Kategorie
Inteligentny inwestor Mechanizmy rynkowe Psychologia cen

Ceny mieszkań rosną, czynsze najmu spadają – czy to ma nadal sens?

Gospodarka stoi w miejscu, bezrobocie rośnie, studenci zdalnie zdają sesje akademickie, turystyka zamarła – a na dokładkę rynek najmu przeżywa silną korektę czynszów. Na “chłopski” rozum ceny mieszkań powinny w ślad za tym wszystkim spadać na łeb, na szyję. Rzeczywistość pokazała jednak coś zupełnie odwrotnego. Mamy dalszy (choć nieco spowolniony) wzrost cen, kolejne pobite rekordy i deweloperów naciskających pedał gazu. Czy to oznacza, że mieszkania oparły się pandemii i nie sposób na nich stracić? A może czeka nas wycieczką kolejką górską? 🎢

Gospodarka stoi w miejscu, bezrobocie rośnie, studenci zdalnie zdają sesje akademickie, a turystyka i hotelarstwo przeżywają palpitacje serca – a na dokładkę rynek najmu przeżywa silną korektę czynszów. Na “chłopski” rozum ceny mieszkań powinny w ślad za tym wszystkim spadać na łeb, na szyję. Rzeczywistość pokazała jednak coś zupełnie odwrotnego. Mamy dalszy (choć nieco spowolniony) wzrost cen, kolejne pobite rekordy i deweloperów naciskających pedał gazu. Czy to oznacza, że mieszkania oparły się pandemii i nie sposób na nich stracić? A może czeka nas wycieczka kolejką górską? 🎢

W tym artykule dowiesz się:

Niniejszy post to jeden z artykułów z “Ceny mieszkań w 2021 roku. Możliwe scenariusze.”. Nie uważam, że każdy ze scenariuszy, o których piszę, na pewno wystąpi. Chciałbym jednak uświadomić czytelnika, że przyszłość może być bardziej kolorowa, niż nam się wydaje.

Sztorm na rynku nieruchomości – jakie są fundamenty?

W środku lock-down’u, kiedy po raz pierwszy zamknięto nas “tylko na dwa tygodnie”, przekonanie o nieuchronnym spadku cen mieszkań było bardzo mocne. Wizja upadających biznesów oraz recesji gospodarczej robiła swoje – zresztą trudno było w ogóle cokolwiek nabyć, skoro większość notariuszy była również “zamknięta”. Nakładała się na to fundamentalna zmiana paradygmatu tego jak pracujemy – praca zdalna przestała być tematem tabu* i nagrodą za dobre sprawowanie pracowników – a studia i szkoły przeszły w tryb zdalnego nauczania.

Zainteresowanych wiwisekcją historii zapraszam między innymi do odsłuchania “Kawki z rynkiem nieruchomości z 18 kwietnia 2020, w której przeprowadziłem wywiad z dr. Adamem Czerniakiem z SGH oraz Polityka Insight:

Od pierwszego lock-down’u wiele się wydarzyło, począwszy od “pandemii w odwrocie”, po “narodową kwarantannę” i ciągłe otwieranie/zamykanie różnych gałęzi handlu i usług. Jak to wygląda na ekonomicznych “fundamentach”?:

