fbpx
Kategorie
Mechanizmy rynkowe Przy mikrofonie Webinary & podcasty

馃殌 Czy WIBOR poleci powy偶ej 5%? Czy jest jeszcze sens przej艣膰 na sta艂膮 stop臋 procentow膮?

Rok temu przestrzega艂em w jednym z moich pierwszych artyku艂贸w przed ryzykiem wzrostu st贸p procentowych. Raptem cztery miesi膮ce temu mieli艣my pierwsz膮 podwy偶k臋 st贸p procentowych w bie偶膮cym cyklu podwy偶ek, kt贸re wielu zaskoczy艂y. Na pocz膮tku grudnia wielu wydawa艂o si臋, 偶e scenariusz bardzo szybko rosn膮cych st贸p procentowych jest ma艂o prawdopodobny, ale dla mnie z perspektywy pocz膮tku 2022 roku ryzyko dalszego wzrostu st贸p procentowych to jeden z pewniak贸w 鈥 cho膰 i tak wielu znowu 鈥瀦askoczy”… Chyba, 偶e skorzystaj膮 z kilku pomys艂贸w na zabezpieczenie si臋 przed dalszym wzrostem rat!

Rok temu przestrzega艂em w jednym z moich pierwszych artyku艂贸w przed ryzykiem wzrostu st贸p procentowych. Raptem cztery miesi膮ce temu mieli艣my pierwsz膮 podwy偶k臋 st贸p procentowych w bie偶膮cym cyklu podwy偶ek, kt贸re wielu zaskoczy艂y. Na pocz膮tku grudnia wielu wydawa艂o si臋, 偶e scenariusz bardzo szybko rosn膮cych st贸p procentowych jest ma艂o prawdopodobny, ale dla mnie z perspektywy pocz膮tku 2022 roku ryzyko dalszego wzrostu st贸p procentowych to jeden z pewniak贸w 鈥 cho膰 i tak wielu znowu 鈥瀦askoczy”… Chyba, 偶e skorzystaj膮 z kilku pomys艂贸w na zabezpieczenie si臋 przed dalszym wzrostem rat!

PS. po nagraniu BIK opublikowa艂 dane o liczbie wniosk贸w kredytowych za stycze艅 2022 – minus 26% vs. stycze艅 2021 oraz minus 15% vs. grudzie艅 2021…

Co znajdziesz w tym po艣cie?

Co znajdziesz w tym odcinku?

W tym nagraniu opowiedzia艂em o:

馃殌 Czy WIBOR poleci powy偶ej 5%? 鈥 WIBOR ju偶 wynosi ponad 3%. Opowiemy dlaczego wzr贸s艂 tak bardzo i o ile jeszcze mo偶e wzrosn膮膰
馃搳 Raty w g贸r臋, zdolno艣膰 w d贸艂 鈥 zobaczymy jak prognozowany WIBOR wp艂ynie na dro偶ej膮ce raty kredyt贸w i spadaj膮c膮 zdolno艣膰 kredytow膮
馃彙 Czy rynek nieruchomo艣ci czeka hamowanie przez stopy procentowe? 鈥 poznamy pierwsze skutki rosn膮cych st贸p procentowych
馃 Pi臋膰 sposob贸w na zabezpieczenie si臋 przed wzrostem rat? 鈥 od naj艂atwiejszych, po te trudniejsze
馃鈥嶁檧锔 Czy jest jeszcze sens przej艣膰 na sta艂e raty? 鈥 poznasz moje przemy艣lenia na ten temat

Podsumowanie znajdziesz poni偶ej 馃榾

Film mo偶esz obejrze膰 bezpo艣rednio na YouTube lub poni偶ej:

Je艣li wolisz podcast, to mo偶esz go ods艂ucha膰 na Spotify lub poni偶ej:

Zamiast podsumowania

Ile wynosz膮 dzisiaj stopy procentowe i WIBOR?

  • Do dzisiaj Rada Polityki Pieni臋偶nej wprowadzi艂a cztery podwy偶ki st贸p procentowych do poziomu 2,25% dla stopy referencyjnej. W efekcie obecnie jeste艣my na poziomie st贸p procentowych z prze艂omu 2014 i 2015 roku.
  • Jeszcze na pocz膮tku grudnia rynek (kontrakty FRA) przewidywa艂 wzrost WIBOR 3M do 3 p.p. do ko艅ca 2022 po dynamicznym wzro艣cie od lipca 2021.
  • Obecnie, na pocz膮tku lutego 2022 rynek (kontrakty FRA) wycenia wzrost WIBOR 3M do ponad 4,5 p.p., a WIBOR 6M do 5,0 p.p. w 2022 roku.

