short-term, bezrobocie, czy imigranci – dlaczego w 2020 roku spadły czynsze?”;
• Skokowy wzrost bezrobocia;
• Pogorszona kondycja banków i zakręcenie kurków z kredytami;
• Wyczerpanie się gotówki;
• Przyspieszenie trendów pracy zdalnej, digitalizacji i robotyzacji, tzw. “nowa normalność”.

Wszystkie powyższe scenariusze (które nie stanowią zapewne skończonej listy) są mało prawdopodobne, ale czy są niemożliwe? Są możliwe. Nie chcę nadmiernie rozwlekać tego postu polemiką na ten temat, ale postaram się na każdy z tych punktów poświęcić osobny dedykowany wpis lub komentarz poniżej tego postu. Zwróć jednak uwagę, że nie wszystkie scenariusze są od siebie “zależne” – mogą występować losowo, zwiększając ryzyko wystąpienia. Szybka digitalizacja nie ma związku ze stopami procentowymi, ale może pogłębiać bezrobocie etc. Nałożenie się tych scenariuszy oczywiście może potęgować negatywny wpływ na rynek nieruchomości.

A co może nadal napędzać wzrost?

Jest oczywiście szereg czynników fundamentalnych, socjologicznych, czy też prawnych, które w zarówno w krótkim, jak i długim terminie powinny utrzymywać tendencję wzrostu cen mieszkań. Są to, poza wspomnianymi wcześniej argumentami czy utrzymaniem status quo np. w stopach procentowych, takie czynniki jak:

• malejąca dostępność gruntów dla deweloperów;
• zaostrzające się wymogi techniczne dla nowych i przebudowywanych budynków;
• przeludnienie i niski standard mieszkań;
• pracochłonność budowy mieszkań przy równoczesnej długoterminowym wzroście wynagrodzeń w ślad z Europą Zachodnią;
• napływ migrantów do Polski (w kontrze do naszej słabej demografii);
• i wiele innych…

Napiszę o nich przy innej okazji, bo warto znać długoterminowe tendencje – niemniej warto pamiętać, że krótki i długi termin to zupełnie dwie różne strony medalu.

Wnioski dla Ciebie

Oczywiście, że po takim wpisie można stwierdzić – “bądź tu mądry”. Jeden mówi tak, drugi inaczej, najlepiej nic nie robić. To co ja chcę Tobie powiedzieć, to:

• istnieją scenariusze, w których ceny nieruchomości dość dynamicznie spadną – nie zapominaj o tym podejmując decyzje (o flipowaniu, dewelopowaniu, wynajmowaniu etc.) i bądź na nie gotowy;
• sięgaj głębiej po wiedzę o rynku – nie tylko mieszkań, ale też rynkach powiązanych (rynek pracy, rynek kredytowy i bankowy, giełda etc.);
• bądź krytyczny wobec tego co mówią, piszą lub robią inni – miej własne zdanie i własne analizy;
• jeśli Twoje wnioski są w kontrze do większości – idź pod prąd, bo możesz na tym dużo ugrać (albo mniej stracić).

Co warto jeszcze przeczytać?

Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak antycypować problemy rynkowe, szykować się na okazje, czy zarządzać ryzykiem swojego portfela? Rzuć okiem (lub uchem =) na poniższe media:

• Kilka moich poprzednich artykułów o tym, jak było kiedyś i jak wystrzegać się problemów;
• Mój wywiad kwietnia 2020 z Adamem Czerniakiem, w którym poruszaliśmy tematy tego “co może pójść nie tak”;
• Wywiad Pulsu Biznesu z Anną Karaś z Cenatorium tutaj;
• Wywiad RP.pl z Tomaszem Lebiedziem tutaj.

Moja prośba do Ciebie

Ponieważ dopiero zaczynam z moim blogiem, to jestem bardzo otwarty na Twoje uwagi na temat wpisów – może czegoś jest za mało lub jest zbyt płytko opisane – a może wręcz przeciwnie, jest zbyt skomplikowanie i za dużo? Zostaw swój komentarz pod tym postem, napisz do mnie maila, czy odezwij się przez FB, LinkedIn czy Insta!