Kategorie
Inteligentny inwestor Mechanizmy rynkowe Psychologia cen

Cena za metr kwadratowy – kwadratowa ściema?

“A jaka cena za metr kwadratowy”. Tak najczęściej zaczyna się każda negocjacja ceny mieszkania w Polsce. “Panie, 12 tysięcy za metr – toż to drogo! Teraz na rynku to metr za 10 tysięcy chodzi!” Najświętszy wyznacznik wartości mieszkania w Polsce. Na ustach i w umysłach wszystkich. Mało jednak kto orientuje się, że to jak badanie pacjenta przez średnią temperaturę w szpitalu…

“A jaka cena za metr kwadratowy“. Tak najczęściej zaczyna się każda negocjacja ceny mieszkania w Polsce. “Panie, 12 tysięcy za metr – toż to drogo! Teraz na rynku to metr za 10 tysięcy chodzi!” Najświętszy wyznacznik wartości mieszkania w Polsce. Na ustach i w umysłach wszystkich. Mało jednak kto orientuje się, że to jak badanie pacjenta przez średnią temperaturę w szpitalu. Albo wybieranie samochodu przez cenę za konia mechanicznego…

W tym artykule dowiesz się o tym:

Mój pierwszy błąd

Moje pierwsze mieszkanie (w dodatku konsumenckie) nabyłem na przełomie 2010/2011, kupując gotowy lokal od dewelopera (rzecz jasna na kredyt w EUR, ale o tym kiedy indziej, czy się opłaciło 😉

Po krótkich negocjacjach, cena stanęła na kwocie 7,8 tys. PLN/m2 – warszawski Żoliborz, widok na skyline stolicy (chwilę później oczywiście zabudowany kolejnym etapem osiedla ;), wyższe piętro w nowym apartamentowcu, super przestronny salon – a lokal przecież tańszy od innych. W tym czasie cena podawana w statystykach wynosiła około 8 tys. PLN/m2. Myślałem, że chwyciłem Pana Boga za nogi oraz świetną cenę. Rodzice i znajomi dopowiadali – “dobra okazja”!

Jednak to wszystko było bez znaczenia – z kilku przyczyn:

  • Może i cena za m2 była poniżej średniej dla Warszawy (a pewnie też i dla Żoliborza), ale po przeliczeniu przez powierzchnię 91 m2 (i po dodaniu obowiązkowego garażu) wyszło mi zawrotna kwota 745 tys. PLN – jak później życie pokazało, aż tak duże mieszkanie nie było mi i mojej żonie w tamtym czasie potrzebne,
  • Równie dobrze można było kupić w tym samym bloku, na tym samym piętrze, funkcjonalnie bardzo podobne mieszkanie o powierzchni 80 m2 i cenie nieco wyższej, np. 8,3 tys. PLN/m2 – oszczędzając kilkadziesiąt tysięcy złotych,
  • Tym bardziej mogliśmy nabyć funkcjonalnie zbliżone (nieco gorsze oczywiście – np. bez garderoby), ale jeszcze mniejsze mieszkanie np. 70 m2, i jeszcze wyższej cenie np. 8,8 tys. PLN/m2 (“toż to 10% drożej niż rynek!”), oszczędzając sto tysięcy złotych!

Nie liczę oczywiście powyżej tego, że dodatkowe metry oznaczały dodatkowe koszty – wykończenia, opłat za ogrzewanie i utrzymanie, czy też podatku i użytkowania wieczystego.

Ok, cóż, trudno – trochę więcej wyłożyłem, ale “przecież zwróci się przy sprzedaży”. Guzik prawda 🤣 Po 10 latach ceny rynkowe mieszkań w 2020 roku nadal mają taką samą strukturę (duże = tańsze, mniejsze = droższe), a mój apartament wcale nie okazał się bardziej okazyjny. Co więcej, przez jego duży metraż potencjalna cena sprzedaży jest 7-mio cyfrowa – i staje się to problemem mentalnym dla kupujących. I tak docieramy do sedna.

Dlaczego uważam, że m2 to ściema (dewelopera?)