  • Bezrobocie od stycznia 2020 wzrosło o 1 punkt procentowy, a konkretniej o 168 tysięcy więcej zarejestrowanych bezrobotnych – i kolejne zwolnienia grupowe “czekają w blokach startowych”,
  • Realne PKB Polski w IV kwartale 2020 było o 2,8 procenta niższe względem IV kwartału 2019 roku,
  • Pomijając krótki okres między wrześniem a październikiem 2020, uczelnie wyższe i ogromna część uczniów uczy się zdalnie – i na razie tak będzie co najmniej do końca semestru letniego (LINK),
  • Zaczęliśmy się szczepić, ale raptem 5-6% Polaków ujrzało szczepionkę na oczy (LINK) – czyli jesteśmy raczej na początku niż końcu drogi do odporności stadnej,
  • Pomijając sezon letni, praktycznie stanął najem krótkoterminowy i związane z nim perspektywy kosmicznych zysków,
  • Ufność konsumencka jest na ujemnym poziomie, zbliżonym do czerwca 2020 roku (uwaga – wtedy dopiero co otrząsaliśmy się z lock-down’u),
  • Do eksploatacji weszła rekordowa od czasów Gierka liczba ukończonych nowych mieszkań (ponad 220 tysięcy), powiększając podaż rynkową – a liczba rozpoczynanych budów nie pozostała znacznie w tyle (223 tys. sztuk),
  • Czynsze najmu długoterminowego mieszkań spadły (najnowsze dane AMRON znajdziesz tu: LINK) o kilka do kilkunastu procent w różnych miastach (w IV kwartale 2020 czynsze w Krakowie były niższe od IV kw. 2019 o 16%, w Warszawie o ponad 10%, we Wrocławiu o 8% itd. – średnio w 7 miastach monitorowanych przez AMRON spadły one o 8%),
  • Na tym tle sprzedaż mieszkań przez deweloperów w 2020 roku spadła o 19% wobec roku 2019 – a w samym IV kwartale 2020 roku była o 21% niższa niż rok wcześniej (wg raportu JLL).

Co ciekawe, większość z powyższych czynników jest nadal “w mocy”… Z fundamentalnych “pozytywów” dla cen mieszkań oczywiście też coś się znajdzie:

  • Stopy procentowe zostały obniżone do rekordowo niskiego poziomu 0,1% (stopa referencyjna), na poziomie strefy EURO, zmniejszając koszty kredytu, ale też i dochody z lokat,
  • Nominalne wynagrodzenia w styczniu 2021 były o 4,8% wyższe względem stycznia 2020 – szkoda tylko, że w dużej mierze wzrost był wywołany kolejnym podniesieniem pensji minimalnej, a szacunkowa inflacja w tym samym okresie “zjadła” 2,7%,
  • Weszły w życie nowe wymogi techniczne dla nowobudowanych budynków, które wymuszają stosowanie jeszcze bardziej energooszczędnych rozwiązań w zakresie izolacji, stolarki, wentylacji etc., wprost koszty materiałowe budowy nowych nieruchomości (ale uwaga – dotyczy to tylko tych, dla których wnioski o wydanie pozwolenia na budowę są składane po 1 stycznia 2021 roku.

Gdyby spojrzeć per saldo, to wydaje się, że w najlepszym wypadku ceny powinny stanąć w miejscu już w II kwartale 2020, a wręcz rozpocząć dynamiczny spadek. W końcu znaczna część popytu rynkowego, czyli popyt inwestycyjny na wynajem (szacowany na 30 do 50% całego popytu, zwłaszcza w największych miastach) powinien zanurkować.

A tu mamy taki psikus i zaskoczenie – w praktycznie wszystkich miastach ceny w ujęciu nominalnym ceny wzrosły, w skali o 10% porównując rok 2020 z rokiem 2019 lub 6% w ujęciu IV kwartał 2020 vs. IV kw. 2019. Wprawdzie w ujęciu ostatniego kwartału (IV kwartał 2020 vs. III kwartał 2020) na niektórych rynkach widać niewielką korektę (Kraków – spadek o 1% na rynku pierwotnym, Łódź, Poznań spadek o 1% na rynku wtórnym), ale na ogólnym obrazku – choć rynek hamuje – to nie ma dramatu.

Co się wydarzyło? Czy faktycznie „mieszkania to jedyna pewna inwestycja”, a „Polacy kochają mieszkania”? „Na mieszkaniach nie da się stracić” bo „ziemia jest skończonym zasobem – zawsze musi drożeć”? Czy może to slogany, a na ten zadziwiający fakt wpłynęło coś zupełnie innego? A jeśli tak, to jak będzie z tym w przyszłości? O tym za chwilę. Najpierw odrobina teorii i nieco praktyki.

* dla ciekawskich – słowo “tabu” pochodzi z kultury… Maoryskiej! Więcej o tym na Wikipedii oraz w tym podcaście “Działu Zagranicznego” =)

Jak działa wycena biznesu, w tym wycena nieruchomości?