Dlaczego stopa WIBOR 3M (podstawa oprocentowania wi臋kszo艣ci kredyt贸w hipotecznych w PLN) wzros艂a z 0,2 % do 2,5% do grudnia 2021?

  1. Rosn膮ca presja inflacji 鈥 inflacja rosn膮ca z 5% w lipcu do 8,6% w grudniu,
  2. Os艂abienie z艂ot贸wki 鈥 wzrost EUR/PLN do 4,7, wzrost USD/PLN do 4,2, wzrost CHF/PLN do 4,5,
  3. Zmiana komunikacji NBP i RPP 鈥 walka z inflacj膮 przesun臋艂a si臋 na czo艂o narracji,
  4. Decyzje RPP 鈥 cztery podwy偶ki st贸p procentowych od pa藕dziernika 2021 do stycznia 2022.

Dlaczego w samym styczniu WIBOR 3M skoczy艂 o 0,5 punkta procentowego do 3,0%?

  1. Wypowiedzi prezesa NBP i cz艂onk贸w 鈥 鈥濻topy procentowe w Polsce powinny wzrosn膮膰 mocniej ni偶 obecnie oczekuje rynek, bior膮c pod uwag臋 ostatnie dane makro鈥 (podnios艂o to WIBOR o ok. +0,3 pp)
  2. Komunikacja FED 鈥 zapowied藕 rozpocz臋cia cyklu podwy偶ek od marca 2022, nacisk na walk臋 z inflacj膮 i gotowo艣膰 do zacie艣nienia polityki pieni臋偶nej (podnios艂o to WIBOR o kolejne ok. +0,4 pp)

Na dok艂adk臋 widz臋 5 ryzyk, kt贸re mog膮 spowodowa膰, 偶e WIBOR wzro艣nie ponad 5%:

  1. Dalsza spirala p艂acowo-inflacyjna 鈥 wzrost wynagrodze艅 w XII.2021 wyni贸s艂 11,2% rdr vs. prognozowane 9,0%, co b臋dzie zwi臋ksza艂o presj臋 na wzrost st贸p procentowych
  2. Wzrost cen ropy 鈥 prognozy inflacji NBP oparte by艂y na cenach ropy poni偶ej 80 USD/bbl. Obecnie ropa oscyluje wok贸艂 90 USD/bbl i mo偶liwy jest wzrost do 100-110 USD/bbl
  3. Realne dzia艂ania FED 鈥 wzrost st贸p % w USA mo偶e by膰 bardziej zdecydowany, ni偶 obecnie zak艂adaj膮 rynki, co mo偶e wywrze膰 dalsz膮 presj臋 na wzrost st贸p WIBOR
  4. Reakcja EBC na wysok膮 inflacj臋 i spadaj膮ce bezrobocie w Strefie Euro 鈥 inflacja w Strefie Euro wy偶sza od prognoz, bezrobocie spada szybciej ni偶 oczekiwano. To oraz 鈥瀓astrz臋bi鈥 FED mo偶e wywo艂a膰 zacie艣nienie polityki monetarnej EBC i presj臋 na RPP
  5. Postrzegane i realne ryzyko konfliktu na granicy ukrai艅sko-rosyjskiej oraz os艂abienie z艂ot贸wki 鈥 realne lub nawet postrzegane zaognienie konfliktu RU-UA mo偶e os艂abia膰 polsk膮 z艂ot贸wk臋, wywo艂uj膮c presj臋 na zwi臋kszenie st贸p przez RPP

Jakie s膮 skutki podniesienia st贸p procentowych:

Czy rynek nieruchomo艣ci czeka hamowanie przez stopy procentowe?

To ciekawe pytanie. Finansowanie kredytem stanowi oko艂o 40-50% 艂膮cznej warto艣ci 艣rodk贸w inwestowanych w mieszkania. I to w艂a艣nie kredyt nap臋dza艂 rynek nieruchomo艣ci od 2017 roku, a zw艂aszcza w 2021 roku. 鈥瀂erowe鈥 stopy procentowe z dnia na dzie艅 pozwoli艂y zaci膮ga膰 wi臋ksze kredyty 鈥 o oko艂o 25%!!! St膮d boom kredytowy w 2021 roku, kt贸ry trwa艂 od marca 2021, ale obecnie on hamuje. W grudniu 2021 liczba udzielonych kredyt贸w by艂a ni偶sza ni偶 w ostatnim miesi膮cu przed Covid, a liczba wniosk贸w spada (w XII o 10% mniej ni偶 w XI). Obecnie BIK prognozuje spadek warto艣ci udzielonych kredyt贸w w 2022 o 10%, ograniczaj膮c nap艂yw pieni膮dza na rynek nieruchomo艣ci. W du偶ym skr贸cie nale偶y oczekiwa膰 dalszego och艂odzenia sytuacji na rynku nieruchomo艣ci.