Zostaliśmy oszukani. Ja. Wy. Rynek. Nie wiem kiedy. Nie wiem przez kogo. Mam wprawdzie swoje podejrzenia, ale to bez znaczenia. Kluczowe jest to, że nas oszukano. Wmówiono nam, że cena za m2 ma znaczenie. Ale to ściema. Dlaczego tak uważam? Kilka powodów wymieniłem wcześniej, kilka jest poniżej:

  • Wartość ma funkcja i pomieszczenia, a nie metraż mieszkania. Czy zastanawialiście się, dlaczego na rynku najmu nikt nie interesuje się czynszem za m2, tylko łączną kwotą za wynajem? A to dlatego, że najemca ma w ***** czynsz za m2 – interesuje go ile tak realnie miesięcznie wyjdzie z jego kieszeni. Tak samo jest z zakupem mieszkania. Powinno nas interesować ile realnie wydamy na zakup (albo na ratę), a nie to ile będzie kosztować nas metr kwadratowy. 250 tysięcy zamiast 300 tysięcy ma większe znaczenie dla naszej kieszeni, niż pół tysiąca za metr kwadratowy – ile to właściwie jest? Nikt nie wie, nie jest to namacalne. Więcej przykładów takich sytuacji:
    • Czy kupując samochód przeliczasz cenę za konia mechanicznego?
    • Czy kupując kawę w kawiarni przeliczasz cenę za ml?
    • Czy kupując bilet lotniczy przeliczasz cenę za przeleciany kilometr?
    • Czy jadąc na wakacje przeliczasz cenę za dzień?
    • Czy kupując piwo/wino/wódkę/whisky przeliczasz cenę za % alkoholu?
  • Średnia temperatura w szpitalu -opierając się na średnich możemy wpaść błąd. Średnia temperatura w szpitalu jest złudna. Średnio kobiety i mężczyźni mają jedno jądro. Średnio człowiek i pies mają trzy nogi. W mieszkaniach jest podobnie. Realia pokazują, że ceny mieszkań zależnie są mocno zróżnicowane w zależności od metrażu – i z reguły im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za m2 (choć są odstępstwa od reguły). Niestety, dane z reguły są raportowane jako średnie. Więc w praktyce powinieneś się opierać na cenach za dane mieszkanie (w danym miejscu, w danym typie i funkcjonalności, w danym metrażu), a nie na średnich. Poniżej przykłady rozbieżności według statystyk GUS – w niektórych miastach rozbieżności od średniej przekraczają 1000 złotych za metr kwadratowy. Efekt ten jest szczególnie silny przy bardzo małych mieszkaniach (30 m2 i mniej):
Średnie ceny transakcyjnych na rynku wtórnym, zależnie od metrażu, oraz skrajne wartości (najwyższe ceny vs. średnia, najniższe ceny vs. średnia)
Źródło: GUS
  • W konsekwencji z reguły lepsze zwroty zapewniają mniejsze mieszkania – wbrew potocznemu myśleniu. Mimo, że płacimy więcej za zakup i remont per metr kwadratowy, to nasi najemcy płacą z reguły jeszcze więcej za wynajem per metr kwadratowy. W efekcie (z pewnymi wyjątkami i ograniczeniami) osiągamy lepszy zwrot za mieszkania mniejsze, niż większe. Przykład mieszkań, które nabyłem osobiście – w podobnym czasie, standardzie i zbliżonej geografii (Chorzów, Sosnowiec, Katowice) poniżej – mam nadzieję, widać tę tendencję. Mimo, że za pewne mieszkania płaciłem więcej za metr kwadratowy (licząc z remontem), to osiągam na nich lepszy zwrot, niż na tych “najtańszych” za metr:
Cena za metr kwadratowy i zwrot z najmu
Cena za m2 i zwrot mieszkań nabytych prywatnie przez autora
  • Deweloperowi powinno zależeć nie na maksymalnej cenie za m2, tylko łącznej cenie sprzedaży. Część uczestników rynku, a zwłaszcza deweloperzy, utrzymują się ze sprzedaży nieruchomości. Muszą opłacić biura, pracowników – nie tylko koszty zmienne budynku (grunt, budowa), ale też pokryć koszty stałe działalności. Jest to określona kwota w złotych – 100 tysięcy, milion, pięć. I dla dewelopera na koniec dnia nie ma znaczenia za ile za m2 sprzedał swoje mieszkania, tylko ile realnie zysku wypracował. A to jest wynikiem prostego rachunku – ilość sprzedanych metrów x cena za m2. Po odjęciu kosztów budowy mamy marżę (tzw. pokrycia). Dopóki oczywiście nie sprzedaje . I ten owy koszt stały, powiedzmy pięć milionów złotych deweloper może pokryć na dwa sposoby:
    • Sprzeda 5000 m2 z marżą 1000 złotych/m2 (powiedzmy sprzedając lekko poniżej średniej rynkowej) LUB
    • Sprzeda 1000 m2 z marżą 5000 złotych/m2 (sprzedając grubo powyżej cen rynkowych w segmencie premium)
  • Jak myślicie, co jest łatwiejsze dla dewelopera? Sprzedawać taniej czy drożej? Oczywiście, że taniej. A jak osiągnąć niski koszt za m2? Budując “za duże mieszkania”. Zamiast zbudować mniejszy budynek z ciaśniejszymi mieszkaniami, idealnymi na kieszeń klienta, zabudowuje się maksymalny metraż na jaki pozwala działka i przepisy (WZ/MPZP) i “ciśnie się” najniższą cenę za m2 – żeby wygenerować jak największą masę marży. Ja innymi słowy mówię moim znajomym wynajmującym mieszkania czy robiącym flipy “nie najesz się procentami (zwrotu) / ceną za m2 (sprzedaży), tylko złotówkami które zarobisz”

