fbpx
Kategorie
Mechanizmy rynkowe Stopy procentowe Webinary & podcasty

­čÜÇ Czy WIBOR poleci powy┼╝ej 5%? Czy jest jeszcze sens przej┼Ť─ç na sta┼é─ů stop─Ö procentow─ů?

Rok temu przestrzega┼éem w jednym z moich pierwszych artyku┼é├│w przed ryzykiem wzrostu st├│p procentowych. Raptem cztery miesi─ůce temu mieli┼Ťmy pierwsz─ů podwy┼╝k─Ö st├│p procentowych w bie┼╝─ůcym cyklu podwy┼╝ek, kt├│re wielu zaskoczy┼éy. Na pocz─ůtku grudnia wielu wydawa┼éo si─Ö, ┼╝e scenariusz bardzo szybko rosn─ůcych st├│p procentowych jest ma┼éo prawdopodobny, ale dla mnie z perspektywy pocz─ůtku 2022 roku ryzyko dalszego wzrostu st├│p procentowych to jeden z pewniak├│w ÔÇô cho─ç i tak wielu znowu ÔÇ×zaskoczy”… Chyba, ┼╝e skorzystaj─ů z kilku pomys┼é├│w na zabezpieczenie si─Ö przed dalszym wzrostem rat!

Rok temu przestrzega┼éem w jednym z moich pierwszych artyku┼é├│w przed ryzykiem wzrostu st├│p procentowych. Raptem cztery miesi─ůce temu mieli┼Ťmy pierwsz─ů podwy┼╝k─Ö st├│p procentowych w bie┼╝─ůcym cyklu podwy┼╝ek, kt├│re wielu zaskoczy┼éy. Na pocz─ůtku grudnia wielu wydawa┼éo si─Ö, ┼╝e scenariusz bardzo szybko rosn─ůcych st├│p procentowych jest ma┼éo prawdopodobny, ale dla mnie z perspektywy pocz─ůtku 2022 roku ryzyko dalszego wzrostu st├│p procentowych to jeden z pewniak├│w ÔÇô cho─ç i tak wielu znowu ÔÇ×zaskoczy”… Chyba, ┼╝e skorzystaj─ů z kilku pomys┼é├│w na zabezpieczenie si─Ö przed dalszym wzrostem rat!

PS. po nagraniu BIK opublikowa┼é dane o liczbie wniosk├│w kredytowych za stycze┼ä 2022 – minus 26% vs. stycze┼ä 2021 oraz minus 15% vs. grudzie┼ä 2021…

Co znajdziesz w tym po┼Ťcie?

Co znajdziesz w tym odcinku?

W tym nagraniu opowiedziałem o:

­čÜÇ Czy WIBOR poleci powy┼╝ej 5%? ÔÇô WIBOR ju┼╝ wynosi ponad 3%. Opowiemy dlaczego wzr├│s┼é tak bardzo i o ile jeszcze mo┼╝e wzrosn─ů─ç
­čôŐ Raty w g├│r─Ö, zdolno┼Ť─ç w d├│┼é ÔÇô zobaczymy jak prognozowany WIBOR wp┼éynie na dro┼╝ej─ůce raty kredyt├│w i spadaj─ůc─ů zdolno┼Ť─ç kredytow─ů
­čĆí Czy rynek nieruchomo┼Ťci czeka hamowanie przez stopy procentowe? ÔÇô poznamy pierwsze skutki rosn─ůcych st├│p procentowych
­čĄť Pi─Ö─ç sposob├│w na zabezpieczenie si─Ö przed wzrostem rat? ÔÇô od naj┼éatwiejszych, po te trudniejsze
­čžśÔÇŹÔÖÇ´ŞĆ Czy jest jeszcze sens przej┼Ť─ç na sta┼ée raty? ÔÇô poznasz moje przemy┼Ťlenia na ten temat

Podsumowanie znajdziesz poni┼╝ej ­čśÇ

Film mo┼╝esz obejrze─ç bezpo┼Ťrednio na YouTube lub poni┼╝ej:

Je┼Ťli wolisz podcast, to mo┼╝esz go ods┼éucha─ç na Spotify lub poni┼╝ej:

Zamiast podsumowania

Ile wynosz─ů dzisiaj stopy procentowe i WIBOR?

