fbpx
Kategorie
Inteligentny inwestor Mechanizmy rynkowe Psychologia cen Top 10

­čö« Rok 2023: Perspektywy i scenariusze x FLTR.pl

W rok 2022 rynek nieruchomo┼Ťci wchodzi┼é w pe┼énej nadziei po wyj─ůtkowo dobrym 2021 roku – w ko┼äcu nast─Öpowa┼éa normalizacja po pandemii Covid, sprzeda┼╝ nieruchomo┼Ťci bi┼éa rekordy, a rynek najmu coraz bardziej si─Ö rozgrzewa┼é – my z pewn─ů doz─ů sceptycyzmu przestrzega┼éem, ┼╝e 2022 rok zaskoczy uczestnik├│w rynku w wielu obszarach. Niestety, ale NIE pomyli┼éem si─Ö. Prognozy na 2023 rok s─ů jednak znacznie trudniejsze ze wzgl─Ödu na poziom zmienno┼Ťci, jakiej wszyscy oczekujemy. Zobacz jak poradzi┼éem sobie z tym zadaniem.

W rok 2022 rynek nieruchomo┼Ťci wchodzi┼é w pe┼énej nadziei po wyj─ůtkowo dobrym 2021 roku – w ko┼äcu nast─Öpowa┼éa normalizacja po pandemii Covid, sprzeda┼╝ nieruchomo┼Ťci bi┼éa rekordy, a rynek najmu coraz bardziej si─Ö rozgrzewa┼é – my z pewn─ů doz─ů sceptycyzmu przestrzega┼éem, ┼╝e 2022 rok zaskoczy uczestnik├│w rynku w wielu obszarach. Niestety, ale NIE pomyli┼éem si─Ö. Prognozy na 2023 rok s─ů jednak znacznie trudniejsze ze wzgl─Ödu na poziom zmienno┼Ťci, jakiej wszyscy oczekujemy. Zobacz jak poradzi┼éem sobie z tym zadaniem.

W tym artykule przeczytasz o:

Tegoroczne podsumowanie i prognozy na rok 2023 zosta┼éy przygotowane we wsp├│┼épracy z moim nowym serwisem analitycznym FLTR.pl. Cz─Ö┼Ť─ç zagadnie┼ä w niniejszym artykule omawiamy na wysokim poziomie og├│lno┼Ťci. Zosta┼éy one pog┼é─Öbione w poprzednich analizach FLTR skierowanych do subskrybent├│w premium, do kt├│rych linki znajdziesz w tre┼Ťci. Je┼Ťli nie jeste┼Ť jeszcze subskrybentem to mo┼╝esz przetestowa─ç subskrypcj─Ö premium za darmo przez 8 dni!

Pewniaki, szare nosoro┼╝ce, czarne ┼éab─Ödzie – czym s─ů?

Zanim zaczniemy z meritum prognoz, wyja┼Ťnijmy w jaki spos├│b przedstawiamy nasze prognozy roczne. Nie maj─ů one na celu wskazanie konkretnego wydarzenia, czy wska┼║nika ekonomicznego (“w mie┼Ťcie X ceny mieszka┼ä wzrosn─ů do Y”, czy “inflacja osi─ůgnie poziom Z”) – z powod├│w o kt├│rych pisali┼Ťmy w poni┼╝szym felietonie.

foresight
Foresight – zarz─ůdzanie biznesem nieruchomo┼Ťciowym w okresach zmienno┼Ťci

Nasze przewidywania roczne maj─ů za zadanie odda─ç ducha czasu, czy wskaza─ç procesy i trendy, kt├│re mog─ů zachodzi─ç – gdy┼╝ to one cz─Östo maj─ů wi─Öksze znaczenie, ni┼╝ punktowe prognozy. Dla praktyczno┼Ťci dzielimy te wydarzenia na trzy kategorie:

  • “Pewniaki”: zdarzenia wysoce prawdopodobne, ale te┼╝ znane i akceptowane publicznie, a wi─Öc pojawiaj─ůce si─Ö w dzia┼éaniach i strategiach innych
  • “Szare nosoro┼╝ce”: s─ů to r├│wnie┼╝ prawdopodobne zdarzenia – cz─Östo stanowi─ů naturaln─ů konsekwencj─Ö “pewniak├│w” – ale s─ů zbywane i umniejszane. W efekcie nie zawsze pojawiaj─ů si─Ö w strategiach szerszego rynku
  • “Czarne ┼éab─Ödzie”: to ma┼éo prawdopodobne zdarzenia, kt├│re w razie wyst─ůpienia mia┼éyby bardzo istotny wp┼éyw na nasz biznes i inwestycje (tym si─Ö odr├│┼╝niaj─ů od “szumu”, kt├│ry pokaza┼éby nam ca┼ée spektrum r├│┼╝nych wydarze┼ä).

Wa┼╝na uwaga: “czarny ┼éab─Öd┼║” w naszym rozumieniu jest mimo wszystko bardziej prawdopodobny jego ksi─ů┼╝kowych definicji zdarze┼ä “niemo┼╝liwych do przewidzenia”. Kierujemy si─Ö tu praktyczno┼Ťci─ů, ni┼╝ rygorem definicji.

2022 rok: jak nam poszło?

­čĺíNasze prognozy gospodarcze i nieruchomo┼Ťciowe na rok 2022 w wi─Ökszo┼Ťci si─Ö sprawdzi┼éy – w szczeg├│lno┼Ťci dotyczy┼éo to skutk├│w rynkowych zaostrzenia polityki pieni─Ö┼╝nej i spadku zdolno┼Ťci kredytowej. Wyj─ůtkiem by┼éy kwestie zwi─ůzane z dalszymi losami pandemii Covid, jak i kwestie polityczne

Rok 2022 by┼é dla wielu pe┼éen zaskocze┼ä i zmienno┼Ťci, cho─ç jak zawsze wielu po fakcie powie, ┼╝e si─Ö spodziewa┼éo takiego obrotu spraw (gie┼édowi klasycy m├│wi─ů “analiza wsteczna zawsze skuteczna”). Poniewa┼╝ to druga nasza edycja prognoz, to mo┼╝emy si─Ö odnie┼Ť─ç do naszych oczekiwa┼ä sprzed roku. Ich opis znajdziesz w poni┼╝szym artykule:

Jak nam posz┼éy prognozy na 2022? Uwa┼╝amy, ┼╝e ca┼ékiem dobrze patrz─ůc po og├│lnym bilansie ile prognoz sprawdzi┼éo si─Ö w pe┼éni lub cz─Ö┼Ťciowo, a ile rozmin─Ö┼éo si─Ö z rzeczywisto┼Ťci─ů.

Wszystkie “pewniaki okaza┼éy si─Ö przez nas trafione – rosn─ůca inflacja (nawet przed wybuchem wojny w Ukrainie), spowolnienie PKB, wzrost st├│p procentowych i pogorszenie nastroj├│w konsument├│w faktycznie mia┼éy miejsce. Zw┼éaszcza w obszarze st├│p procentowych by┼éo dla niekt├│rych zaskakuj─ůce. Nie b─Ödziemy ich komentowa─ç w szczeg├│┼éach.