Co mo偶na zrobi膰, 偶eby zabezpieczy膰 si臋 przed dalszym wzrostem koszt贸w kredytu – 5 dzia艂a艅?

  1. Przej艣cie na (okresowo) sta艂膮 rat臋 kredytu 鈥 wnioskujesz do banku o aneksowanie umowy (bezp艂atny zgodnie z Rekomendacj膮 S, ale mog膮cy wymaga膰 potwierdzenia zdolno艣ci kredytowej) i stabilizujesz poziom raty kredytu na 5-7 lat
  2. Nadp艂ata kredytu 鈥 u偶ywasz cz臋艣ci dost臋pnej got贸wki do nadp艂acenia kredytu, co zmniejsza Twoje przysz艂e raty kredytu (to jak inwestycja o zwrocie r贸wnym 艂膮cznemu oprocentowaniu kredytu + podatek dochodowy)
  3. Wyd艂u偶enie okresu sp艂aty kredytu 鈥 je偶eli posiadasz zdolno艣膰 kredytow膮, a Tw贸j kredyt nie by艂 zaci膮gni臋ty 鈥瀗a maksa鈥, to mo偶esz pokusi膰 si臋 o obni偶enie poziomu 艂膮cznej raty poprzez wyd艂u偶enie okresu sp艂aty kosztem wy偶szych 艂膮cznych odsetek
  4. Refinansowanie kredytu w celu uzyskania lepszych warunk贸w kredytu 鈥 powy偶sze efekty mo偶esz spr贸bowa膰 po艂膮czy膰 w ramach jednego refinansowania kredytu przez inny bank 鈥 obecnie banki zaczynaj膮 konkurowa膰 o Klient贸w!
  5. Sprzeda偶 nieruchomo艣ci 鈥 je偶eli powy偶sze dzia艂ania nie pomog膮, zawsze mo偶na rozwa偶y膰 sprzeda偶 nieruchomo艣ci鈥

Na stronach UOKiK mo偶esz przeliczy膰 koszty zmiany oprocentowania kredyt贸w i jego nadp艂aty.

Jakie rozterki kredytobiorcy maj膮 przed przej艣ciem na okresowo sta艂a stop臋?

  • 鈥濧le przecie偶 ten bank chce mnie oszuka膰, teraz mam oprocentowanie 3%, a proponuje 6%鈥
  • 鈥濧 co b臋dzie za 5 lat, czy wtedy nie skocz膮 mi koszty kredytu je艣li stopy wzrosn膮?鈥
  • 鈥濧 mo偶e zosta膰 na zmiennej stopie? Wtedy zyskam je艣li WIBOR spadnie, a przy sta艂ej b臋dzie mnie bola艂o, 偶e nie zyska艂em鈥︹
  • 鈥濧 co je艣li bank b臋dzie chcia艂 zmieni膰 warunki umowy lub doda膰 kolejne produkty?鈥

Jakie ja widz臋 kontrargumenty dla Tych rozterek?

  • W zale偶no艣ci od tego, w kt贸rym momencie mia艂e艣 ostatni膮 aktualizacj臋 harmonogramu sp艂aty, mo偶esz 鈥瀢idzie膰鈥 r贸偶ny poziom oprocentowania 鈥 ale nowy WIBOR Ci臋 i tak dogoni. Aktualizacja harmonogramu sp艂aty nast臋puje co 3-6 miesi臋cy! W efekcie dzisiaj mo偶esz jeszcze nie zna膰 skali podwy偶ek Twojej raty.
  • Banki wyliczaj膮c okresowo sta艂膮 stop臋 oprocentowania bior膮 pod uwag臋 notowania z rynk贸w terminowych 鈥 Czyli poziom, kt贸ry najpewniej i tak osi膮gniesz przy zmiennej racie kredytu! Bank wyliczaj膮c podstaw臋 do kredytu o racie sta艂ej bierze pod uwag臋 bie偶膮ce prognozy rynk贸w. Je艣li zostaniesz na zmiennej racie, to najpewniej i tak dojdziesz do tego samego poziomu.
  • W efekcie oferty przej艣cia na okresowo sta艂a rat臋 nale偶y por贸wnywa膰 do prognoz (st贸p FRA), a nie bie偶膮cego oprocentowania 鈥 Inaczej patrzymy w 鈥瀕usterko wsteczne鈥.

Czy jest jeszcze sens przej艣膰 na sta艂e raty?

