Kategorie
Inteligentny inwestor

Czym jest flipping? Wielka Ankieta Flippingu 2021

Flipping – dla niektórych jest to doskonały sposób budowy wolności finansowej, dla innych sposób na pasywne inwestowanie, jeszcze dla innych zło w najgorszej postaci. Flipping od kilku lat mocno rozgrzewa “Kowalskich”, którzy chcą z pomocą rynku nieruchomości zbić majątek, dorobić do pensji lub po prostu dobrze się bawić. Jednocześnie flipping jest często traktowany przez profesjonalistów rynku nieruchomości – analityków, duże fundusze, banki, czy instytucje badające rynek – jako zjawisko marginalne. Kto ma rację? Dowiemy się z ankiety! [AKTUALIZACJA – na koniec lutego było 30 odpowiedzi, walczymy dalej! 🔥🔥🔥]

Flipping – dla niektórych jest to doskonały sposób budowy wolności finansowej, dla innych sposób na pasywne inwestowanie, jeszcze dla innych zło w najgorszej postaci. Flipping od kilku lat mocno rozgrzewa “Kowalskich”, którzy chcą z pomocą rynku nieruchomości zbić majątek, dorobić do pensji lub po prostu dobrze się bawić. Jednocześnie flipping jest często traktowany przez profesjonalistów rynku nieruchomości – analityków, duże fundusze, banki, czy instytucje badające rynek – jako zjawisko marginalne. Kto ma rację? Dowiemy się z ankiety! [AKTUALIZACJA – na koniec lutego było 30 odpowiedzi, walczymy dalej! 🔥🔥🔥]

W tym artykule dowiesz się o tym:

KLIKNIJ TUTAJ ŻEBY ROZPOCZĄĆ ANKIETĘ

Czym w ogóle jest flipping?

House flipping to z angielska “obracanie nieruchomościami” (dosłownie to flip oznacza m.in. przewrócenie czegoś, to flip a coin oznacza rzut monetą). Z reguły oznacza proces inwestycyjny polegający na zakupie nieruchomości, dodaniu jej wartości (z reguły poprzez remont), a następnie sprzedaży z zyskiem! Flipping obejmuje szereg różnych strategii (niektóre się nie wykluczają), te które znam (a pewnie wielu jeszcze nie znam) są poniżej:

  • Flip “na czysto” – zakup nieruchomości, jej remont (lub wykończenie) i sprzedaż do Klienta, który nie do końca chce się “bujać” z remontowaniem i wykańczaniem mieszkania. “Na czysto” ma dla mnie kilka podrodzajów:
    • Pod klucz – mieszkanie jest wykończone, wyposażone w AGD i meble, jest homestaging – prima sort;
    • Stan deweloperski PLUS – mieszkanie ma panele, płytki, wykończoną łazienkę i z reguły meble w kuchni, ale nie ma mebli w pozostałych pokojach;
    • Stan deweloperski – mieszkanie ma nowe instalacje, okna, gładzie, wylewki etc., ale to co będzie na podłodze, czy ścianach zależy od kupującego – stan jak u dewelopera;
  • Flip “na brudno” – kupujemy, ale nie pakujemy dużych (albo i żadnych) nakładów w remont. “Na brudno” ma da dla mnie też kilka podrodzajów:
    • Prawdziwe “na brudno” – kupujemy i sprzedajemy jak stoi, nie dotykamy nawet pięciometrowym kijem bo zacznie się walić (przerysowuję oczywiście ;), ewentualnie wyrzucamy parę śmieci;
    • “Pudrowanie trupa” (lub inaczej “na brudno/czysto”*) – dość niebezpieczny sposób flipowania (trochę jak z samochodem, któremu zaraz głowica wysiądzie) – to znaczy wymieniamy to i owo, ale raczej z koncentracją na efektach wizualnych, żeby tylko nieświadomego Klienta przekonać, że ma super okazję. Często kończy się wielomiesięcznymi walkami z wentylacją, grzybem, czy innymi problemami;
  • Flip “na pierwotnym” – polega na zakupie mieszkania od dewelopera, w ramach którego wpłacamy opłatę rezerwacyjną, a następnie szukamy Klienta na zakup mieszkania – może on finansować późniejsze raty (trudne), lub kupuje je po wykończeniu przez Ciebie. Szczególnym typem jest handel cesjami, w ramach którego sprzedajemy nie gotowe mieszkanie, a prawo do zawarcia umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności. Flipping na pierwotnym ma ostatnio pod górę, ponieważ część deweloperów utrudnia handel cesjami, a opieszałość sądów wydłuża zakładanie ksiąg wieczystych dla zakupionych w ten sposób mieszkań – lokal może być już dawno wykończony, ale dealu nie można zamknąć przez brak KW.
  • Gotowiec inwestycyjny – polega na przygotowaniu produktu inwestycyjnego dla inwestora, który kupuje mieszkania pod wynajem. Wbrew “naukom” YouTuber’ów, dla mnie gotowiec inwestycyjny ma już w środku najemcę (lub ich liczbę mnogą) i zawarte umowy najmu – tym odróżnia się od flipa “na czysto”. Z reguły są wyceniane nie w ujęciu cena za m2 (UFF – wiecie jak tego nie lubię =), tylko w ujęciu stopy zwrotu z najmu (ale niestety dużo bywa nadużyć w tym temacie – ale o tym kiedy indziej). Często są to mieszkania na pokoje, mikrokawalerki, czy wielopaki (uwaga na “legalność” podziałów). Specyficznym gotowcem będą mieszkania z “komunalnymi” najemcami 😉
  • Lazy flip*– typowy flip trwa kilka miesięcy (kwestie remontu z reguły zjadają najwięcej czasu). Lazy flip trwa kilka-kilkanaście lat. Nie polega tylko na spekulacji na temat cen nieruchomości – w tym czasie inwestor przeprowadza kilka relatywnie (w skali czasu) mało pracochłonnych działań, które zwiększają wartość nieruchomości (np. uzyskanie korzystnych warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę, budowa przyłączy i dojazdów, uzyskanie zmiany w MPZP, podniesienie czynszów najmu, wymiana najemców, wygaśnięcie umowy najmu, zgon najemcy, uzyskanie dofinansowania do inwestycji etc.). Z reguły realizowane na działkach lub budynkach (nieruchomości gruntowe niezabudowane i zabudowane);
  • Lean flip* – majstersztyk flippingu, czyli sytuacja w której zanim kupisz nieruchomość na flipa to już ją przedsprzedajesz. Przy takiej konfiguracji angażujesz relatywnie niewielką część kapitału (bo możesz się sfinansować z zaliczki kupującego) i masz jedno ryzyko mniej, a w efekcie możesz uzyskać relatywnie wysokie stopy zwrotu w ujęciu procentowym. Ale uwaga, rośnie wówczas pokusa agresywnych, niskomarżowych flipów – a wtedy jedno potknięcie i jesteś na minusie…
  • Part flip* – np. kupuję kamienicę, sprzedaję wszystkie mieszkania, a sobie zostawiam apartament na poddaszu i Żabkę na parterze. Choć mówią, że “nie kupuje się krowy, żeby napić się mleka” to strategia ta często dzieje się realnym świecie – niejeden deweloper ma biuro w budynku, który postawił…
  • Pasywny flipping* – są to wszystkie pasywne metody zyskiwania na flippingu, czyli “jak robić, żeby się nie narobić”. Obejmują one takie metody jak np.:
    • Flipy 50/50 – “ja daję pieniądze, Ty robisz flipa, dzielimy się fifty-fifty”);
    • Pożyczki – czyli proste udzielanie finansowania fliperowi, który zapłaci nam stały lub zmienny procent od pożyczonej kwoty (chociaż mówią, że “dobry zwyczaj, nie pożyczaj”);
    • Crowdfunding – gdzie powstaje spółka inwestycyjna, a inwestor obejmuje udziały w spółce, która prowadzi flipping lub realizuje inną strategię inwestycyjną (z reguły sp. z o.o., do nie dawna była to z reguły spółka komandytowa).

* nie wiem czy tak się mówi na rynku, ale ja tak to nazywam! =)

Jak się domyślasz (albo nie, bo ktoś Ci tak wmówił) – większość z tych strategii to realnie prowadzenie mniejszego lub większego biznesu. Angażuje to czas, pieniądze, tworzy zobowiązania podatkowe oraz skutki prawne.

Dlaczego przygotowałem tę ankietę?