Wa┼╝niejsze by┼éo otoczenie “szarych nosoro┼╝c├│w”, bo to one mia┼éy istotniejszy wp┼éyw na wydarzenia i charakter roku 2022 oraz spos├│b prowadzenia biznesu i inwestowania. W┼Ťr├│d nich mieli┼Ťmy pe┼én─ů racj─Ö w przypadku 5 z 10 “okaz├│w” – rynek obrotu nieruchomo┼Ťciami istotnie wyhamowa┼é (co by┼éo do┼Ť─ç du┼╝ym zaskoczeniem dla wi─Ökszo┼Ťci bran┼╝y), najem ┼Ťwi─Öci┼é sukcesy w 2022 roku (i pewnie mia┼éoby to miejsce bez nap┼éywu wojennych migrant├│w, co pokazywa┼é Q4 2021 i Q1 2022), zacz─Ö┼éy si─Ö pojawia─ç liczne obietnice wyborcze (wraz z wprowadzeniem “wakacji kredytowych”, czy ostatnio zapowiedzianym programem Pierwsze Mieszkanie na czele), gospodarczo Chiny okaza┼éy si─Ö du┼╝ym hamulcowym wraz z polityk─ů “zero-Covid”, wreszcie kluczowe gospodarki zacz─Ö┼éy zacie┼Ťnienie polityki pieni─Ö┼╝nej skutkuj─ůc zmianami w wycenie r├│┼╝norakich aktyw├│w (taniej─ůce akcje, obligacje, nieruchomo┼Ťci). Cz─Ö┼Ť─ç z nich wymieniali┼Ťmy w ostatnich kwartalnych podsumowaniach rynku:

W 4 przypadkach oceniamy ┼╝e cz─Ö┼Ťciowo mieli┼Ťmy racj─Ö:

  • Narodowy Spis Powszechny potwierdzi┼é, ┼╝e liczba rezydent├│w Polski spad┼éa do 37 milion├│w i potwierdzi┼éy si─Ö obawy demograficzne, ale nie wyst─ůpi┼é zwi─ůzany z tym istotny szok wyprzeda┼╝y czy strukturalnych zmian na rynku (by─ç mo┼╝e to efekt nap┼éywu ponad 1 mln imigrant├│w i uchod┼║c├│w w 2022 roku),
  • przez ca┼éy 2022 rok s┼éyszeli┼Ťmy o r├│┼╝norakich pomys┼éach w zakresie podatk├│w w sektorze nieruchomo┼Ťci (od nadmiernego obrotu, od du┼╝ej liczby mieszka┼ä w portfelu, o domiarze podatkowym dla PRS), ale poza wzrostami stawek podatku od nieruchomo┼Ťci oraz wej┼Ťciem w ┼╝ycie zmian z “Polskiego ┼üadu” (ale zapowiedzianych ju┼╝ w 2021 roku) nic istotnego nie wesz┼éo w ┼╝ycie,
  • Liczba upad┼éo┼Ťci i restrukturyzacji w szeroko poj─Ötym sektorze nieruchomo┼Ťci wzros┼éa w 2022 roku w por├│wnaniu do 2021 r. (por. COIG – ale nie w ka┼╝dym segmencie identycznie), nie mia┼éy miejsca jednak ┼╝adne spektakularne defaulty “rozpoznawalnych” podmiot├│w (poza procesami ci─ůgn─ůcymi si─Ö ju┼╝ z lat ubieg┼éych) – ale ju┼╝ z pocz─ůtkiem 2023 notowana na NewConnect sp├│┼éka Berg Holding S.A. (sp├│┼éka dominuj─ůca dla ┼Ül─ůskie Kamienice S.A.) z┼éo┼╝y┼éa wniosek o otwarcie post─Öpowania sanacyjnego,
  • Hamuj─ůce PKB i podwy┼╝ki st├│p procentowych przy wysokiej inflacji wywo┼éa┼éy spadek realnego wynagrodzenia, ale nadal nominalne p┼éace szybko rosn─ů (w tempie dwucyfrowym nieomal od pocz─ůtku 2022 roku), a bezrobocie nie uleg┼éo wzrostowi – odporno┼Ť─ç rynku pracy okaza┼éa si─Ö istotnie wysoka na zewn─Ötrzne szoki.

Tylko z jednym “okazem” szarego nosoro┼╝ca nie mieli┼Ťmy racji – mianowicie w naszej cz─Ö┼Ťci ┼Ťwiata mo┼╝na m├│wi─ç o zako┼äczeniu pandemii Covid w wydaniu jakie znamy z 2020 i 2021 roku – nie spe┼éni┼éy si─Ö obawy o gospodarcze skutki ogranicze┼ä covidowych. Oczywi┼Ťcie oficjalnie pandemia si─Ö nie zako┼äczy┼éa, a zw┼éaszcza w Chinach nadal wp┼éywa ona na aktywno┼Ť─ç gospodarcz─ů, ale jednak ten czynnik w coraz mniejszym stopniu rzutuje na polskie PKB czy inflacj─Ö.

Trafnie zidentyfikowali┼Ťmy trzy z sze┼Ťciu “czarnych ┼éab─Ödzi“. To w┼éa┼Ťnie “pokonanie pandemii” okaza┼éo si─Ö trafionym oczekiwaniem. Niestety mieli┼Ťmy te┼╝ racj─Ö co do nasilania si─Ö konflikt├│w w 2022 roku – uwidocznionym w “gor─ůcym konflikcie” w postaci ataku Rosji na Ukrain─Ö, ale te┼╝ konflikt├│w, napi─Ö─ç granicznych i zamieszek (wymieniaj─ůc tylko Kazachstan, Sri Lanka, Azerbejd┼╝an-G├│rny Karabach, czy Serbia-Kosowo) nasilanych mi─Ödzy innymi przez ┼Ťwiatow─ů sytuacj─Ö gospodarcz─ů, ale zw┼éaszcza “zimnej wojny” Chin z USA. P─Ök┼éa te┼╝ ba┼äka kryptowalutowa, skutkuj─ůc upadkiem szeregu istotnych podmiot├│w w sektorze o niekoniecznie najlepszej wiarygodno┼Ťci, ale te┼╝ przecen─ů czo┼éowych token├│w o ponad 60% (BitCoin: -61%, Ethereum: -65%, nie wspominaj─ůc o mniej istotnych tokenach). Cz─Ö┼Ťciowo miejsce mia┼éa te┼╝ deflacja aktyw├│w, kt├│ra poza kryptowalutami mia┼éa te┼╝ miejsce w akcjach na wi─Ökszo┼Ťci gie┼éd, obligacjach sta┼éokuponowych, cz─Ö┼Ťci surowc├│w (np. ropa, stal, drewno – mimo szok├│w cenowych po ataku Rosji), a tak┼╝e zacz─Ö┼éa mie─ç miejsce w nieruchomo┼Ťciach w szeregu kraj├│w (np. Szwecja, Niemcy, Wielka Brytania, USA, a w Q3 i Q4 tak┼╝e w Polsce).

Nie spe┼éni┼éy si─Ö tylko dwa ┼éab─Ödzie – obecna koalicja rz─ůdz─ůca, mimo wielu tar─ç i konflikt├│w pomi─Ödzy koalicjantami nadal rz─ůdzi i przygotowuje si─Ö do wybor├│w. Nie mniej nie pomog┼éo to w sukcesie program├│w mieszkaniowych (a “Mieszkanie bez wk┼éadu w┼éasnego” okaza┼éo si─Ö fiaskiem w pierwszej edycji) i sytuacja mieszkaniowa w 2022 roku (drogie mieszkania, drogie kredyty, drogi i niedost─Öpny najem) w soczewce ukaza┼éa problemy polityczne tego obszaru – cho─ç na plus mo┼╝na wskaza─ç przyrost aktywno┼Ťci w budownictwie komunalnym w 2022 roku pod wzgl─Ödem liczba pozwole┼ä, jak i szereg zapowiedzi czy zmian wdra┼╝anych 2022. Nadal pozosta┼éa to kropla w morzu w por├│wnaniu do potrzeb i skali sektora prywatnego.

2023 rok – nasze prognozy

­čĺíRok 2023 up┼éynie przede wszystkim pod znakiem niepewno┼Ťci i zmienno┼Ťci w poszczeg├│lnych obszarach gospodarki i rynku nieruchomo┼Ťci – cho─ç trendy z 2022 roku b─Öd─ů raczej kontynuowane, ni┼╝ ulegn─ů istotnej zmianie kierunku. Nie oznacza to, ┼╝e nie nale┼╝y rozwija─ç biznesu, czy nie inwestowa─ç, ale te┼╝ nie oznacza, ┼╝e “business as usual wystarczy”! Sugeruje to odpowiednie przygotowanie do nieoczekiwanych zmian lub pog┼é─Öbienia si─Ö pewnych zjawisk

Czy po tak zaskakuj─ůcym roku 2022, w kt├│rym jednak mo┼╝na by┼éo sporo przewidzie─ç, mo┼╝e by─ç czego┼Ť pewni? Naszym zdaniem TAK! Mo┼╝emy by─ç pewni zmienno┼Ťci i niepewno┼Ťci. Brzmi jak ma┼éo przydatny truizm – czy to oznacza, ┼╝e nie ma sensu rozwija─ç biznesu, czy realizowa─ç nowych inwestycji, skoro nic nie jest pewne?