  • Do dzisiaj Rada Polityki Pieni─Ö┼╝nej wprowadzi┼éa cztery podwy┼╝ki st├│p procentowych do poziomu 2,25% dla stopy referencyjnej. W efekcie obecnie jeste┼Ťmy na poziomie st├│p procentowych z prze┼éomu 2014 i 2015 roku.
  • Jeszcze na pocz─ůtku grudnia rynek (kontrakty FRA) przewidywa┼é wzrost WIBOR 3M do 3 p.p. do ko┼äca 2022 po dynamicznym wzro┼Ťcie od lipca 2021.
  • Obecnie, na pocz─ůtku lutego 2022 rynek (kontrakty FRA) wycenia wzrost WIBOR 3M do ponad 4,5 p.p., a WIBOR 6M do 5,0 p.p. w 2022 roku.

Dlaczego stopa WIBOR 3M (podstawa oprocentowania wi─Ökszo┼Ťci kredyt├│w hipotecznych w PLN) wzros┼éa z 0,2 % do 2,5% do grudnia 2021?

  1. Rosn─ůca presja inflacji ÔÇô inflacja rosn─ůca z 5% w lipcu do 8,6% w grudniu,
  2. Os┼éabienie z┼éot├│wki ÔÇô wzrost EUR/PLN do 4,7, wzrost USD/PLN do 4,2, wzrost CHF/PLN do 4,5,
  3. Zmiana komunikacji NBP i RPP ÔÇô walka z inflacj─ů przesun─Ö┼éa si─Ö na czo┼éo narracji,
  4. Decyzje RPP ÔÇô cztery podwy┼╝ki st├│p procentowych od pa┼║dziernika 2021 do stycznia 2022.

Dlaczego w samym styczniu WIBOR 3M skoczył o 0,5 punkta procentowego do 3,0%?

  1. Wypowiedzi prezesa NBP i cz┼éonk├│w ÔÇô ÔÇ×Stopy procentowe w Polsce powinny wzrosn─ů─ç mocniej ni┼╝ obecnie oczekuje rynek, bior─ůc pod uwag─Ö ostatnie dane makroÔÇŁ (podnios┼éo to WIBOR o ok. +0,3 pp)
  2. Komunikacja FED ÔÇô zapowied┼║ rozpocz─Öcia cyklu podwy┼╝ek od marca 2022, nacisk na walk─Ö z inflacj─ů i gotowo┼Ť─ç do zacie┼Ťnienia polityki pieni─Ö┼╝nej (podnios┼éo to WIBOR o kolejne ok. +0,4 pp)

Na dok┼éadk─Ö widz─Ö 5 ryzyk, kt├│re mog─ů spowodowa─ç, ┼╝e WIBOR wzro┼Ťnie ponad 5%:

  1. Dalsza spirala p┼éacowo-inflacyjna ÔÇô wzrost wynagrodze┼ä w XII.2021 wyni├│s┼é 11,2% rdr vs. prognozowane 9,0%, co b─Ödzie zwi─Öksza┼éo presj─Ö na wzrost st├│p procentowych
  2. Wzrost cen ropy ÔÇô prognozy inflacji NBP oparte by┼éy na cenach ropy poni┼╝ej 80 USD/bbl. Obecnie ropa oscyluje wok├│┼é 90 USD/bbl i mo┼╝liwy jest wzrost do 100-110 USD/bbl
  3. Realne dzia┼éania FED ÔÇô wzrost st├│p % w USA mo┼╝e by─ç bardziej zdecydowany, ni┼╝ obecnie zak┼éadaj─ů rynki, co mo┼╝e wywrze─ç dalsz─ů presj─Ö na wzrost st├│p WIBOR
  4. Reakcja EBC na wysok─ů inflacj─Ö i spadaj─ůce bezrobocie w Strefie Euro ÔÇô inflacja w Strefie Euro wy┼╝sza od prognoz, bezrobocie spada szybciej ni┼╝ oczekiwano. To oraz ÔÇ×jastrz─ÖbiÔÇŁ FED mo┼╝e wywo┼éa─ç zacie┼Ťnienie polityki monetarnej EBC i presj─Ö na RPP
  5. Postrzegane i realne ryzyko konfliktu na granicy ukrai┼äsko-rosyjskiej oraz os┼éabienie z┼éot├│wki ÔÇô realne lub nawet postrzegane zaognienie konfliktu RU-UA mo┼╝e os┼éabia─ç polsk─ů z┼éot├│wk─Ö, wywo┼éuj─ůc presj─Ö na zwi─Ökszenie st├│p przez RPP