Zaskoczę Was. Prawda jest taka, że … lubię analizować dane i bawić się Excelem…. Nie no, żart! 🤣 Ale tylko trochę 🤣🤣🤣

Jest kilka powodów:

  • Ktoś musi być pierwszy – nie kojarzę przekrojowego badania zjawiska, jakim jest flipping – ilu jest fliperów, jak flipują, po co to robią etc. – czyli chcę wbić kij w szprychy i takowe badanie przeprowadzić (czyli ego 🤣 Wprawdzie moje badanie nie będzie w 200% zgodne ze sztuką (chociażby ze względu na eliminację podwójnych odpowiedzi, czy kwestie metody reprezentacyjnej), ale może zmotywuję tą ankietą kogoś bardziej profesjonalnego.
  • Flipping jest sexy – a przynajmniej tak się początkującym wydaje. Szkoleniowcy mówią, że “30 tysięcy zysku na flipie to lekką ręką można zarobić i w ogóle jest to easy“. I potem się pakują “sierotki” na rynek nie wiedząc co i jak – i później często jest płacz i zgrzytanie zębów na grupach Facebookowych. Mam za sobą kilkadziesiąt flipów i niestety czasem jest się w plecy i to mocno, a czasem jest super ponad te 30 tysięcy. Moim zdaniem zależy to od rygoru analitycznego i umiejętności, ale też szczęścia oraz “pazerności”. Chciałbym sprawdzić jak to faktycznie jest w dużej skali, co mówią inni i zdemaskować ewentualne mity na temat flippingu (albo obnażyć moją nieumiejętność 🤣 Chcę to też zrobić nie mając z tyłu głowy motywacji pod tytułem “mówię innym, że dużo się zarabia – to sprzedam więcej moich szkoleń.” Ja nic nie sprzedaję.
  • Flipping może być papierkiem lakmusowym stanu rynku – pojawianie się szkoleniowców z danej dziedziny oraz młodych adeptów inwestowania z reguły przepowiada nadchodzące przesilenie rynkowe (także na rynkach akcji, złota, BitCoinów, czy nawet tulipanów). Im więcej “nowicjuszy” wskakuje na jadący pociąg, tym jest coraz ciaśniej na rynku – im więcej “weteranów” wyskakuje z rynku, tym zderzenie ze ścianą może być bliżej. Planuję powtarzać niniejszą ankietę co rok, a być może częściej, żeby sprawdzać trendy i tendencje na rynku – w efekcie zamiast jednego przekrojowego badania będziemy mieli badanie dynamiczne.

Dlaczego warto wziąć udział?

Jeżeli choć trochę interesujesz się rynkiem nieruchomości – choćby przyszłą ceną swojego mieszkania – to ta ankieta może mieć bardzo duże znaczenie dla Ciebie. Zapraszam też do “share’owania” tej ankiety wśród rodziny, znajomych, czy partnerów biznesowych. Im więcej odpowiedzi, tym lepsze będą wyniki!

Czego chciałbym się dowiedzieć z ankiety?

Jest szereg rzeczy, które chciałbym zbadać poprzez tę ankietę. Na przykład:

  • Jaka może być skala flipingu na rynku,
  • Jakie strategie flippingu dominują na rynku,
  • Jakie są rentowności różnych strategii flipowania,
  • Jak mają się oczekiwania wobec rzeczywistości,
  • Jak finansują się fliperzy,
  • Jakie są oczekiwania wobec rynku (konkurencji, cen, dostępności okazji etc.),
  • Skąd czerpana jest wiedza o flipingu.
  • …i wiele innych =)

Ponieważ powyższych tematów jest sporo, równie dużo jest pytań. Nie mniej powinno wystarczyć 15-20 minut na wypełnienie ankiety =)

Kiedy i jak będą prezentowane wyniki?

Przewiduję zakończyć ankietę do końca lutego, osiągając co najmniej 1,200 odpowiedzi (jest to +/- silna próbka ankietowa bo odsianiu “pustych ankiet”) – jeśli będzie ich mniej, to ankieta zostanie przedłużona. Pierwsze wyniki chciałbym zaprezentować już w marcu w odcinkach na moim blogu (w wersji lite) oraz podczas webinaru dla osób zapisanych na newsletter (w wersji full)!

[AKTUALIZACJA – na koniec lutego było 30 odpowiedzi, walczymy dalej! 🔥🔥🔥]

Zapraszam do udziału!

Nie pozostaje mi nic innego jak zaprosić Ciebie do udziału w ankiecie! Pamiętaj, każda odpowiedź się liczy. Nawet jeśli nie flipujesz i nie planujesz flipować, to zostaw swoją odpowiedź! =)

KLIKNIJ TUTAJ ŻEBY ROZPOCZĄĆ ANKIETĘ