Kupować czy wynajmować mieszkanie – Część 3: inteligentne patenty i strategie

“Nie da się tanio kupić nieruchomości” powie jeden, “Najem jest drogi” powie drugi, a trzeci na to odpowie “Wynajmujesz i nic z tego nie będziesz miał“. W ostatnim odcinku nagrań z serii “Kupować czy wynajmować mieszkanie” mierzę się z tymi mitami i dzielę się inteligentnymi patentami i strategiami na shackowanie systemu – tańszy zakup nieruchomości, tańszy wynajem mieszkania, czy też pogodzenie ognia z wodą 🔥💦

W tym artykule dowiesz się:

• Jak taniej kupować?
• Jak taniej wynajmować?
• Jak pogodzić ogień z wodą? Modele hybrydowe
• Nagranie na YouTube i Spotify

O czym jest seria “Kupować czy wynajmować mieszkanie”?

Seria “Kupować czy wynajmować mieszkanie” ma pomóc Ci odpowiedzieć na pytanie, która z tych opcji jest dla Ciebie lepsza, która się bardziej opłaca oraz jak pogodzić zalety obu modeli. Nie jest tak, że zakup jest najlepszy – często bywa opłacalny, ale stałe obciążenia i aspekty pozafinansowe potrafią przeważyć nad bezpieczeństwem posiadania, które zresztą też bywa złudne. Wynajem daje wysoką elastyczność i możliwość testowania różnych miejsc – ale czy brak stabilności jest tego wart? Postaram się odpowiedzieć na te pytania!

Co znajdziesz w tym odcinku?

W ostatnim odcinku opowiedziałem o tym jakie są inteligentne strategie i patenty na tańszy zakup nieruchomości dla siebie lub tańszy najem mieszkania, jak też i tłumaczę sposób na pogodzenie ognia z wodą – korzystanie z zalet jednego i drugiego modelu.

W tym nagraniu znajdziesz:

🏠 Jak taniej kupić nieruchomość?
🔍 Czy można uzyskać dofinansowanie do zakupu mieszkania?
🏛️ O co chodzi z programami typu TBS/SIM/Mieszkanie+?
🔑 Jakie są sposoby na tańszy najem?
🙂 Czy da się wynajmować tanio i przyjemnie?
🔥 Czy można pogodzić ogień z wodą – korzystać z najmu i zarabiać z nieruchomości?

Patenty na tańszy zakup

Kupno mieszkania z reguły będzie drogie – jeśli pójdziemy do dewelopera i kupimy lokal z półki to zapłacimy cenę rynkową, podobnie jak zakup nowego samochodu w salonie dealerskim. A jakie są sposoby na tańszy zakup?

• Spadek, darowizna, “sukcefulne” urodzenie lub małżeństwo (to pół-żartem pół-serio 🙃)
• Zakup / inwestycja w okresie niskich cen (np. tanich kredytów – np. korzystając z programu “Bezpieczny Kredyt 2%”, tanich materiałów – np. w trakcie recesji, czy tanich gruntów – np. wtedy gdy rosną stopy procentowe) – ale nie zawsze możemy czekać na idealne warunki
• Wykorzystanie udogodnień i dotacji dla kupujących / budujących (np. ulga termomodernizacyjna lub remontowa z BGK, nadchodzący program kooperatyw mieszkaniowych)
• Nabycie nieruchomości z wadą techniczną (np. brak ogrzewania, brak ocieplenia, remont generalny), prawną (np. konieczność skupu udziałów od skłóconych spadkobierców), czy finansową (np. konieczność spłaty zadłużenia, brak możliwości założenia księgi wieczystej)
• Zakup większej nieruchomości i odsprzedaż jej części (np. kupujemy całego bliźniaka i odsprzedajemy jedną połówkę)
• Najem z tzw. “dojściem do własności”.

Sposoby na tańszy najem

Jeśli nie mamy środków na zakup i musimy zebrać wkład własny – lub po prostu nie chcemy się pchać we własność – to może da się taniej wynająć mieszkanie? Jakie są na to sposoby:

• Mieszkanie miejskie – komunalne, choć z reguły jest do nich spora kolejka chętnych, budynki w których one się znajdują nie są zawsze w najlepszym stanie, podobnie jak sąsiedzi. Jednocześnie występują ograniczenia dla osób o średnich lub wysokich dochodach. W zamian jednak płacimy czynsz na poziomie 10-15 PLN/m2 zamiast 50-100 PLN/m2. W szczególności ciekawe mogą programy “mieszkanie za remont”, czy “lokal za grunt”, w których otrzymujemy częściową dotację na wyremontowanie takiego mieszkania. Alternatywą są też powstające dopiero Społeczne Agencje Najmu.
• Mieszkania społeczne w ramach np. TBS/SIM czy Mieszkanie Plus – są one nieco droższe niż mieszkania miejskie (obecnie czynsze sięgają poziomu 20-30 PLN/m2) i wymagają czasem wkładu własnego (partycypacja) – ale też kryteria dochodowe są w nich nieco luźniejsze niż w mieszkaniach komunalnych. Kiedyś były to także spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego, ale dzisiaj są one dostępne praktycznie tylko w ramach rynku wtórnego praw. W ramach nowych SIM oraz Mieszkania Plus osiągalne są mieszkania w nowych budynkach, możliwe są też opcje dojścia do własności.
• Najem mieszkania na rynku komercyjnym “z wadą” – inną opcją, zwłaszcza dla osób zamożniejszych, które nie “załapią się” na kryteria TBS/SIM czy Mieszkanie Plus, pozostaje rynek komercyjny. Ale tam też można “wyrwać” okazję. Szukając mieszkania do odświeżenia lub lekkiego remontu (który sami przeprowadzimy), bez mebli, a w szczególności proponując dłuższą umowę najmu możemy często uzyskać niższą cenę najmu (sam korzystam z takiej opcji) – a jednocześnie mieszkamy pewniej i przyjemniej. Takie mieszkania są też mniej popularne wśród wielu innych najemców – więc mamy przewagę konkurencyjną!

Strategie hybrydowe

Wreszcie – jak pogodzić ogień z wodą? Jak móc korzystać z dogodności wynajmowania (elastyczność, mniejsza odpowiedzialność), a jednocześnie dbać o to, żeby nasze pieniądze zarabiały? Wymieniłem trzy opcje:

• Kupić większą nieruchomość i część wynająć – jest to wprawdzie po trochu wariant na tańszy zakup nieruchomości, a łączy w sobie temat najmu. Kupując duże mieszkanie i podnajmując jeden czy dwa pokoje możemy zredukować koszt naszej raty kredytu czy utrzymania mieszkania – choć to raczej opcja dla osób młodych (nie musimy zresztą go kupować – możemy sami wynająć to duże mieszkanie w całości). Rodzina może kupić tzw. dom wielopokoleniowy (składający się z 2 lub więcej lokali połączonych klatką schodową) i wynająć jedno z mieszkań komuś, a samemu zająć tylko połowę domu. Model ten oczywiście można skalować.
• Zainwestować w mieszkania na wynajem, jednocześnie samemu wynajmując – to strategia którą sam stosuję oraz kilka znajomych mi osób. Korzystamy przy tym z pewnych reguł, o których mówiłem w części 2B – np. że mała kawalerka w małym mieście czy też mieszkanie na pokoje w dalszej dzielnicy dużego miasta daje wysoką stopę zwrotu (np. 8%), a duże mieszkanie w centrum dużego miasta może być relatywnie tanie w najmie (np. 4-5%). Inwestując w portfel takich mieszkań nie tylko bardziej efektywnie wykorzystujemy nasz kapitał (różnica między 4% a 8% to nasz czysty zysk) i zwiększamy nasze bezpieczeństwo (na nasz wynajem pracuje kilka osób – naszych najemców), ale też nadal korzystamy z zalet posiadania mieszkań – wartość naszego majątku rośnie w długim okresie. Oczywiście takie rozwiązanie nie musi być najlepsze dla dużej rodziny z dziećmi, czy osoby tuż przed emeryturą, ale na pewno jest lepsze dla osoby młodej, zwłaszcza dopiero zaczynającej karierę.
• Zainwestować w portfel aktywów finansowych, jednocześnie samemu wynajmując – to wariacja na temat powyższego sposobu, w której inwestujemy w spółki giełdowe a nie mieszkania na wynajem, najlepiej na bardziej przewidywalnych i długoterminowo zyskownych rynkach, jak np. USA lub Europa Zachodnia, ale niekoniecznie na politycznie wrażliwym warszawskim parkiecie WIG . W praktyce akcje przynoszą wyższe stopy zwrotu niż nieruchomości w długich okresach czasu – więc może się okazać, że w praktyce lepiej na początku kariery zawodowej byłoby okładać oszczędności na spółkach giełdowych i dopiero po kilku-kilkunastu latach zreinwestować je w zakup własnej nieruchomości.

Nagranie

Film możesz obejrzeć bezpośrednio na YouTube lub poniżej:

Jeśli wolisz podcast, to możesz go odsłuchać na Spotify lub poniżej:

Ten artykuł należy do kategorii “Inteligentny inwestor” – zobacz więcej!