Jakie s─ů skutki podniesienia st├│p procentowych:

Czy rynek nieruchomo┼Ťci czeka hamowanie przez stopy procentowe?

To ciekawe pytanie. Finansowanie kredytem stanowi oko┼éo 40-50% ┼é─ůcznej warto┼Ťci ┼Ťrodk├│w inwestowanych w mieszkania. I to w┼éa┼Ťnie kredyt nap─Ödza┼é rynek nieruchomo┼Ťci od 2017 roku, a zw┼éaszcza w 2021 roku. ÔÇ×ZeroweÔÇŁ stopy procentowe z dnia na dzie┼ä pozwoli┼éy zaci─ůga─ç wi─Öksze kredyty ÔÇô o oko┼éo 25%!!! St─ůd boom kredytowy w 2021 roku, kt├│ry trwa┼é od marca 2021, ale obecnie on hamuje. W grudniu 2021 liczba udzielonych kredyt├│w by┼éa ni┼╝sza ni┼╝ w ostatnim miesi─ůcu przed Covid, a liczba wniosk├│w spada (w XII o 10% mniej ni┼╝ w XI). Obecnie BIK prognozuje spadek warto┼Ťci udzielonych kredyt├│w w 2022 o 10%, ograniczaj─ůc nap┼éyw pieni─ůdza na rynek nieruchomo┼Ťci. W du┼╝ym skr├│cie nale┼╝y oczekiwa─ç dalszego och┼éodzenia sytuacji na rynku nieruchomo┼Ťci.

Co mo┼╝na zrobi─ç, ┼╝eby zabezpieczy─ç si─Ö przed dalszym wzrostem koszt├│w kredytu – 5 dzia┼éa┼ä?

  1. Przej┼Ťcie na (okresowo) sta┼é─ů rat─Ö kredytu ÔÇô wnioskujesz do banku o aneksowanie umowy (bezp┼éatny zgodnie z Rekomendacj─ů S, ale mog─ůcy wymaga─ç potwierdzenia zdolno┼Ťci kredytowej) i stabilizujesz poziom raty kredytu na 5-7 lat
  2. Nadp┼éata kredytu ÔÇô u┼╝ywasz cz─Ö┼Ťci dost─Öpnej got├│wki do nadp┼éacenia kredytu, co zmniejsza Twoje przysz┼ée raty kredytu (to jak inwestycja o zwrocie r├│wnym ┼é─ůcznemu oprocentowaniu kredytu + podatek dochodowy)
  3. Wyd┼éu┼╝enie okresu sp┼éaty kredytu ÔÇô je┼╝eli posiadasz zdolno┼Ť─ç kredytow─ů, a Tw├│j kredyt nie by┼é zaci─ůgni─Öty ÔÇ×na maksaÔÇŁ, to mo┼╝esz pokusi─ç si─Ö o obni┼╝enie poziomu ┼é─ůcznej raty poprzez wyd┼éu┼╝enie okresu sp┼éaty kosztem wy┼╝szych ┼é─ůcznych odsetek
  4. Refinansowanie kredytu w celu uzyskania lepszych warunk├│w kredytu ÔÇô powy┼╝sze efekty mo┼╝esz spr├│bowa─ç po┼é─ůczy─ç w ramach jednego refinansowania kredytu przez inny bank ÔÇô obecnie banki zaczynaj─ů konkurowa─ç o Klient├│w!
  5. Sprzeda┼╝ nieruchomo┼Ťci ÔÇô je┼╝eli powy┼╝sze dzia┼éania nie pomog─ů, zawsze mo┼╝na rozwa┼╝y─ç sprzeda┼╝ nieruchomo┼ŤciÔÇŽ

Na stronach UOKiK możesz przeliczyć koszty zmiany oprocentowania kredytów i jego nadpłaty.