Nieruchomość to tak zwane aktywo. Definicją aktywa jest to, że przynosi ono jakiś dochód ekonomiczny. Możemy je wynająć – czerpiąc z niego określony dochód z najmu, możemy w nim też zamieszkać (unikając owych kosztów najmu – chociaż niektórzy twierdzą, że wówczas nieruchomość nie jest aktywem – o tym kiedy indziej). I jak praktycznie każde aktywo (magazyn, biznes restauracyjny, spółkę) można je wycenić i służą temu tzw. metody wyceny. Jest ich kilka zasadniczych typów (np. metoda porównawcza, porównująca analogiczne aktywa; czy metoda odtworzeniowa, biorąca pod uwagę koszt zbudowania danego aktywa), chciałbym Wam jednak przybliżyć “po laicku” najpopularniejszą i w miarę dokładną metodę – DCF, czy metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych (opieram się tutaj w przeważającej mierze na książce “Valuation” autorstwa firmy doradczej McKinsey, niemniej jest to jedna z podstawowych metod nauczanych na uczelniach wyższych).

Metoda DCF zakłada, że dany biznes jest wart w obecnej chwili tyle, ile są warte przyszłe przepływy pieniężne (tj. gotówka pozostała po wszystkich wydatkach – kosztach bieżących, inwestycjach, podatkach, ewentualnie odsetkach kredytów) generowane przez dany biznes. Wyjaśnię go w pięciu prostych krokach (UWAGA: podejście “po Bożemu” jest znacznie bardziej skomplikowane, obejmuje np. stopę wzrostu biznesu, koszt długu, zmienność cash flowu w czasie, wartość końcową etc. 🤯

Przykład 1 – wyobraź sobie magiczną drukarkę, która drukuje prawdziwe, legalne pieniądze. Powiedzmy, że drukarka ma żywotność 3 lat i co roku bez żadnych kosztów i naszego zaangażowania drukuje 1.000 złotych (CF, cash flow) – bez żadnych kosztów (czyli w 3 lata wydrukuje 3.000 złotych). Drukarka nie psuje się, mamy 100% pewności, że tyle będzie drukowała. W uproszczeniu dzisiaj taka drukarka będzie warta 3.000 złotych (PV, present value). Jest to tak zwana wartość wewnętrzna (intrinsic value) – nie opłaca się zapłacić za nią więcej, a każda cena poniżej tej wartości będzie okazją. Oczywiście jest to pewne uproszczenie, zakładające, że jest jedna taka drukarka, rynek jest idealny, nie ma kosztów transakcyjnych, jest nieskończona liczba racjonalnych kupujących owe drukarki, nie ma inflacji i kosztów kapitału – ale od czegoś trzeba zacząć. Jeżeli zapłacę za taką drukarkę np. 2.000 złotych, to po trzecim roku będę “ekonomicznie do przodu” o 1.000 złotych. Oczywiście wtedy ktoś zaoferuje 2.100 zł za drukarkę, bo nadal będzie o 900 złotych do przodu – i tak dalej rynek wyceni ów sprzęt na 2.999,999999 złotych – bo zawsze zarobi się chociaż jeden grosik. Gdyby drukarka pracowała wiecznie to jej wartość w uproszczeniu byłaby nieskończona (po wsze czasy mielibyśmy 1.000 złotych rocznie). Oczywiście to szczytowa teoria…

PV (present value) = CF1 (cash flow w roku 1) + CF2 + CF3

PV = 1.000 + 1.000 + 1.000 = 3.000

Przykład 2 – teraz wyobraź sobie, że poza drukarką istnieje też bank – który przyjmuje depozyty (lokaty) i płaci za nie 10% rocznie. Powiedzmy, że środki zgromadzone w tym banku są ultra-bezpieczne (jest jakiś fundusz gwarancyjny). W takim wypadku każde 1.000 złotych zgromadzone w banku wypłaci nam po roku 100 złotych, po dwóch 110 (100 od pierwotnego 1.000 i 10 od 100 złotych z roku pierwszego) i tak dalej, gdyż będzie działać procent składany. Te 10% to tak naprawdę stopa zwrotu wolna od ryzyka (RF, risk-free interest rate), a 100% (dzisiejszy kapitał) + 10% (odsetki) to współczynnik dyskontujący (DF, discounting factor). Skoro w ultra-bezpiecznym banku mam 10%, to cokolwiek równie bezpiecznego w co chciałbym zainwestować swoje środki musiałoby płacić owe 10%.