Zdecydowanie NIE! To okres daj─ůcy zdecydowanie wi─Öcej szans ni┼╝ “nudne czasy” (zreszt─ů sami podj─Öli┼Ťmy si─Ö rozwijania FLTR w takim czasie w pe┼énej ┼Ťwiadomo┼Ťci jego wyzwa┼ä), ale te┼╝ i wi─Öcej ryzyk, wymagaj─ůc od przedsi─Öbiorc├│w i inwestor├│w rozwoju umiej─Ötno┼Ťci i wiedzy oraz efektywno┼Ťci dzia┼éania. ┼Üwiadomo┼Ť─ç zmienno┼Ťci i niepewno┼Ťci jest mimo wszystko u┼╝yteczna, bo poszerza spektrum naszej ┼Ťwiadomo┼Ťci i pokory (“wiem jak du┼╝o nie wiem”), nak┼éada na nasze dzia┼éania wi─Öcej rygoru i pozwala lepiej si─Ö przygotowa─ç na nieoczekiwane scenariusze – ale daje te┼╝ mo┼╝liwo┼Ť─ç wykorzystania szans oraz okazji, i nie powinno nas wzbrania─ç przed dzia┼éaniem! Wi─Öcej o tym w podrozdziale “2023 rok – jak si─Ö przygotowa─ç”.

Sk─ůd w 2023 roku we┼║mie si─Ö owa zmienno┼Ť─ç i niepewno┼Ť─ç? Z co najmniej 6 ┼║r├│de┼é: niepewno┼Ťci co do warunk├│w makroekonomicznych (skutk├│w walki z inflacj─ů, decyzji polityki pieni─Ö┼╝nej, rozwoju aktywno┼Ťci gospodarczej w trakcie spowolnienia), zmian spo┼éecznych (luka demograficzna vs. migracja), efekt├│w walki wyborczej (2023 to rok wybor├│w w Polsce), ale te┼╝ przyspieszonej wydarzeniami lat 2020-22 roku deglobalizacji, nasilania si─Ö konflikt├│w, czy te┼╝ nieustannych zmian technologicznych i ┼Ťrodowiskowych. Ka┼╝dy z nich mo┼╝ecie zreszt─ů wykorzysta─ç do samodzielnej analizy otoczenia 2023 roku na Wasz─ů dzia┼éalno┼Ť─ç.

Po lekturze naszych przewidywa┼ä mo┼╝na te┼╝ stwierdzi─ç, ┼╝e wiele “pewniak├│w”, “szarych nosoro┼╝c├│w” i “czarnych ┼éab─Ödzi” nie zmieni┼éo si─Ö wobec edycji z 2022 roku. I to jest fakt – oczekujemy, ┼╝e rok 2023 przyniesie raczej kontynuacj─Ö lub podtrzymanie trend├│w kt├│re rozpocz─Ö┼éy si─Ö w 2021 i 2022 roku, ani┼╝eli radykalnych zmian o 180 stopni. Ale w szczeg├│┼éach wiele z nich zmieni sw├│j charakter i uwarunkowanie. Czy oznacza to, ┼╝e kontynuacja “business as usual” wystarczy w 2023 roku? Tak┼╝e niekoniecznie. Przekonajmy si─Ö dlaczego.

ÔÇîPewniaki, szare nosoro┼╝ce, czarne ┼éab─Ödzie – na osi gospodarki, inflacji i polityki pieni─Ö┼╝nej

­čĺí2023 rok najpewniej up┼éynie pod znakiem utrzymania restrykcyjnej polityki pieni─Ö┼╝nej nieomal do ko┼äca roku mimo spowalniaj─ůcej gospodarki, wi─Ökszego “zaciskania pasa” i hamuj─ůcej inflacji. Ryzyka sprzyjaj─ů “szaremu nosoro┼╝cowi” w postaci inflacji wy┼╝szej od oczekiwa┼ä, a wi─Öc utrzymaniu lub nawet wi─Ökszemu “zacie┼Ťnieniu” polityki pieni─Ö┼╝nej. “Czarnym ┼éab─Ödziem” mo┼╝e okaza─ç si─Ö silna recesja, kt├│ra mimo negatywnych efekt├│w pozwoli┼éaby na znaczne z┼éagodzenie polityki pieni─Ö┼╝nej.

Najwi─Ökszym game changerem oraz zaskoczeniem dla wi─Ökszo┼Ťci uczestnik├│w rynku nieruchomo┼Ťci by┼éa skala, ale te┼╝ i skutki zacie┼Ťnienia polityki pieni─Ö┼╝nej, wywo┼éane rosn─ůc─ů ju┼╝ w 2021 roku inflacj─ů (a tylko przyspieszon─ů i wzmocnion─ů przez wojn─Ö w Ukrainie). Rynek nieruchomo┼Ťci do┼Ť─ç bole┼Ťnie (lub korzystanie – z perspektywy rynku najmu) przekona┼é si─Ö w 2022 roku, ┼╝e nie mo┼╝na ignorowa─ç otoczenia makroekonomicznego i jak du┼╝e znaczenie ma dost─Öpno┼Ť─ç i koszt finansowania d┼éu┼╝nego.

Dlatego nasz─ů projekcj─Ö na 2023 rok rozpoczynamy od obszaru makroekonomicznego – jeszcze bez odwo┼éa┼ä do rynku nieruchomo┼Ťci. O tym w kolejnych podrozdzia┼éach.

Oczekiwanym przez nas otoczeniem makro na ten rok jest nast─Öpuj─ůcy scenariusz:

  • Trwaj─ůce spowolnienie gospodarcze, ale i spadaj─ůca inflacja – 2023 rok przyniesie nam istotne spowolnienie w krajowej i globalnej gospodarce. W po┼é─ůczeniu z ni┼╝szymi cenami cz─Ö┼Ťci surowc├│w przyniesie to stopniowo spadaj─ůc─ů inflacj─Ö CPI (UWAGA: spadek inflacji nie oznacza ni┼╝szych cen produkt├│w i us┼éug dla konsument├│w – tylko wolniejszy wzrost cen), przy relatywnie dobrej sytuacji na rynku pracy
  • Rok wysokich st├│p procentowych – mimo spowolnienia gospodarczego i spadku inflacji nie spodziewamy istotnego spadku koszt├│w finansowych i poprawy zdolno┼Ťci kredytowej w 2023 roku. Je┼╝eli nawet inflacja CPI spadnie poni┼╝ej dwucyfrowego poziomu daj─ůc RPP uzasadnienie do z┼éagodzenia polityki pieni─Ö┼╝nej, to do ko┼äca roku co najwy┼╝ej zobaczymy dopiero pocz─ůtek cyklu obni┼╝ek st├│p lub nawet tylko jego zapowied┼║
  • Rok “zaciskania pasa” – powy┼╝sze czynniki, wraz z wygasaniem cz─Ö┼Ťci tarcz antyinflacyjnych, podtrzymaj─ů “oszcz─Ödno┼Ťciowe” zachowanie administracji publicznej, przedsi─Öbiorstw i gospodarstw domowych. Cho─ç koniunktura gospodarcza i konsumencka ulegnie poprawie wobec 2022 roku, to nadal konsumpcja i inwestycje b─Öd─ů pod wp┼éywem “odd┼éu┼╝ania”. Dla cz─Ö┼Ťci kredytobiorc├│w dodatkowym czynnikiem b─Ödzie zredukowany o po┼éow─Ö wp┼éyw “wakacji kredytowych”

Powy┼╝szy opis wydaje si─Ö “pewniakiem” jest zbie┼╝ny z ocenami wi─Ökszo┼Ťci makroekonomist├│w, jak i samego NBP.