Jakie rozterki kredytobiorcy maj─ů przed przej┼Ťciem na okresowo sta┼éa stop─Ö?

  • ÔÇ×Ale przecie┼╝ ten bank chce mnie oszuka─ç, teraz mam oprocentowanie 3%, a proponuje 6%ÔÇŁ
  • ÔÇ×A co b─Ödzie za 5 lat, czy wtedy nie skocz─ů mi koszty kredytu je┼Ťli stopy wzrosn─ů?ÔÇŁ
  • ÔÇ×A mo┼╝e zosta─ç na zmiennej stopie? Wtedy zyskam je┼Ťli WIBOR spadnie, a przy sta┼éej b─Ödzie mnie bola┼éo, ┼╝e nie zyska┼éemÔÇŽÔÇŁ
  • ÔÇ×A co je┼Ťli bank b─Ödzie chcia┼é zmieni─ç warunki umowy lub doda─ç kolejne produkty?ÔÇŁ

Jakie ja widz─Ö kontrargumenty dla Tych rozterek?

  • W zale┼╝no┼Ťci od tego, w kt├│rym momencie mia┼ée┼Ť ostatni─ů aktualizacj─Ö harmonogramu sp┼éaty, mo┼╝esz ÔÇ×widzie─çÔÇŁ r├│┼╝ny poziom oprocentowania ÔÇô ale nowy WIBOR Ci─Ö i tak dogoni. Aktualizacja harmonogramu sp┼éaty nast─Öpuje co 3-6 miesi─Öcy! W efekcie dzisiaj mo┼╝esz jeszcze nie zna─ç skali podwy┼╝ek Twojej raty.
  • Banki wyliczaj─ůc okresowo sta┼é─ů stop─Ö oprocentowania bior─ů pod uwag─Ö notowania z rynk├│w terminowych ÔÇô Czyli poziom, kt├│ry najpewniej i tak osi─ůgniesz przy zmiennej racie kredytu! Bank wyliczaj─ůc podstaw─Ö do kredytu o racie sta┼éej bierze pod uwag─Ö bie┼╝─ůce prognozy rynk├│w. Je┼Ťli zostaniesz na zmiennej racie, to najpewniej i tak dojdziesz do tego samego poziomu.
  • W efekcie oferty przej┼Ťcia na okresowo sta┼éa rat─Ö nale┼╝y por├│wnywa─ç do prognoz (st├│p FRA), a nie bie┼╝─ůcego oprocentowania ÔÇô Inaczej patrzymy w ÔÇ×lusterko wsteczneÔÇŁ.

Czy jest jeszcze sens przej┼Ť─ç na sta┼ée raty?

  • W praktyce masz dwie opcje ÔÇô zosta─ç przy zmiennym oprocentowaniu (np. mar┼╝a 2%) lub przej┼Ť─ç na okresowo sta┼ée (np. 6,5%) ÔÇô WIBOR najpewniej dojdzie do 4,5% – ale mo┼╝e by─ç ni┼╝szy lub wy┼╝sze.
  • Je┼╝eli WIBOR stanie na 3% (ma┼éo prawdopodobne) to zyskasz na stopie zmiennej, je┼Ťli wzro┼Ťnie do 4,5% (bardzo prawdopodobne) to opcje b─Öd─ů identyczne. Stracisz jak WIBOR wzro┼Ťnie ponad 5%.
  • Przy przyk┼éadowym rozk┼éadzie szans jak na poni┼╝szym przyk┼éadzie (ka┼╝dy mo┼╝e ustali─ç inne prawdopodobie┼ästwa), sta┼éa stopa daje 4-krotnie lepsze zabezpieczenie przed wzrostem koszt├│w, ni┼╝ zmienna stopa da Tobie szans na zysk.
  • Co wi─Öcej, po przej┼Ťciu na okresowo sta┼é─ů rat─Ö kredytu i tak mo┼╝esz (pod warunkiem posiadania zdolno┼Ťci kredytowej) przej┼Ť─ç na stop─Ö zmienn─ů (gdyby jednak WIBOR utrzyma┼é si─Ö na niskim poziomie lub spad┼é po poprzednich podwy┼╝kach) poprzez refinansowanie kredytu w innym banku.