Łatwo obliczyć przyszłą wartość 1.000 złotych, które złożylibyśmy w depozycie w tym banku – w pierwszym roku będzie to 1.100 zł, w drugim roku 1.210 zł i tak dalej. A jak obliczyć to w drugą stronę – jaka będzie obecna wartość pieniędzy, które otrzymamy w przyszłości? Należy podzielić przyszłe wpływy przez współczynnik dyskontujący. Np. 1.000 złotych które dostalibyśmy za rok, dzisiaj jest warte 1.000/110% = 909 złotych (dla niedowiarków, 909 zł * 110% = 1.000 zł). Ale 1.000 złotych, które dostalibyśmy za dwa lata jest warte mniej, bo musimy dwukrotnie zdyskontować wartość – 1.000/110%/110%=1.000/(110%^2) = 826 złotych (dla niedowiarków, 826 zł złożone w depozycie na 10% na dwa lata daje 1.000 zł). Żeby więc wyliczyć wartość naszej magicznej drukarki musimy obliczyć wszystkie jej przyszłe zdyskontowane przepływy pieniężne. I tak:

PV = CF1/DF^1+CF2/DF^2+CF3/DF^3

PV = 1.000/110% + 1.000/(110%^2) + 1.000/(110%^3) = 909+826+751= 2.486 złotych

Czyli wartość drukarki to 2.486 złotych. Jak to interpretować? Wydając na drukarkę w dniu dzisiejszym mniej niż 2.486 złote będziemy “do przodu” względem tego, co dostalibyśmy w banku.

Przykład 3 – powiedzmy teraz, że drukarka jednak może drukować po wsze czasy – raz wydane pieniądze na jej zakup będą co roku przynosiły nominalne 1.000 złotych (brzmi trochę jak obligacje wieczyste, o których nawet się rozmyśla – LINK). Ponieważ z każdym rokiem taki 1.000 złotych będzie mniej wart, to nie można powiedzieć, że wartość drukarki jest nieskończona – można ją obliczyć i służy do tego wzór na sumę szeregu geometrycznego (liceum się kłania 😉 Brzmi on następująco:

PV = CF1/(DF-1) = CF1/RF

PV = 1.000/10% = 10.000 złotych

Z tego wzoru wynika więc, że taka “wieczna drukarka” powinna być warta nie więcej niż 10.000 złotych. Dla niedowiarków – możecie sobie policzyć nieskończoną sumę 😉

Przykład 4 – powiedzmy teraz z kolei, że z posiadaniem tej nieskończonej drukarki wiąże się jakieś ryzyko. Drukarka może się zepsuć, mogą ją nam ukraść, może nie być chętnych na kupno drukarki od nas (strategia wyjścia) etc. – nie mamy 100% pewności, że będzie ona wiecznie drukować pieniądze, nasza pewność jest nieco niższa (ale nie wiemy jaka dokładnie, bo przecież nie znamy przyszłości). W przeciwieństwie do wkładania środków do banku, kupno drukarki nie jest już takie komfortowe. Oczekujemy zatem pewnego wynagrodzenia tego ryzyka, które zmniejszy ów dyskomfort. To wynagrodzenie to tzw. premia za ryzyko (RP – risk premium) ponad stopę bez ryzyka – ich suma to oczekiwana minimalna stopa zwrotu (skrótem którym się posłużymy będzie WACC – średnioważony koszt kapitału). Powiedzmy, że w porównaniu do innych biznesów i ryzyka utraty drukarki, wyceniamy tę premię na dodatkowe 15%. W efekcie nasz koszt alternatywny kapitału lub oczekiwana stopa zwrotu wynosić będzie 25% (10% bezpieczne i 15% premii), a nasza ryzykowna drukarka byłaby warta:

PV = 1.000/25% = 4.000 złotych

Wartość drukarki to 4.000 złotych, a różnica 6.000 zł wobec poprzedniej wyceny 10.000 złotych to premia za ryzyko związane z posiadaniem takiej drukarki. Jest to już dość zbliżone do zachowania innych, mniej magicznych i bardziej rzeczywistych biznesów

Tu pojawia się niestety spory problem praktyczny, bo w przeciwieństwie do obiektywnych wskaźników (oferta lokaty banku, moc drukarki) nie ma “cennika” premii za ryzyko – każdy ma swoje przekonanie o oczekiwanej premii i postrzeganym ryzyku, dla jednego może ono być większe, dla innego mniejsze. Niemniej można ten wskaźnik zaobserwować poprzez zachowania inwestorów inwestujących w podobne drukarki (jeśli większość z nich uzna premię za ryzyko na poziomie 15%, to można przyjąć, że jest to poziom rynkowy).

Przykład 5 – wreszcie na koniec teraz wyobraźmy sobie, że pewnego poranka nastąpiła zmiana w polityce banku i obniżył on oprocentowanie lokat z 10% na 5%, o 5 punktów procentowych – ot na przykład inne banki też dokonały takiej obniżki. Ryzyko drukowania pieniędzy pozostało bez zmian, ale w banku dostaniemy mniej. W efekcie koszt kapitału spadł z 25% do 20% (o 20%). Jak zmieni się wycena naszej drukarki?

PV = 1.000/20% = 5.000 złotych

W ciągu jednej nocy, w wyniku zmiany cennika banku drukarka powinna zyskać dodatkowy 1.000 złotych, a więc jej wycena wzrosła o 25%. Jesteśmy bardziej “skorzy” do kupienia drukarki, łatwiej przepłacimy za drukarkę. Zaiste magiczne!

Dobra, tyle o wycenach drukarek! Ale zapamiętajcie ten tok rozumowania – w ten sposób można wycenić wartość kiosku, restauracji, biznes podnajmu, spółki giełdowej, czy cokolwiek innego =)


W bardzo podobny sposób podchodzi się do wyceny nieruchomości, zwłaszcza lokali użytkowych z umowami najmu, ale też i mieszkań na wynajem, zgodnie z którą wartość danej nieruchomości to przede wszystkim to ile gotówki może ona wygenerować. Jak to wygląda w uproszczonej praktyce dla mieszkania?

  1. Ustalamy przeciętny cash flow generowany przez mieszkanie – powiedzmy, że po koszcie pustostanu, kosztach stałych utrzymania mieszkania, kosztach mediów, obsługi, zużyciu mieszkania, czy podatkach wynosi ona 1.500 złotych miesięcznie lub 18.000 zł rocznie. Oczywiście czynsze rosną, ale zużycie mieszkania też potrafi rosnąć, więc dla prostoty inwestora “z ulicy” powiedzmy, że to stała wartość.
  2. Ustalamy stopę zwrotu oczekiwaną z danego biznesu – to jest owa trudność, ale przyjmijmy z mojej praktyki, że ta stopa jeszcze w 2019 roku dla inwestora “z ulicy” wynosiła ok. 6%.
  3. Wyliczamy ze wzoru wartość mieszkania – wyliczenie jest pokazane poniżej – wartość wewnętrzna mieszkania to ok. 300 tys. złotych. Jeśli nabędziemy mieszkanie taniej – mamy okazję, jeśli drożej, to lepiej poszukać czegoś innego.

Powyższy przykład nie jest przypadkowy – pokazuje on wycenę przykładowej przeciętnej kawalerki w Warszawie z przełomu 2019 i 2020 (ani w centrum, ani na obrzeżu – ot taka na Woli czy Pradze Południe). Stopa zwrotu też nie jest przypadkowa – Inwestorzy z którymi pracowałem w tamtym czasie nabywali mieszkania z reguły przy stopie zwrotu w okolicach 6% (w Warszawie, bo już na Śląsku czy w Łodzi ze względu na wyższe “postrzegane ryzyko” wynosiła ona ok. 7% itd.). Zwróć też uwagę na rozbicie kosztu 6% na 1,7% + 4,3% – w 2019 roku stopa WIBOR (w bardzo dużym uproszczeniu przeciętna stopa zwrotu z lokaty po kosztach podatkowych) wynosiła 1,7%, więc implikowana oczekiwana premia za ryzyko związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem w Warszawie wynosiła ok. 4,3%. Dla Łodzi czy Śląska wynosiła ona ok. 5,3%.

