Czym jest flipping? Wielka Ankieta Flippingu 2021

Flipping – dla niektórych jest to doskonały sposób budowy wolności finansowej, dla innych sposób na pasywne inwestowanie, jeszcze dla innych zło w najgorszej postaci. Flipping od kilku lat mocno rozgrzewa “Kowalskich”, którzy chcą z pomocą rynku nieruchomości zbić majątek, dorobić do pensji lub po prostu dobrze się bawić. Jednocześnie flipping jest często traktowany przez profesjonalistów rynku nieruchomości – analityków, duże fundusze, banki, czy instytucje badające rynek – jako zjawisko marginalne. Kto ma rację? Dowiemy się z ankiety! [AKTUALIZACJA – zbieranie ankiety jest obecnie zakończone, dziękuję wszystkim za udział i wkład 100 bardzo szczegółowych ankiet! Wyniki znajdziecie TUTAJ 🔥🔥🔥]

W tym artykule dowiesz się o tym:

• Czym w ogóle jest flipping?
• Dlaczego stworzyłem ankietę?
• Czego będziemy mogli się z niej dowiedzieć?

Czym w ogóle jest flipping?

House flipping to z angielska “obracanie nieruchomościami” (dosłownie to flip oznacza m.in. przewrócenie czegoś, to flip a coin oznacza rzut monetą). Z reguły oznacza proces inwestycyjny polegający na zakupie nieruchomości, dodaniu jej wartości (z reguły poprzez remont), a następnie sprzedaży z zyskiem! Flipping obejmuje szereg różnych strategii (niektóre się nie wykluczają), te które znam (a pewnie wielu jeszcze nie znam) są poniżej:

• Flip “na czysto” – zakup nieruchomości, jej remont (lub wykończenie) i sprzedaż do Klienta, który nie do końca chce się “bujać” z remontowaniem i wykańczaniem mieszkania. “Na czysto” ma dla mnie kilka podrodzajów:
  • Pod klucz – mieszkanie jest wykończone, wyposażone w AGD i meble, jest homestaging – prima sort;
  • Stan deweloperski PLUS – mieszkanie ma panele, płytki, wykończoną łazienkę i z reguły meble w kuchni, ale nie ma mebli w pozostałych pokojach;
  • Stan deweloperski – mieszkanie ma nowe instalacje, okna, gładzie, wylewki etc., ale to co będzie na podłodze, czy ścianach zależy od kupującego – stan jak u dewelopera;
• Flip “na brudno” – kupujemy, ale nie pakujemy dużych (albo i żadnych) nakładów w remont. “Na brudno” ma da dla mnie też kilka podrodzajów:
  • Prawdziwe “na brudno” – kupujemy i sprzedajemy jak stoi, nie dotykamy nawet pięciometrowym kijem bo zacznie się walić (przerysowuję oczywiście ;), ewentualnie wyrzucamy parę śmieci;
  • “Pudrowanie trupa” (lub inaczej “na brudno/czysto”*) – dość niebezpieczny sposób flipowania (trochę jak z samochodem, któremu zaraz głowica wysiądzie) – to znaczy wymieniamy to i owo, ale raczej z koncentracją na efektach wizualnych, żeby tylko nieświadomego Klienta przekonać, że ma super okazję. Często kończy się wielomiesięcznymi walkami z wentylacją, grzybem, czy innymi problemami;
• Flip “na pierwotnym” – polega na zakupie mieszkania od dewelopera, w ramach którego wpłacamy opłatę rezerwacyjną, a następnie szukamy Klienta na zakup mieszkania – może on finansować późniejsze raty (trudne), lub kupuje je po wykończeniu przez Ciebie. Szczególnym typem jest handel cesjami, w ramach którego sprzedajemy nie gotowe mieszkanie, a prawo do zawarcia umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności. Flipping na pierwotnym ma ostatnio pod górę, ponieważ część deweloperów utrudnia handel cesjami, a opieszałość sądów wydłuża zakładanie ksiąg wieczystych dla zakupionych w ten sposób mieszkań – lokal może być już dawno wykończony, ale dealu nie można zamknąć przez brak KW.
• Gotowiec inwestycyjny – polega na przygotowaniu produktu inwestycyjnego dla inwestora, który kupuje mieszkania pod wynajem. Wbrew “naukom” YouTuber’ów, dla mnie gotowiec inwestycyjny ma już w środku najemcę (lub ich liczbę mnogą) i zawarte umowy najmu – tym odróżnia się od flipa “na czysto”. Z reguły są wyceniane nie w ujęciu cena za m² (UFF – wiecie jak tego nie lubię =), tylko w ujęciu stopy zwrotu z najmu (ale niestety dużo bywa nadużyć w tym temacie – ale o tym kiedy indziej). Często są to mieszkania na pokoje, mikrokawalerki, czy wielopaki (uwaga na “legalność” podziałów). Specyficznym gotowcem będą mieszkania z “komunalnymi” najemcami 😉
• Lazy flip*– typowy flip trwa kilka miesięcy (kwestie remontu z reguły zjadają najwięcej czasu). Lazy flip trwa kilka-kilkanaście lat. Nie polega tylko na spekulacji na temat cen nieruchomości – w tym czasie inwestor przeprowadza kilka relatywnie (w skali czasu) mało pracochłonnych działań, które zwiększają wartość nieruchomości (np. uzyskanie korzystnych warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę, budowa przyłączy i dojazdów, uzyskanie zmiany w MPZP, podniesienie czynszów najmu, wymiana najemców, wygaśnięcie umowy najmu, zgon najemcy, uzyskanie dofinansowania do inwestycji etc.). Z reguły realizowane na działkach lub budynkach (nieruchomości gruntowe niezabudowane i zabudowane);
• Lean flip* – majstersztyk flippingu, czyli sytuacja w której zanim kupisz nieruchomość na flipa to już ją przedsprzedajesz. Przy takiej konfiguracji angażujesz relatywnie niewielką część kapitału (bo możesz się sfinansować z zaliczki kupującego) i masz jedno ryzyko mniej, a w efekcie możesz uzyskać relatywnie wysokie stopy zwrotu w ujęciu procentowym. Ale uwaga, rośnie wówczas pokusa agresywnych, niskomarżowych flipów – a wtedy jedno potknięcie i jesteś na minusie…
• Part flip* – np. kupuję kamienicę, sprzedaję wszystkie mieszkania, a sobie zostawiam apartament na poddaszu i Żabkę na parterze. Choć mówią, że “nie kupuje się krowy, żeby napić się mleka” to strategia ta często dzieje się realnym świecie – niejeden deweloper ma biuro w budynku, który postawił…
• Pasywny flipping* – są to wszystkie pasywne metody zyskiwania na flippingu, czyli “jak robić, żeby się nie narobić”. Obejmują one takie metody jak np.:
  • Flipy 50/50 – “ja daję pieniądze, Ty robisz flipa, dzielimy się fifty-fifty”);
  • Pożyczki – czyli proste udzielanie finansowania fliperowi, który zapłaci nam stały lub zmienny procent od pożyczonej kwoty (chociaż mówią, że “dobry zwyczaj, nie pożyczaj”);
  • Crowdfunding – gdzie powstaje spółka inwestycyjna, a inwestor obejmuje udziały w spółce, która prowadzi flipping lub realizuje inną strategię inwestycyjną (z reguły sp. z o.o., do nie dawna była to z reguły spółka komandytowa).

* nie wiem czy tak się mówi na rynku, ale ja tak to nazywam! =)

Jak się domyślasz (albo nie, bo ktoś Ci tak wmówił) – większość z tych strategii to realnie prowadzenie mniejszego lub większego biznesu. Angażuje to czas, pieniądze, tworzy zobowiązania podatkowe oraz skutki prawne.