Co teraz powiniene┼Ť zrobi─ç, ┼╝eby sprawdzi─ç opcj─Ö przej┼Ťcia na sta┼é─ů rat─Ö?

  • Zastanowi─ç si─Ö jaka jest Twoja sytuacja finansowa przy obecnych lub nawet nieco wy┼╝szych ratach kredyt – je┼Ťli ju┼╝ teraz ledwie wi─ů┼╝esz koniec z ko┼äcem, to lepiej si─Ö nie zastanawiaj tylko dzia┼éaj w kierunku przej┼Ťcia na okresowo sta┼é─ů rat─Ö. Je┼Ťli masz nadal du┼╝y komfort finansowy, to mo┼╝esz jeszcze pospekulowa─ç czy nie zosta─ç na stopie zmiennej (na w┼éasne ryzyko!)
  • Sprawdzi─ç obecny poziomem WIBOR (to stawka jak─ů dosta┼éby┼Ť przy aktualizacji harmonogramu dzisiaj) oraz poziom kontrakt├│w FRA dla WIBOR 3M lub WIBOR 6M (to prognoza dla Twojego oprocentowania w przysz┼éo┼Ťci) powi─Ökszone o Twoj─ů obecn─ů mar┼╝─Ö kredytow─ů – to b─Ödzie prognoza Twoich koszt├│w kredytu – OPCJA 1.
  • Zapyta─ç w┼éasny bank o proponowane warunki przej┼Ťcia na sta┼é─ů rat─Ö oraz sprawdzi─ç w innych bankach opcje refinansowania (mog─ů mie─ç lepsze oferty!) – OPCJA 2,
  • Por├│wna─ç powy┼╝sze opcje. Je┼Ťli oferta sta┼éej raty (OPCJA 2) jest zbli┼╝ona lub ni┼╝sza ni┼╝ prognoza Twoich koszt├│w kredytu (OPCJA 1) to prawdopodobnie mo┼╝e to by─ç dobre rozwi─ůzanie dla stabilizacji koszt├│w kredytu na kolejne kilka lat.
  • UWAGA: po przej┼Ťciu na okresowo sta┼é─ů rat─Ö kredytu i tak mo┼╝esz (pod warunkiem posiadania zdolno┼Ťci kredytowej) przej┼Ť─ç na stop─Ö zmienn─ů (gdyby jednak WIBOR utrzyma┼é si─Ö na niskim poziomie lub spad┼é po poprzednich podwy┼╝kach) poprzez refinansowanie kredytu w innym banku. Niekt├│re banki oferuj─ů w ramach aneks├│w na okresowo sta┼é─ů rat─Ö mo┼╝liwo┼Ť─ç przej┼Ťcia z powrotem na rat─Ö zmienn─ů, ale niestety za op┼éat─ů (np. 3% pozosta┼éego do sp┼éaty kapita┼éu – ma to sens je┼Ťli WIBOR spadnie istotnie poni┼╝ej “sta┼éego poziomu” w ramach Twojego aneksu).

Podoba si─Ö Tobie to, co robi─Ö? Wesprzyj mnie!

Je┼Ťli uznasz, ┼╝e moja dzia┼éalno┼Ť─ç jest warto┼Ťciowa ÔÇô to dlaczego, jak i co robi─Ö trafia do Twojego serduszka┬á­čśŹ┬ái chcia┼éaby┼Ť lub chcia┼éby┼Ť mnie wesprze─ç, to zapraszam Ci─Ö na m├│j profil na portalu┬áPatronite.pl!

Patronite