Sama metoda też nie powinna być odkrywcza, bo inwestorzy z reguły liczą opłacalność mieszkania (ROI – return on investment) “na odwrót”, wyliczając stopę uproszczoną zwrotu i porównując ją do “minimalnej oczekiwanej stopy zwrotu”:

ROI = CF / PV = 18.000 / 300.000 = 6%

Uwaga: Oczywiście istnieją również alternatywne metody, częściej stosowane w biznesie nieruchomości konsumpcyjnych – np. metoda “odtworzeniowa” (czyli za ile można daną nieruchomość zbudować) lub “porównawcza” (za ile podobne nieruchomości są sprzedawane). Ale podobnie jak w wycenie spółek – są one znacznie bardziej zawodne (lub wręcz złudne – bo metoda odtworzeniowa zakłada “określony” zysk dewelopera, a ten może się mocno wahać zależnie od momentu) i są mniej praktyczne do oceny wpływu przyszłych zmian warunków rynkowych, z którymi mamy obecnie do czynienia (w końcu metoda porównawcza to pętla zamknięta, bo patrzy w przeszłe transakcje).

Co w takim razie wydarzyło się w 2020 roku?

Uważni czytelnicy zapewne domyślają się, co tak naprawdę wydarzyło się w 2020 roku. Mimo, że dość istotnie spadły czynsze, to oczekiwane stopy zwrotu na rynku spadły jeszcze mocniej. Ponownie popatrzmy na przykład naszej warszawskiej kawalerki.

Z danych rynkowych wiemy, że w 2020 roku średni czynsz rynkowy w Warszawie spadł o ok. 10%, a nasz pustostan zapewne nieco wzrósł (bo dłużej szukaliśmy najemcy). W przybliżeniu więc dochodowość biznesu wynajmu długoterminowego powinna spaść o około 15% (jednemu o więcej, drugiemu o mniej – ale przeciętnie właśnie o tyle). W normalnym świecie – na giełdzie, czy na ulicy – taki biznes powinien stanieć o 15%.

Ale, ale – przecież obniżono prawie do zera stopy procentowe, idąc na ratunek gospodarce! WIBOR w ciągu ostatniego roku spadł z owych 1,7% do 0,2% – o 1,5 punkta procentowego. Nasza oczekiwana stopa zwrotu (a przynajmniej stopa oczekiwana przez “teoretycznego inwestora”) spadła do 4,5% – o 25% w dół. Skoro oczekiwania rynku spadły szybciej niż dochodowość biznesu, to mamy w efekcie teoretyczny wzrost wartości mieszkań – wg naszego wzoru aż o 13% wzrosła graniczna cena mieszkania. I mamy wzrost gotowy. Zresztą podobnie zadziałało to na rynkach akcji czy innych aktywów finansowych. Pozostaje tylko pytanie – czy ten wzrost jest jest trwały i realny?

Idąc tym tokiem rozumowania, mimo obecnych spadków dochodowości najmu, niskie stopy procentowe z nawiązką napędzają wyższe ceny (przynajmniej dla “inwestorów”). Szacunkowo można ocenić, że tylko z tego tytułu (bo oczywiście są też inne względy wpływające na ceny w danym momencie – struktura popytu i podaży, dynamika tych czynników, koszty budowy etc., jednakże mają one “wolniejsze” tempo działania) wygenerowane zostały teoretyczne wzrosty wartości mieszkań od 4% (Kraków) do nawet 20% (Łódź) względem wartości pre-COVID. Wprawdzie część została już “skonsumowana” przez rynek, ale pozostawia to nadal potencjał wzrostu w niektórych miastach o kilka punktów procentowych. Co ciekawe, ze względu na największy spadek czynszów Kraków może pod tym względem być już pod presją spadkową (pytanie czy spadek cen w IV kwartale 2020 vs. III kwartał to zapowiedź czegoś większego). Oczywiście poniższe szacunki są oparte o zakładane stopy zwrotu, a te są jak wcześniej mówiłem – uznaniowe =)