  • W praktyce masz dwie opcje 鈥 zosta膰 przy zmiennym oprocentowaniu (np. mar偶a 2%) lub przej艣膰 na okresowo sta艂e (np. 6,5%) 鈥 WIBOR najpewniej dojdzie do 4,5% – ale mo偶e by膰 ni偶szy lub wy偶sze.
  • Je偶eli WIBOR stanie na 3% (ma艂o prawdopodobne) to zyskasz na stopie zmiennej, je艣li wzro艣nie do 4,5% (bardzo prawdopodobne) to opcje b臋d膮 identyczne. Stracisz jak WIBOR wzro艣nie ponad 5%.
  • Przy przyk艂adowym rozk艂adzie szans jak na poni偶szym przyk艂adzie (ka偶dy mo偶e ustali膰 inne prawdopodobie艅stwa), sta艂a stopa daje 4-krotnie lepsze zabezpieczenie przed wzrostem koszt贸w, ni偶 zmienna stopa da Tobie szans na zysk.
  • Co wi臋cej, po przej艣ciu na okresowo sta艂膮 rat臋 kredytu i tak mo偶esz (pod warunkiem posiadania zdolno艣ci kredytowej) przej艣膰 na stop臋 zmienn膮 (gdyby jednak WIBOR utrzyma艂 si臋 na niskim poziomie lub spad艂 po poprzednich podwy偶kach) poprzez refinansowanie kredytu w innym banku.

Co teraz powiniene艣 zrobi膰, 偶eby sprawdzi膰 opcj臋 przej艣cia na sta艂膮 rat臋?

  • Zastanowi膰 si臋 jaka jest Twoja sytuacja finansowa przy obecnych lub nawet nieco wy偶szych ratach kredyt – je艣li ju偶 teraz ledwie wi膮偶esz koniec z ko艅cem, to lepiej si臋 nie zastanawiaj tylko dzia艂aj w kierunku przej艣cia na okresowo sta艂膮 rat臋. Je艣li masz nadal du偶y komfort finansowy, to mo偶esz jeszcze pospekulowa膰 czy nie zosta膰 na stopie zmiennej (na w艂asne ryzyko!)
  • Sprawdzi膰 obecny poziomem WIBOR (to stawka jak膮 dosta艂by艣 przy aktualizacji harmonogramu dzisiaj) oraz poziom kontrakt贸w FRA dla WIBOR 3M lub WIBOR 6M (to prognoza dla Twojego oprocentowania w przysz艂o艣ci) powi臋kszone o Twoj膮 obecn膮 mar偶臋 kredytow膮 – to b臋dzie prognoza Twoich koszt贸w kredytu – OPCJA 1.
  • Zapyta膰 w艂asny bank o proponowane warunki przej艣cia na sta艂膮 rat臋 oraz sprawdzi膰 w innych bankach opcje refinansowania (mog膮 mie膰 lepsze oferty!) – OPCJA 2,
  • Por贸wna膰 powy偶sze opcje. Je艣li oferta sta艂ej raty (OPCJA 2) jest zbli偶ona lub ni偶sza ni偶 prognoza Twoich koszt贸w kredytu (OPCJA 1) to prawdopodobnie mo偶e to by膰 dobre rozwi膮zanie dla stabilizacji koszt贸w kredytu na kolejne kilka lat.
  • UWAGA: po przej艣ciu na okresowo sta艂膮 rat臋 kredytu i tak mo偶esz (pod warunkiem posiadania zdolno艣ci kredytowej) przej艣膰 na stop臋 zmienn膮 (gdyby jednak WIBOR utrzyma艂 si臋 na niskim poziomie lub spad艂 po poprzednich podwy偶kach) poprzez refinansowanie kredytu w innym banku. Niekt贸re banki oferuj膮 w ramach aneks贸w na okresowo sta艂膮 rat臋 mo偶liwo艣膰 przej艣cia z powrotem na rat臋 zmienn膮, ale niestety za op艂at膮 (np. 3% pozosta艂ego do sp艂aty kapita艂u – ma to sens je艣li WIBOR spadnie istotnie poni偶ej “sta艂ego poziomu” w ramach Twojego aneksu).

Podoba si臋 Tobie to, co robi臋? Wesprzyj mnie!

Je艣li uznasz, 偶e moja dzia艂alno艣膰 jest warto艣ciowa 鈥 to dlaczego, jak i co robi臋 trafia do Twojego serduszka聽馃槏聽i chcia艂aby艣 lub chcia艂by艣 mnie wesprze膰, to zapraszam Ci臋 na m贸j profil na portalu聽Patronite.pl!

Patronite