Analiza projekcji inflacji i PKB wed┼éug NBP – listopad 2022

Jednak┼╝e mamy ┼Ťwiadomo┼Ť─ç (wbrew ┼╝yczeniom cz─Ö┼Ťci analityk├│w i nadziejom uczestnik├│w rynku), ┼╝e istnieje wi─Öcej ryzyk dla utrzymania si─Ö podwy┼╝szonej inflacji, zw┼éaszcza inflacji bazowej, ani┼╝eli jej szybkiego spadku. Ten scenariusz jest dlatego naszym “szarym nosoro┼╝cem”:

  • Podwy┼╝szona inflacja utrzymuje si─Ö przez 2023 rok┬á– efekty “drugiej rundy”, podtrzymywane przede wszystkim przez wzrost wynagrodze┼ä oraz rozgrzan─ů sytuacj─Ö na rynku pracy, przy relatywnie p┼éytkim spowolnieniu gospodarczym, spowoduj─ů podtrzymanie inflacji bazowej na dwucyfrowym poziomie, a w efekcie podtrzymaj─ů inflacj─Ö CPI powy┼╝szej obecnego poziomu st├│p procentowych. By─ç mo┼╝e do┼é─ůcz─ů do nich szoki inflacyjne p┼éyn─ůce z innych wydarze┼ä (patrz dalej kolejne punkty, a zw┼éaszcza “czarne ┼éab─Ödzie”).
  • Perspektywa obni┼╝ek st├│p procentowych oddala si─Ö┬á– ze wzgl─Ödu na wy┼╝sz─ů ni┼╝ przewidywano inflacj─Ö w roku 2023 nie nast─Öpuj─ů ani obni┼╝ki st├│p procentowych, ani nawet nie pojawia si─Ö perspektywa do szybkiego ich ci─Öcia. Ze wzgl─Ödu na pro-inflacyjne szoki RPP mo┼╝e by─ç zmuszona do kolejnych podwy┼╝ek st├│p procentowych na przestrzeni 2023.
  • Szybsza deglobalizacja zasila inflacj─Ö┬á– globalizacja by┼éa okre┼Ťlana jako jedno z g┼é├│wnych ┼║r├│de┼é niskiej inflacji w dekadzie 2010-2020 (a tak┼╝e wcze┼Ťniej). Nast─Öpuj─ůca obecnie deglobalizacja (wywo┼éana zar├│wno przez skracanie ┼éa┼äcuch├│w dostaw, jak i uniezale┼╝nianie si─Ö czo┼éowych gospodarek od importu, zw┼éaszcza z takich kraj├│w i region├│w jak Chiny, Azja Po┼éudniowo-Wschodnia, czy te┼╝ Rosja) skutkuje przenoszeniem miejsc produkcji z powrotem do kraj├│w rozwini─Ötych, stymuluj─ůc ich gospodarki, ale te┼╝ skutkuj─ůc wy┼╝szymi kosztami tych produkt├│w. Cho─ç trend ten zosta┼é niedawno zapocz─ůtkowany, to zaskoczeniem 2023 roku mo┼╝e by─ç tempo jego realizacji, a w efekcie wp┼éyw na globalne procesy inflacyjne w produktach trwa┼éych.
  • Globalne banki centralne zaostrzaj─ů polityk─Ö pieni─Ö┼╝n─ů bardziej ni┼╝ przewidujemy┬á– opisane wcze┼Ťniej oczekiwania spowolnienia gospodarczego, ale te┼╝ zasilanego ta┼äszymi surowcami spadku inflacji nie s─ů odosobnione dla Polski. Od kilku miesi─Öcy ro┼Ťnie oczekiwanie ko┼äca cyklu podwy┼╝ek st├│p procentowych w tak kluczowych dla koniunktury Polski gospodarkach jak Strefa Euro, czy USA. Jednak opisane powy┼╝ej czynniki w podobnym stopniu s─ů to┼╝same dla tych obszar├│w (zw┼éaszcza USA). Nasilenie tych czynnik├│w globalnie sprzyja┼éoby wi─Ökszej presji na podtrzymanie wysokich st├│p procentowych w Polsce.

Oczywi┼Ťcie nie mo┼╝na wykluczy─ç scenariusza recesyjnego, cho─ç na dzisiaj wydaje si─Ö on ma┼éo prawdopodobny – jest wi─Öc on naszym “czarnym ┼éab─Ödziem”, kt├│ry w skali makro na pewno nie jest korzystny, ale w skali mikro mo┼╝e by─ç bardzo atrakcyjny dla wybranych segment├│w rynku nieruchomo┼Ťci (nie mniej “watch what You wish for”):

  • 2023 rok przynosi recesj─Ö w gospodarce, wzrost bezrobocia i dynamiczny spadek inflacji – globalne spowolnienie gospodarcze okazuje si─Ö bardziej dotkliwe ni┼╝ oczekiwali tego ekonomi┼Ťci. Szkody gospodarcze i fala upad┼éo┼Ťci poczynione przez ograniczenia w dost─Öpno┼Ťci surowc├│w energetycznych wywo┼éuj─ů recesj─Ö w Europie, a tak┼╝e w Polsce. Rosn─ůce bezrobocie w skali nie widzianej od 2009 roku hamuje dynamik─Ö wynagrodze┼ä i konsumpcji, szybko sprowadzaj─ůc inflacj─Ö do jednocyfrowego poziomu.
  • RPP szybko redukuje poziom st├│p procentowych – w otoczeniu recesji i szybkiego spadku inflacji Rada Polityki Pieni─Ö┼╝nej podejmuje realizacji drugiej cz─Ö┼Ťci swojego mandatu, czyli wspierania polityki gospodarczej – nast─Öpuje szybka seria ci─Ö─ç st├│p procentowych ju┼╝ w Q3 2023 roku.

Powy┼╝sze og├│lne scenariusze zosta┼éy w szczeg├│┼éach zbadane i om├│wione w czwartym odcinku cyklu analiz po┼Ťwi─Öconych stopom procentowym:

Stopy procentowe: Scenariusze ewolucji st├│p procentowych do 2025+

ÔÇîPewniaki – rynek nieruchomo┼Ťci

­čĺíW 2023 roku spodziewamy utrzymania bardzo niskiego obrotu na rynku nieruchomo┼Ťci i kredyt├│w rzutuj─ůcego na ca┼éy kszta┼ét rynku. Aktywno┼Ť─ç na rynku najmu b─Ödzie r├│wnie┼╝ mniejsza, nie mniej niska poda┼╝ ofert najmu powinna zapewni─ç stabilizacj─Ö czynsz├│w. Oczekujemy te┼╝ istotnego wzrostu znaczenia imigrant├│w na rynku obrotu nieruchomo┼Ťci

Skoro znamy “pewniaki” dla otoczenia gospodarczego jakiego powinni┼Ťmy si─Ö spodziewa─ç w 2023 i mo┼╝liwe odchylenia od nich, to mo┼╝emy teraz oceni─ç najbardziej prawdopodobny przebieg tego roku dla rynku nieruchomo┼Ťci.

Widzimy tu trzy “pewniaki”, kt├│re warto przyj─ů─ç jako “base case” dla planowania 2023 roku:

  • Rok bardzo niskich obrot├│w na rynku nieruchomo┼Ťci i kredyt├│w – obecne otoczenie makro de facto ju┼╝ “zaprogramowa┼éo” niski wolumen obrot├│w na rynku nieruchomo┼Ťci w 2023 roku. Niedost─Öpne cenowo kredyty, niska p┼éynno┼Ť─ç sprzeda┼╝y na rynku wt├│rnym (a wi─Öc i generowanie got├│wki na kolejne zakupy), a nawet perspektywa programu “Bezpieczny Kredyt 2%” spowoduj─ů sumarycznie dno popytowe w pierwszej po┼éowie 2023 roku. Druga po┼éowa – cho─ç ma szanse na popraw─Ö otoczenia wobec 1H 2023 – nie dor├│wna w ┼╝adnym wzgl─Ödzie latom ubieg┼éym. Nie przyniesie tego wprowadzenie kredyt├│w opartych o WIRON (bo nie maj─ů one wp┼éywu na redukcj─Ö mar┼╝ przez sektor bankowy), ani z┼éagodzenie wymaga┼ä KNF w zakresie buforu na ryzyko stopy procentowej (bo w skali ca┼éego zacie┼Ťnienia polityki pieni─Ö┼╝nej mia┼éo ono najmniejszy wp┼éyw na spadek zdolno┼Ťci kredytowej), ani te┼╝ program “BK2%” (przynajmniej nie w 2023 roku). Oczywi┼Ťcie nie znaczy to, ┼╝e rynek zaniknie. Segmenty oparte na Klientach got├│wkowych (inwestorzy, osoby zamo┼╝ne, osoby odsprzedaj─ůce inne nieruchomo┼Ťci) lub tylko w nieznacznym stopniu kredytuj─ůcych zakup pozostan─ů w jakim┼Ť stopniu na rynku – cho─ç czynniki psychologiczne mog─ů ich te┼╝ zniech─Öca─ç do zawierania transakcji w 2023 roku. Jednak┼╝e spadek inflacji przy utrzymywanych sta┼éych stopach procentowych mo┼╝e zmniejsza─ç te┼╝ popyt inwestycyjny – w ko┼äcu oznacza to wzrost realnych st├│p procentowych.
  • Przej┼Ťcie najmu w tryb “u┼Ťpienia” – rynek najmu w 2023 roku b─Ödzie si─Ö cechowa┼é ni┼╝sz─ů dynamik─ů i obrotowo┼Ťci─ů, ni┼╝ 2021 i 2022 rok – g┼é├│wnie ze wzgl─Ödu na szokowy wzrost czynsz├│w, co w po┼é─ůczeniu z r├│wnie niedost─Öpnymi kredytami hipotecznymi skutkuje efektywnie spowolnieniem kreacji gospodarstw domowych. Zapewne b─Ödziemy obserwowa─ç na rynku zmniejszony popyt ze strony rezydent├│w (tj. Polak├│w oraz imigrant├│w od d┼éu┼╝szego czasu zamieszkuj─ůcych w Polsce) – przynajmniej w segmentach wra┼╝liwych cenowo w du┼╝ych o┼Ťrodkach miejskich. Dominuj─ůc─ů rol─Ö popytow─ů utrzymaj─ů migranci, cho─ç w przypadku braku kolejnych fal uchod┼║czych z Ukrainy tak┼╝e ten kana┼é popytowy b─Ödzie mniejszy. Ni┼╝szy popyt wyst─ůpi jednak w otoczeniu niskiej poda┼╝y ofert – segment najmu po trudnym 2020 roku, w 2021 roku wszed┼é w cykl silnego o┼╝ywienia wraz z podwy┼╝kami podwy┼╝kami st├│p procentowych, a szok 2022 roku doprowadzi┼é do jeszcze g┼é─Öbszego spadku dost─Öpnej oferty rynkowej. Nie spodziewamy si─Ö kolejnych dynamicznych wzrost├│w czynsz├│w netto (zw┼éaszcza przy presji kosztowej na ceny medi├│w i utrzymania nieruchomo┼Ťci), ale nie oczekujemy te┼╝ drastycznych ich spadk├│w.
  • Wzrost znaczenia migrant├│w na krajowym rynku obrotu nieruchomo┼Ťciami – cho─ç segment migrant├│w od lat by┼é widoczny w segmencie najmu, to o tyle w segmencie obrotu nieruchomo┼Ťciami ich udzia┼é by┼é relatywnie niski (w 2021 roku obcokrajowcy nabyli ok. 4% lokali mieszkalnych, z czego najwi─Öcej Ukrai┼äcy ok. 1,6%). Spodziewamy si─Ö, ┼╝e 2023 rok przyniesie prze┼éomowy wzrost ich udzia┼éu w rynku zakupowym – zw┼éaszcza migracja uchod┼║cza os├│b zamo┼╝niejszych nie tylko z Ukrainy, ale te┼╝ np. z Bia┼éorusi – kt├│ra coraz trwalej zwi─ů┼╝e swoj─ů obecno┼Ť─ç z Polsk─ů. Gdyby┼Ťmy mieli postawi─ç na kt├│ry┼Ť segment Klient├│w, to zapewne byliby to “zamo┼╝ni informatycy ze wschodu”

Wiele oczekiwa┼ä i nadziei rynku na dynamiczne i szerokie odbicie popytu w obrocie nieruchomo┼Ťciami jest pok┼éadanych w z┼éagodzeniu rekomendacji KNF i pojawieniu si─Ö programu “Bezpieczny Kredyt 2%”. Nasza szczeg├│┼éowa analiza tego tematu przynios┼éa nieco inne wnioski pod wzgl─Ödem czasu, skali i miejsca tych efekt├│w:

Program “Bezpieczny Kredyt 2%” – analiza jako┼Ťciowa i ilo┼Ťciowa (cz─Ö┼Ť─ç 1)
Program “Bezpieczny Kredyt 2%” – wp┼éyw na rynek kredyt├│w, nieruchomo┼Ťci i gospodark─Ö (cz─Ö┼Ť─ç 2)

Sam program “Bezpieczny Kredyt 2%” om├│wi┼éem te┼╝ w moim podca┼Ťcie:

Szare nosoro┼╝ce – rynek nieruchomo┼Ťci

­čĺíW┼Ťr├│d “szarych nosoro┼╝c├│w” rynku nieruchomo┼Ťci upatrujemy takie procesy jak: wyra┼║ny spadek cen w cz─Ö┼Ťci segment├│w rynku wt├│rnego, spadek koszt├│w budowy poni┼╝ej poziom├│w z 2022 r., pog┼é─Öbienie opodatkowania i regulacji sektora nieruchomo┼Ťci, pog┼é─Öbienie fali upad┼éo┼Ťci, ale i te┼╝ akwizycji w sektorze, rozw├│j d┼éugoterminowych alternatyw do posiadania mieszkania, rozw├│j alternatywnych klas inwestycji, pog┼é─Öbienie mikro-segmentacji przez konkurencj─Ö na rynku i kolejne zmiany rynkowe p┼éyn─ůce z ewolucji wojny w Ukrainie 

Poznajmy teraz “szare nosoro┼╝ce” – do┼Ť─ç prawdopodobne tematy, kt├│rych nie dostrzegamy z tak─ů ┼éatwo┼Ťci─ů, czy wr─Öcz odwracamy od nich wzrok i wypieramy je ze ┼Ťwiadomo┼Ťci. Wynikaj─ů one najcz─Ö┼Ťciej z “pewniak├│w”, o kt├│rych pisali┼Ťmy w poprzednich podrozdzia┼éach. To one maj─ů wi─Öksze znaczenie dla zaskocze┼ä uczestnik├│w rynku nieruchomo┼Ťci.

Naszym zdaniem “szarymi nosoro┼╝cami” 2023 roku mog─ů sta─ç si─Ö:

  • Wyra┼║ny spadek cen na rynku wt├│rnym – rok 2023 b─Ödzie oznacza─ç bardzo nisk─ů obrotowo┼Ť─ç na rynku, niedost─Öpne kredytowanie, rosn─ůce koszty utrzymania nieruchomo┼Ťci i ograniczenie “wakacji kredytowych” z 2 rat do 1 raty kwartalnie (mo┼╝na to poczyta─ç jako wzrost st├│p procentowych o 50% dla oko┼éo po┼éowy kredytobiorc├│w z┼éot├│wkowych) – zapewne tak┼╝e nieco mniejszy popyt na najem. Nie b─Ödzie te┼╝ przes┼éanek do istotnej poprawy pozycji negocjacyjnej sprzedaj─ůcych (przynajmniej do czasu pe┼énego wej┼Ťcia programu “BK2%” w ┼╝ycie, cho─ç ten obejmie tylko podzbi├│r rynku). Nie powinno wi─Öc by─ç zaskoczeniem, ┼╝e oczekiwania ofertowe na rynku wt├│rnym b─Öd─ů podlega┼éy erozji cenowej w uj─Öciu nominalnym. Proces ten b─Ödzie najpewniej roz┼éo┼╝ony w czasie i dotycz─ůcy przede wszystkim sprzeda┼╝y wymuszonej, zw┼éaszcza w starszych nieruchomo┼Ťciach o ni┼╝szej efektywno┼Ťci energetycznej, czy nieruchomo┼Ťciach o ni┼╝szej atrakcyjno┼Ťci. Przy ni┼╝szych oczekiwaniach cenowych b─Ödziemy z op├│┼║nieniem obserwowa─ç r├│wnie┼╝ ni┼╝sze ceny transakcyjne. Procesowi b─Ödzie sprzyja─ç spowolnienie inflacji i wzrost realnych st├│p procentowych
  • Nowa budowa i nowe oferty na rynku pierwotnym ta┼äsze ni┼╝ w 2022 roku – przewidywane otoczenie gospodarcze i rynkowe b─Ödzie mia┼éo efekty drugiego rz─Ödu, kt├│re mog─ů by─ç dla wielu nieoczekiwane. P┼éyn─ůca z globalnej i krajowej gospodarki dezinflacja, a zw┼éaszcza deflacja surowc├│w spowoduje, ┼╝e cz─Ö┼Ť─ç materia┼é├│w b─Ödzie ta┼äsza w 2023 roku, ni┼╝ w szokowym roku 2022. Przy niskich obrotach i ograniczaniu przez deweloper├│w oferty i liczby uruchamianych bud├│w (oraz przy spadku inwestycji og├│┼éem) sektor budownictwa b─Ödzie r├│wnie┼╝ pod wi─Öksz─ů presj─ů konkurencyjn─ů i cenow─ů oraz konieczno┼Ťci─ů wykorzystania zdolno┼Ťci produkcyjnych. Wreszcie wyhamowanie popytu na rozbudow─Ö bank├│w ziemi i wzrost realnych st├│p procentowych powinno wywo┼éa─ç urealistycznienie oczekiwa┼ä cenowych w segmencie grunt├│w. Wszystkie te czynniki naraz spowoduj─ů, ┼╝e budowa domu w 2023 roku mo┼╝e okaza─ç si─Ö ta┼äsza od projektu realizowanego rok wcze┼Ťniej, podobnie jak nowe projekty wielorodzinne wprowadzane do sprzeda┼╝y w drugiej po┼éowie roku mog─ů by─ç ta┼äsze w realizacji, ni┼╝ projekty uruchamiane w 2022 roku. Nie oczekujemy wprawdzie bardzo istotnej zmiany w polityce mar┼╝owej najwi─Ökszych deweloper├│w w przypadku, gdy poda┼╝ na rynku pierwotnym zacznie ponownie spada─ç, nie mniej ni┼╝sze koszty realizacji mog─ů przynie┼Ť─ç oferty wprowadzane w ni┼╝szych cenach, zw┼éaszcza na rynkach o rozproszonej strukturze konkurencyjnej.
  • Wzrost opodatkowania i regulacji rynku najmu i obrotu nieruchomo┼Ťciami – 2022 rok by┼é pod wzgl─Ödem pojawiania si─Ö nowych podatk├│w i przepis├│w w sektorze nieruchomo┼Ťci do┼Ť─ç umiarkowany, to 2023 rok najpewniej przyniesie kontynuacj─Ö trendu, kt├│ry rozpocz─ů┼é si─Ö w 2021 roku wraz z programem “Polski ┼üad”. Pomijaj─ůc znane ju┼╝ zmiany wynikaj─ůce z “P┼ü” oraz wzrostu podatk├│w od nieruchomo┼Ťci, spodziewamy si─Ö, ┼╝e liczne zapowiedzi podatk├│w przerodz─ů si─Ö w jakiej┼Ť formie na konkretne rozwi─ůzania podatkowe w 2023 roku – do czasu wybor├│w przede wszystkim o charakterze podatk├│w restrykcyjnych czy pro-socjalnych, cho─ç niekoniecznie istotnych dla rynku (np. “podatek od flippingu”, czy “podatek od funduszy”). Podobnych zmian oczekujemy w zakresie regulacji, co znalaz┼éo ju┼╝ odzwierciedlenie w postaci pakietu 7 zmian w ramach tzw. “walki z patodeweloperk─ů” – i zapewne ujrzymy trend zmiany w obszarze obrotu czy wynajmu. Cho─ç nie spodziewamy si─Ö rozwi─ůza┼ä o charakterze stricte podatku katastralnego, to ze wzgl─Ödu na sytuacj─Ö bud┼╝etow─ů zw┼éaszcza administracji lokalnej mo┼╝emy oczekiwa─ç rozwi─ůza┼ä o zbli┼╝onym efekcie ekonomicznym. Ale liczymy si─Ö te┼╝ w otoczeniu wyborczym z pro-stymulacyjnymi rozwi─ůzaniami dla inwestor├│w prywatnych, kt├│re – podobnie jak program “Bezpieczny Kredyt 2%” – mia┼éyby wesprze─ç osoby inwestuj─ůce w mieszkania na wynajem (cho─çby poprzez ulg─Ö inwestycyjn─ů). Per saldo jednak regulacja i opodatkowanie sektora raczej wzro┼Ťnie
  • Pog┼é─Öbienie fali upad┼éo┼Ťci i konsolidacji – poniewa┼╝ obserwowany w 2022 roku odp┼éyw finansowania z sektora nieruchomo┼Ťci w roku 2023 (zar├│wno dla kupuj─ůcych, jak i przedsi─Öbiorstw z sektora) najpewniej si─Ö pog┼é─Öbi – tylko przy jeszcze ni┼╝szym popycie i wyczerpaniu cz─Ö┼Ťci zapas├│w p┼éynnych ┼Ťrodk├│w finansowych – to nale┼╝y oczekiwa─ç kontynuacji trendu upad┼éo┼Ťci i restrukturyzacji w sektorze deweloperskim, budowlanym, czy obrotu nieruchomo┼Ťciami. Trend ten b─Ödzie dotyka┼é nie tylko dotyka┼é liczniejsze grono podmiot├│w ni┼╝ w 2022 roku, ale obejmie coraz wi─Öksze przedsi─Öbiorstwa. Przypuszczalnie zobaczymy z tego powodu tak┼╝e proces konsolidacji bran┼╝y – oczekujemy fuzji i przej─Ö─ç podmiot├│w deweloperskich, z obszaru po┼Ťrednictwa nieruchomo┼Ťciowego, a mo┼╝e i nawet w obszarze online (np. portali og┼éoszeniowych).
  • Rozw├│j d┼éugoterminowych alternatyw do posiadania mieszkania – 2022 rok doprowadzi┼é do ekstremalnej sytuacji na rynku nieruchomo┼Ťci mieszkalnych, skutkuj─ůc restrykcyjnym poziomem cen zar├│wno w zakupie, jak i najmie. Oczekujemy, ┼╝e sytuacja ta (zar├│wno z przyczyn politycznych, jak i stricte ewolucji biznesowej) b─Ödzie prowadzi┼éa do rozwoju i popularyzacji d┼éugoterminowych alternatyw posiadania mieszkania. Nie odpowiemy dzisiaj kt├│re z rozwi─ůza┼ä zyska najbardziej na znaczeniu: czy prywatne PRS stanie si─Ö preferowanym sposobem najmu, czy mo┼╝e z┼éagodzeniu i poszerzeniu ulegnie oferta SIM├│w, czy te┼╝ w┼éodarze miast rusz─ů z szerok─ů fal─ů uruchamiania SAN├│w. Jest te┼╝ prawdopodobne, ┼╝e rynek wykszta┼éci nowe formy produktowe na rynku najmu – by─ç mo┼╝e w postaci um├│w wieloletnich lub bezterminowych, w po┼é─ůczeniu z odpowiednimi zmianami prawnymi w obszarze regulacji najmu. A by─ç mo┼╝e ujawni─ů si─Ö nowe formu┼éy na kszta┼ét kooperatyw mieszkaniowych, kt├│re same w sobie zaczn─ů funkcjonowa─ç w marcu 2023 roku. Popularyzacja w┼Ťr├│d u┼╝ytkownik├│w rynku nieruchomo┼Ťci wszystkich tych element├│w ┼é─ůcznie b─Ödzie prowadzi─ç do stopniowego naruszania dotychczasowego status quo alternatywy “zakup na kredyt vs. wynajem na rok”.
  • Rozwijaj─ů si─Ö alternatywne klasy inwestycji – przy wysokiej niepewno┼Ťci w skali ca┼éego rynku nieruchomo┼Ťci mieszkalnych, a zw┼éaszcza spadku obrotu i wzro┼Ťcie koszt├│w finansowych, powinni┼Ťmy tak┼╝e oczekiwa─ç silniejszego (przynajmniej w uj─Öciu relatywnym do klasycznego sektora budownictwa mieszkaniowego) rozwoju alternatywnych klas inwestycji nieruchomo┼Ťciowych w segmencie oko┼éo-mieszkalnym. Spodziewamy si─Ö tego trendu zw┼éaszcza w┼Ťr├│d bardziej zwinnych i zdywersyfikowanych deweloper├│w oraz funduszy poszukuj─ůcych okazji do zaanga┼╝owania kapita┼éu o podwy┼╝szonym ryzyku, ale te┼╝ i wyspecjalizowanych agencji nieruchomo┼Ťci (np. w zakresie pozyskania grunt├│w, czy obs┼éugi wybranych proces├│w). Inwestycje b─Öd─ůce dotychczas na marginesie – zw┼éaszcza domy senioralne oraz kwatery pracownicze – zapewne b─Öd─ů zyskiwa─ç na atrakcyjno┼Ťci w 2023 r. ze wzgl─Ödu na sw├│j antycykliczny wobec st├│p procentowych charakter oraz potencjalnie wy┼╝sze stopy zwrotu. W obszarze bardziej rozwini─Ötych w Polsce segment├│w (PRS, akademiki) relatywny wzrost nie b─Ödzie tak dynamiczny – zw┼éaszcza segment PRS b─Ödzie boryka─ç si─Ö z wysokimi kosztami finansowania, przy os┼éabieniu dynamiki czynszowej oraz potencjalnie niesprzyjaj─ůcym otoczeniu politycznym, ale te┼╝ oczekujemy dalszego jego wzrostu.
  • Konkurencja na rynku pog┼é─Öbia trend mikro-segmentacji – trudne otoczenie rynkowe, zmiany w strukturze popytu, rozw├│j nowych segment├│w Klient├│w z regu┼éy prowadz─ů do wzrostu konkurencji, ale tak┼╝e do innowacji. Naszym zdaniem rok 2023 przyniesie nasilon─ů mikro-segmentacj─Ö – czy to na rynku pierwotnym dom├│w i mieszka┼ä, w us┼éugach po┼Ťrednictwa w obrocie nieruchomo┼Ťciami, doradztwa kredytowego, flippingu, czy te┼╝ pozyskiwania inwestor├│w. Pospolita oferta skierowana do szerokiego grona Klient├│w nie b─Ödzie skuteczna w tym roku przy wzro┼Ťcie konkurencji przypadaj─ůcej na jednego Klienta. Dla zapewnienia sukcesu konieczna b─Ödzie indywidualizacja zar├│wno ┼Ťcie┼╝ki dotarcia do Klienta, jak i dostosowania komunikacji, produktu, czy nawet strategii cenowej. Spodziewamy si─Ö wi─Öc nowych innowacji produktowych oraz sprzeda┼╝owych, nowych technik dotarcia do Klienta, czy nowych sposob├│w wykorzystania dost─Öpnych technologii – a wi─Öc i sukcesu tych podmiot├│w, kt├│re skutecznie przyjm─ů tak─ů ┼Ťcie┼╝k─Ö konkurencji.
  • Wojna w Ukrainie ewoluuje – cho─ç wojna w Ukrainie by┼éa najwi─Ökszym szokiem 2022 roku i mia┼éa te┼╝ istotny wp┼éyw dla krajowego rynku nieruchomo┼Ťci, to jej obecno┼Ť─ç spowszednia┼éa, podobnie jak szokowy charakter. Nie powinni┼Ťmy jednak zapomina─ç o jej istnieniu, jak i o tym, ┼╝e wcze┼Ťniej czy p├│┼║niej wyewoluuje ona z obecnego kszta┼étu wojny pozycyjnej. Nikt nie wie kiedy i do jakiej postaci przejdzie ten konflikt (zw┼éaszcza my, gdy┼╝ nie jest to nasz obszar ekspertyzy), ale jeste┼Ťmy pewni, ┼╝e zmiana ta wprowadzi uk┼éad polskiego rynku nieruchomo┼Ťci w ponowny ruch – w zakresie migracji, nastroj├│w Klient├│w, koszt├│w dzia┼éalno┼Ťci, czy dost─Öpno┼Ťci si┼éy roboczej. Musimy mie─ç na wzgl─Ödzie uwag─Ö, jakie ruch ten mo┼╝e mie─ç pozytywne i negatywne oddzia┼éywanie na nasze po┼éo┼╝enie strategiczne, sytuacj─Ö operacyjn─ů oraz inwestycje.