Potencjał zmian cen mieszkań
Potencjał dalszej zmiany cen mieszkań w wyniku obniżenia stóp procentowych

No ale cóż – wzory wzorami, inwestorzy inwestorami, ale czy ma się to jakkolwiek do praktyki? Ano tak, na kilku kolejnych płaszczyznach:

  • Koszt alternatywny dla sprzedającego – Nie myślimy o tym zbyt często, ale sprzedający mieszkania z reguły też muszą jakoś zagospodarować gotówkę. Poprzez spadek stóp nagle ich “problem” wzrósł. W ostatnim roku (po obniżce stóp procentowych) często słyszałem zdanie “sprzedam Panu nieruchomość i co dalej zrobię? Nie mam co z gotówką zrobić” – i trzeba było ceną zachęcać do sprzedaży. Jest to oczywiście samonakręcająca się spirala chciwości, ale to na inną okazję.
  • Koszt alternatywny dla konsumenta – Spadek stóp procentowych to także spadek rat kredytu hipotecznego, jakie kupujący mieszkania spłacają. Choć banki podniosły marże kredytów (wg AMRON wzrosły one z ok. 2,1 p.p. w 2019 do 2,3 p.p. w 2020), to spadek stawek WIBOR o 1,5 p.p. spowodował spadek raty kredytu o ok. 15% – lub innymi słowy zwiększył “zdolność nabywczą” 18%, a więc zdolność konsumentów do zapłacenia więcej za to samo mieszkanie.
Porównanie kosztów kredytu covid
Wpływ obniżenia stóp procentowych (i w efekcie stawek WIBOR 3M) na spadek kosztów kredytu, a pośrednio na wzrost “możliwości kredytowych” kredytobiorców

Reasumując: Driverów ostatnich wzrostów cen, jak pisałem wcześniej, jest kilka (nowe warunki techniczne, dalszy wzrost wynagrodzeń, “wstrzymany popyt”). Ale moim (i nie tylko moim) zdaniem siła negatywnych czynników rynkowych (niższy popyt na wynajem, wyższe bezrobocie, niższa ufność konsumencka, ale też np. odpływ części kupujących z centrów dużych miast) jest znacznie większa i najpewniej gdyby nie stopy procentowe, to mielibyśmy załamanie cenowe – a tak radośnie idziemy do góry…

Jakie są perspektywy na przyszłość?

Przy takim obrazku można wysnuć kilka wniosków co do najbliższej przyszłości i jej wpływu na ceny mieszkań:

  • Zerowe stopy procentowe nie będą wieczne. Jak tylko stopy procentowe NBP zostaną zwiększone (o tym dlaczego może to mieć miejsce szybciej niż za dwa-trzy lata TUTAJ), to rynek nieruchomości zareaguje bardzo szybko. Co więcej, rynkowe oprocentowanie polskich obligacji zaczęło już rosnąć (LINK), w antycypacji między innymi rosnącej inflacji na świecie. Warto zwrócić uwagę, że dalsze obniżanie stóp może już nie mieć takiego przełożenia na rynek. O zależności cen nieruchomości od stóp procentowych opowiem w innym odcinku =)
  • Dalsza erozja czynszów może pogrzebać efekt zerowych stóp procentowych – spadki czynszów były najpewniej wywołane w największym stopniu przez odpływ studentów – niestety istnieje ryzyko, że kolejny semestr akademicki 2021/22 będzie również zdalny, co w połączeniu z ciągle rosnącą podażą mieszkań nie wróży wzrostów czynszów.
  • Spirala spadków może wyniknąć z pazerności… – Ostatni miesiąc to kilka znaczących wydarzeń na rynku deweloperów – ogłoszenie planów przejęcia Archicomu przez Echo Development oraz Budimexu Nieruchomości przez polsko-czeskie konsorcjum pokazuje, że chęć “uszczknięcia większych zysków” na rynku jest duża, a Ci którzy są już na rynku – raczej z niego uciekają. Jeśli dodamy do tego rekordowe starty budów w styczniu 2021, duży nawis mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2019 i 2020 roku oraz przekonanie deweloperów o “wysokim i zdrowym popycie rynkowym”, to można obawiać się nasilającej się presji podażowej. A według raportu JLL, już od ponad roku zapas niesprzedanych mieszkań niestety rośnie, co zaczyna przypominać lata 2007-2008…
  • …lub z psychologii – W niektórych miastach w IV kwartale 2020 odnotowano spadki cen na rynku wtórnym i pierwotnym. Niby niewiele, raptem 1% (lub wg indeksów hedonicznych – 2-3%), niby tylko jeden kwartał, ale może to ten jeden kamyczek, który wywoła lawinę?