I tu docieramy do potencjalnych podejrzanych oszustwa – deweloperzy (z lat 90-tych =)…

Międzynarodowy spisek?

“No dobra, pewnie Dziekońskiemu odbiło. Niby wszystko się klei i ma sens, ale może to przypadek.” Też tak w pewnym momencie pomyślałem – że przesadzam. Ale postanowiłem to sprawdzić. Przeszukałem największe portale nieruchomościowe w innych krajach i PRAKTYCZNIE NIGDZIE NIE MA CENY ZA M2 – a jeśli już to prędzej znajdziemy szacowaną ratę kredytu!!!

  • Polska – lwia część portali ma opcję wyszukiwania po cenie PLN/m2, w większości jest ona wyświetlana jako kluczowa informacja w ogłoszeniach. Przykłady: OtoDom, Gratka, Morizon. Wyjątki: Gumtree. Wyjątki częściowe: OLX (cena za m2 jest głębiej schowana).
  • Czechy – brak informacji o cenie za m2. Przykłady: sReality.cz, praskeReality.cz
  • Wielka Brytania – brak informacji o cenie za m2. Przykłady: Zoopla, RightMove
  • Niemcy – z reguły nie ma informacji o cenie za m2. Trzeba się nieźle nakopać, żeby znaleźć wyliczoną cenę za stopę kwadratową, brak wyszukiwań. Przykłady: ImmobilienScout, ImmoNet, OhneMakler
  • Francja – z reguły nie ma informacji o cenie za m2. Trzeba się nieźle nakopać, żeby znaleźć wyliczoną cenę za stopę kwadratową, brak wyszukiwań. Przykłady: SeLoger, LogicImmo, Orpi, ParuVendu
  • Hiszpania – z reguły nie ma informacji o cenie za m2. Trzeba się nieźle nakopać, żeby znaleźć wyliczoną cenę za stopę kwadratową, brak wyszukiwań. Przykłady: Idealista, FotoCasa
  • Włochy – brak informacji o cenie za m2. Przykłady: Casa.it, WikiCasa
  • Rosja – z reguły nie ma informacji o cenie za m2. Trzeba się nieźle nakopać, żeby znaleźć wyliczoną cenę za stopę kwadratową, brak wyszukiwań. Przykłady: Avito, Cian.
  • USA – z reguły nie ma informacji o cenie za m2. Trzeba się nieźle nakopać, żeby znaleźć wyliczoną cenę za stopę kwadratową, brak wyszukiwań. Przykłady: Zillow, Trulia, OpenDoor.
  • Chiny – właściwie to tylko ten kraj jest wyjątkiem od reguły, bo cena za m2 pojawia się częściej. Przykłady: Fang, FangDD, Anjuke.