Dlaczego przygotowałem ankietę?

Zaskoczę Was. Prawda jest taka, że … lubię analizować dane i bawić się Excelem…. Nie no, żart! 🤣 Ale tylko trochę 🤣🤣🤣

Jest kilka powodów:

• Ktoś musi być pierwszy – nie kojarzę przekrojowego badania zjawiska, jakim jest flipping – ilu jest fliperów, jak flipują, po co to robią etc. – czyli chcę wbić kij w szprychy i takowe badanie przeprowadzić (czyli ego 🤣 Wprawdzie moje badanie nie będzie w 200% zgodne ze sztuką (chociażby ze względu na eliminację podwójnych odpowiedzi, czy kwestie metody reprezentacyjnej), ale może zmotywuję tą ankietą kogoś bardziej profesjonalnego.
• Flipping jest sexy – a przynajmniej tak się początkującym wydaje. Szkoleniowcy mówią, że “30 tysięcy zysku na flipie to lekką ręką można zarobić i w ogóle jest to easy“. I potem się pakują “sierotki” na rynek nie wiedząc co i jak – i później często jest płacz i zgrzytanie zębów na grupach Facebookowych. Mam za sobą kilkadziesiąt flipów i niestety czasem jest się w plecy i to mocno, a czasem jest super ponad te 30 tysięcy. Moim zdaniem zależy to od rygoru analitycznego i umiejętności, ale też szczęścia oraz “pazerności”. Chciałbym sprawdzić jak to faktycznie jest w dużej skali, co mówią inni i zdemaskować ewentualne mity na temat flippingu (albo obnażyć moją nieumiejętność 🤣 Chcę to też zrobić nie mając z tyłu głowy motywacji pod tytułem “mówię innym, że dużo się zarabia – to sprzedam więcej moich szkoleń.” Ja nic nie sprzedaję.
• Flipping może być papierkiem lakmusowym stanu rynku – pojawianie się szkoleniowców z danej dziedziny oraz młodych adeptów inwestowania z reguły przepowiada nadchodzące przesilenie rynkowe (także na rynkach akcji, złota, BitCoinów, czy nawet tulipanów). Im więcej “nowicjuszy” wskakuje na jadący pociąg, tym jest coraz ciaśniej na rynku – im więcej “weteranów” wyskakuje z rynku, tym zderzenie ze ścianą może być bliżej. Planuję powtarzać niniejszą ankietę co rok, a być może częściej, żeby sprawdzać trendy i tendencje na rynku – w efekcie zamiast jednego przekrojowego badania będziemy mieli badanie dynamiczne.
• Takie jest moje “dlaczego” – Chcę, żeby rynek nieruchomości był dostępny dla każdego – żeby był łatwy, przejrzysty, bezpieczny i dopasowany do naszych potrzeb. Między innymi chcę czarno na białym pokazać jak z opinii fliperów – w dużej skali – faktycznie działa flipping, jakie są realne wyniki flippingu, co trzeba wiedzieć, żeby flipping skutecznie prowadzić itd. Żeby go odmitologizować.

Czego chciałbym się dowiedzieć z ankiety?

Jest szereg rzeczy, które chciałbym zbadać poprzez tę ankietę. Na przykład:

• Jaka może być skala flipingu na rynku,
• Jakie strategie flippingu dominują na rynku,
• Jakie są rentowności różnych strategii flipowania,
• Jak mają się oczekiwania wobec rzeczywistości,
• Jak finansują się fliperzy,
• Jakie są oczekiwania wobec rynku (konkurencji, cen, dostępności okazji etc.),
• Skąd czerpana jest wiedza o flipingu.
• …i wiele innych =)

Ponieważ powyższych tematów jest sporo, równie dużo było pytań. Wyniki znajdziecie TUTAJ!