Nie chcę jednak nikogo ani straszyć spadkami, ani zniechęcać do inwestowania w nieruchomości. Chcę, żebyś miała lub miał świadomość, z czego wynikają ostatnie wzrosty cen oraz co może na nie wpłynąć w przyszłości, żeby bardziej świadomie podejmować decyzje:

  • Jeśli grasz spekulacyjnie (np. dewelopując lub flipując, zwłaszcza na rynku pierwotnym) to bądź wyjątkowo ostrożny – bo nomen omen niskie stopy procentowe zwiększyły istotnie ryzyko cenowe Twojego biznesu.
  • Jeśli inwestujesz w wynajem, to zastanów się, czy zapłacenie teraz za mieszkanie kilkunastu procent więcej i niższa stopa zwrotu z najmu jest warta poczekania bez zwrotu na bardziej okazyjny czas.
  • Jeśli kupujesz mieszkanie konsumencko dla siebie, to zastanów się, czy nie lepiej przeczekać jeszcze kilka lat wynajmując (potencjalnie taniej) mieszkanie, również w oczekiwaniu na lepszy moment.
  • Jeśli czekasz na idealny moment na sprzedaż swojego mieszkania, to wprawdzie nigdy nie trafisz idealnie w punkt w szczyt cen – ale jest dość prawdopodobne, że ten moment właśnie się zbliża.

W tym miejscu pozostaje mi polecić poniższy podcast i memorandum Howarda Marksa (m.in. autor książki “Mastering The Market Cycle”). W dużym skrócie mówi on o tym, że:

  • Nigdy nie będziemy mieli pewności co do przyszłości, ale możemy się przygotować na różne scenariusze,
  • Jeśli rynek jest wysoko, tym wyższa jest szansa na spadek cen,
  • Rynek waha się od jednej skrajności do drugiej – od chwil, gdy nikt nie chce inwestować, po momenty gdy wszyscy ślepo inwestują,
  • Sukces inwestycyjny nie polega na kupowaniu dobrych rzeczy, tylko kupowaniu rzeczy dobrze.

Webinar i ankieta

W związku z tym, że pojawiły się dane NBP i AMRON za ostatni kwartał 2020, to nadchodzi czas na pewne podsumowanie rynkowe pod tytułem “Czy to dobry moment na inwestowanie w nieruchomości”. Jak tylko “ogarnę się” technicznie (mam nadzieję, że nastąpi to w pierwszej połowie marca), to zorganizuję taki webinar!

W międzyczasie, zapraszam Ciebie do:

  • zapisania się na mój newsletter, dzięki któremu z wyprzedzeniem dowiesz się o nadchodzących wydarzeniach – formularz PONIŻEJ!
  • wypełnienia ankiety poświęconej flippingowi – pomożesz mnie oraz całemu rynkowi nieruchomości. Więcej o niej TUTAJ!

A Ty co myślisz? Zostaw swój komentarz poniżej!

Podoba się Tobie to, co robię? Wesprzyj mnie!

Jeśli uznasz, że moja działalność jest wartościowa – to dlaczego, jak i co robię trafia do Twojego serduszka 😍 i chciałabyś lub chciałbyś mnie wesprzeć, to zapraszam Ciebie na mój profil na portalu Patronite.pl!

Patronite