Oczywiście może jesteśmy “Chrystusem narodów” i “wiemy lepiej” – ale chyba jednak nie 😁

Kiedy m2 ma sens?

Na koniec, żeby oddać też sprawiedliwość. Mój przekaz to – “nie używaj ceny za metr kwadratowy jako podstawowego czynnika podejmowania decyzji o zakupie”!

Czasem cena za metr kwadratowy ma znaczenie. Ja też jej używam do uzupełniania pewnych analiz – ale tylko wspierania. Więc nie mówię “nie” – można z ceny za m2 korzystać, ale tylko i wyłącznie z głową. Kiedy?

  • Flipy – koszty remontu (jeśli robimy flipa “na czysto”) są dość mocno “napędzane” metrażem. Więcej metrów to więcej płytek, paneli i malowania. Więc cena za m2 zaczyna mieć sens. UWAGA: Ale nie zawsze – instalacje (zwłaszcza niepowtarzalne – np. gaz), okna, grubsze konstrukcje częściej generują stałe koszty (piec to piec, mały czy duży to zawsze parę tysi). A na koniec i tak trzeba mieszkanie sprzedać i pojawia się pytanie – za jaką cenę? I wtedy ceny w wartościach absolutnych mają większy sens niż ceny za metr kwadratowy…
  • Kamienice – to jak z flipem, tylko w większej skali. I niestety skala kosztów stałych potrafi być większa. Wymiana dachu, architekci, inspektorzy, czy węzeł cieplny etc. kosztują z reguły dość podobnie niezależnie od metrażu – czy “chałupa” ma 500 m2 czy 1,500 m2. Co więcej przy kamienicach jest więcej niespodzianek w postaci zgubionych / straconych metrów. Niemniej ja osobiście zwracam przy kamienicach też uwagę na cenę za m2 (a przy mieszkaniach już nie!).
  • Deweloperka – to jak z kamienicą, tylko w jeszcze większej skali 🤣 Droga dojazdowa, przyłącza, garaż podziemny – wszystkie mają koszty nie do końca zależne od metrażu mieszkań i można się grubo przejechać patrząc tylko na za m2 powierzchni użytkowej mieszkań do wybudowania. Co więcej nadal zdarza mi się słyszeć, jak oceniający patrzą na … cenę za m2 działki – ale co ma piernik (powierzchnia działki) do wiatraka (koszt gruntu alokowany do m2 powstałego mieszkania)?
    • Tutaj anegdota z życia =) Kiedyś sprzedawałem mieszkania deweloperskie w ramach jednej inwestycji (budynek wielorodzinny, miasto wojewódzkie, nowowybudowany). Przez jakiś czas mieliśmy dwa cenniki – jeden nasz, oparty o łączną cenę mieszkania (czyli np. 99, 129, 149 tys. PLN, a ceny za metr były od sasa do lasa – nawet ich nie pokazywaliśmy) oraz drugi, zaproponowany przez lokalnego agenta specjalizującego się w mieszkaniach od deweloperów, który był oparty o ceny za m2. W efekcie ceny oczywiście się różniły, i część mieszkań w jednym cenniku były niższe od drugiego i vice versa. Co się okazało – pierwszy cennik (ten nasz) “sprzedał” kilkadziesiąt mieszkań, drugi praktycznie żadnych. Ale może to ten agent był słaby?

Dlaczego? Na koniec dnia w każdym z tych przypadków nasi Klienci kupią całe mieszkanie za jakąś kwotę X i cena za metr kwadratowy będzie wtórna. Zapłacą 100, 500, 1.500 tys. złotych – i tyle muszą mieć na koncie (lub w zdolności kredytowej).


A Ty co myślisz? Zostaw swój komentarz poniżej!

Podoba się Tobie to, co robię? Wesprzyj mnie!

Jeśli uznasz, że moja działalność jest wartościowa – to dlaczego, jak i co robię trafia do Twojego serduszka 😍 i chciałabyś lub chciałbyś mnie wesprzeć, to zapraszam Ciebie na mój profil na portalu Patronite.pl!

Patronite