Szczeg├│lnie kontrowersyjnym i najch─Ötniej komentowanym (lub dezawuowanym) zagadnieniem od zawsze by┼é w─ůtek cenowy. Z naszej perspektywy dane z ko┼äca roku prezentowane dla rynku wt├│rnego zdaj─ů si─Ö ju┼╝ potwierdza─ç zmian─Ö trendu. Pytanie wi─Öc, czy to kontrowersja, czy “szary nosoro┼╝ec”?

Czarne łabędzie

­čĺíSze┼Ť─ç “czarnych ┼éab─Ödzi” obejmuje: nowe szoki cenowe, masowe problemy z p┼éatno┼Ťciami czynsz├│w, uchwalenie ustawy o REITach, prze┼éom w technologii tanich pasywnych dom├│w, polityczne “trz─Ösienie ziemi” w Polsce oraz wybuch kolejnej wojny

Na koniec pochylamy si─Ö na “czarnymi ┼éab─Ödziami”. Tak jak wcze┼Ťniej wyja┼Ťniali┼Ťmy:

  • s─ů to scenariusze o niskim prawdopodobie┼ästwie (na pewno nie postawiliby┼Ťmy na nie ca┼éego naszego maj─ůtku), ale nie s─ů to zdarzenia zupe┼énie nieprawdopodobne (kierujemy si─Ö pragmatyzmem),
  • w przypadku ich realizacji mia┼éyby one potencjalnie du┼╝y wp┼éyw na sytuacj─Ö ekonomiczn─ů i rynek nieruchomo┼Ťci (pozytywny lub negatywny),
  • nie wiemy kiedy si─Ö wydarz─ů (niekoniecznie musi to by─ç 2023 rok), ale proces kt├│ry mo┼╝e nas do nich doprowadzi─ç mo┼╝e ju┼╝ trwa─ç.
  • ich celem nie jest przewidzenie konkretnych zdarze┼ä,
  • zadaniem “czarnych ┼éab─Ödzi” jest wywo┼éanie kreatywnego procesu my┼Ťlowego u odbiorc├│w – w szczeg├│lno┼Ťci przeanalizowania w jakim stopniu s─ů oni gotowi na wyst─ůpienie poszczeg├│lnych sytuacji.

W tym roku widzimy sze┼Ť─ç “czarnych ┼éab─Ödzi” dla rynku nieruchomo┼Ťci i nie tylko:

  • Ceny mieszka┼ä i czynsze ponownie skokowo rosn─ů – w opinii analityk├│w i uczestnik├│w rynku nieruchomo┼Ťci panuje konsensus, ┼╝e 2023 rok nie przyniesienie dynamicznego wzrostu cen i czynsz├│w, a raczej nale┼╝y spodziewa─ç si─Ö stagnacji po szoku 2021 roku. Gdyby jednak wyst─ůpi┼éy ponowne szoki popytowe i inflacyjne (zw┼éaszcza p┼éyn─ůce z innych “czarnych ┼éab─Ödzi”) to r├│wnie dobrze mo┼╝emy zobaczy─ç kolejny skok cenowy w tym obszarze
  • Najemcy masowo nie p┼éac─ů za najem – ostatnie lata dobrej koniunktury na rynku pracy sprzyja┼éy niskiej szkodowo┼Ťci najmu i niskiej windykacji. Jednak 2022 rok przyni├│s┼é skokowy wzrost czynsz├│w, a inflacja zmniejszy┼éa rozporz─ůdzalne dochody najemc├│w. Gdyby zderzy┼éo si─Ö to z istotnym pogorszeniem sytuacji na krajowym rynku pracy (“czarny ┼éab─Öd┼║” z obszaru gospodarczego), to m├│g┼éby zrealizowa─ç si─Ö czarny sen ka┼╝dego inwestora na rynku najmu nieruchomo┼Ťci – masowy wzrost zaleg┼éo┼Ťci p┼éatniczych, windykacji oraz szkodowo┼Ťci.
  • Uchwalona zostaje ustawa o REITach – ustawa o szczeg├│lnych sp├│┼ékach gie┼édowych najmu nieruchomo┼Ťci korzystaj─ůcych z preferencji podatkowych (REITy – Real Estate Investment Trust) co najmniej trzykrotnie nie dochodzi┼éa do skutku, to uwa┼╝amy, ┼╝e rok 2023 mo┼╝e by─ç szczeg├│lny dla ponownego rozpocz─Öcia prac nad tym rozwi─ůzaniem. Wprawdzie kalendarz wyborczy niekoniecznie musi wspiera─ç tego typu inicjatywy, to sytuacja rynkowa i gospodarcza, czy kondycja rynku kapita┼éowego powinny zach─Öca─ç przynajmniej do powrotu tego tematu do prac
  • Technologia tanich pasywnych dom├│w – okresy kryzys├│w i niepewno┼Ťci cz─Östo sprzyjaj─ů prze┼éomowym innowacjom. Obecny kryzys energetyczny i kryzys dost─Öpno┼Ťci tanich nieruchomo┼Ťci, w po┼é─ůczeniu z potrzeb─ů dekarbonizacji ┼Ťciera si─Ö obecnie z rozwojem technologii indywidualnego ogrzewania i modularyzacji produkcji. Ten miks mo┼╝e przynie┼Ť─ç prze┼éom (lub pocz─ůtek prze┼éomu) technologiczny i organizacyjny w zakresie pasywnego budownictwa indywidualnego – kt├│ry doprowadzi do dalszego spadku koszt├│w takich rozwi─ůza lub i ich popularyzacj─Ö na skal─Ö masow─ů.
  • Polityczne zmiany w Polsce – obecny kszta┼ét polityki gospodarczej, podatkowej, regulacyjnej i spo┼éecznej – tak┼╝e dla rynku nieruchomo┼Ťci – by┼é budowany przez 8 lat rz─ůd├│w koalicji Zjednoczonej Prawicy, skutkuj─ůc przyzwyczajeniem si─Ö do okre┼Ťlonego status quo. Jesie┼ä 2023 przyniesie wybory parlamentarne w Polsce (lub te┼╝ szybciej, je┼Ťli napi─Öcia w koalicji rz─ůdz─ůcej dojd─ů wcze┼Ťniej do skutku). Oczywi┼Ťcie nie przewidzimy wynik├│w samych wybor├│w, tego czy ZP utraci w┼éadz─Ö, czy te┼╝ konfiguracji kt├│ra obejmie w┼éadz─Ö. Jednak sytuacja odsuni─Öcia obecnej koalicji od w┼éadzy i “nastanie nowego” mo┼╝e mie─ç istotny wp┼éyw na zmian─Ö wielu trend├│w i proces├│w, kt├│re mia┼éy miejsce w ostatnich 8 latach
  • Wybuch kolejnej wojny – wreszcie najsmutniejszy “czarny ┼éab─Öd┼║”, bior─ůc pod uwag─Ö skutki ataku Rosji na Ukrain─Ö. Globalne otoczenie wysokiej inflacji, prawdopodobnej recesji, deglobalizacji i zamykania si─Ö poszczeg├│lnych gospodarek b─Ödzie sprzyja┼éo intensyfikacji konflikt├│w – historycznie takie otoczenie prowadzi┼éo do nowych star─ç na poziomie gospodarczym i dyplomatycznym, ale by─ç mo┼╝e te┼╝ w postaci “gor─ůcej wojny”. Ka┼╝dy z tych czynnik├│w w mniejszym lub wi─Ökszym stopniu mo┼╝e by─ç pro-inflacyjny i negatywnie wp┼éywaj─ůcy na koniunktur─Ö gospodarcz─ů

Jak si─Ö przygotowa─ç?

­čĺíPrzedsi─Öbiorca i inwestor przygotowuj─ůc si─Ö na 2023 rok powinien: przygotowa─ç si─Ö na wyst─ůpienie zar├│wno negatywnych dla niego scenariuszy, jak i wykorzystanie tych pozytywnych, przeprowadzi─ç rightsizing organizacji, zwi─Ökszy─ç opcjonalno┼Ť─ç, elastyczno┼Ť─ç i zwinno┼Ť─ç swojego biznesu oraz pog┼é─Öbi─ç segmentacj─Ö i dywersyfikacj─Ö swojej dzia┼éalno┼Ťci

Po ka┼╝dym takim rocznym podsumowaniu czy innej prognozie powstaje pytanie – co dalej? Jak mog─Ö przygotowa─ç swoje przedsi─Öbiorstwo, czy prywatne inwestycje do takich mo┼╝liwych scenariuszy? W szczeg├│lno┼Ťci jak dzia┼éa─ç przy takiej niepewno┼Ťci i zmienno┼Ťci?

Przy okazji analizy scenariuszy st├│p procentowych (kt├│re, cho─ç s─ů wycinkiem tylko naszych prognoz na 2023 rok, to dobrze oddaj─ů poziom niepewno┼Ťci i zmienno┼Ťci) zbudowali┼Ťmy dla naszych subskrybent├│w pi─Ö─ç grup inicjatyw, jakie ka┼╝dy samodzielnie powinien podj─ů─ç. S─ů to:

  • Przygotowanie na wyst─ůpienie negatywnych scenariusz, przede wszystkim w zakresie analizy stress test, oceny potrzeb finansowych i budowy plan├│w naprawczych na wypadek realizacji negatywnego dla naszego biznes scenariusza
  • Przygotowanie na wzrost w przypadku realizacji pozytywnych scenariuszy, a w szczeg├│lno┼Ťci wykorzystania nowych szans wzrostu organicznego i M&A oraz oceny potrzeb finansowych z nimi zwi─ůzanych
  • Przeprowadzenie rightsizingu organizacji oraz redukcji d┼║wigni koszt├│w sta┼éych w obszarze operacyjnym i finansowym
  • Wprowadzenie inicjatyw prowadz─ůcych do wi─Ökszej opcjonalno┼Ťci, elastyczno┼Ťci i zwinno┼Ťci w zakresie finansowania i rozwoju biznesu
  • Pog┼é─Öbienie segmentacji i dywersyfikacji biznesu poprzez re-pozycjonowanie wybranych produkt├│w i us┼éug, dywersyfikacj─Ö produktow─ů, mikro-marketing i poszerzenie kana┼é├│w sprzeda┼╝y

W szczeg├│┼éach zosta┼éy one opisane w poni┼╝szym artykule wraz z przyk┼éadami operacjonalizacji dla konkretnego biznesu nieruchomo┼Ťciowego.

Stopy procentowe: Jak dopasować strategię biznesu do przyszłych warunków

Poczucie wysokiej niepewno┼Ťci dotyka te┼╝ Klient├│w – kupuj─ůcych na rynku nieruchomo┼Ťci – kt├│rzy wahaj─ů si─Ö przed podj─Öciem decyzji zakupowej mimo mo┼╝liwo┼Ťci finansowych. Tak┼╝e dla nich przygotowali┼Ťmy 7 argument├│w, kt├│re mog─ů pom├│c w ich przekonaniu w 2023 roku.

7 argument├│w jak przekona─ç wahaj─ůcego si─Ö Klienta i skutecznie zamyka─ç transakcje w 2023 roku?

Nagrania

Film mo┼╝esz obejrze─ç bezpo┼Ťrednio na YouTube lub poni┼╝ej:

Je┼Ťli wolisz podcast, to mo┼╝esz go ods┼éucha─ç na Spotify lub poni┼╝ej:


Szukasz profesjonalnych analiz o rynku nieruchomo┼Ťci? Poznaj FLTR

Je┼╝eli poza wiedz─ů o nieruchomo┼Ťciach szukasz profesjonalnych analiz o rynku nieruchomo┼Ťci – analiz cen, scenariuszy i prognoz tredn├│w, analiz konkurencji oraz rekomdenacji strategicznych – to m├│j nowy portal FLTR.pl jest dla Ciebie!

FLTR to cotygodniowy, subskrypcyjny newsletter, kt├│rego rol─ů jest dzielenie si─Ö czyst─ů i obiektywn─ů wiedz─ů wynikaj─ůc─ů z danych, analiz, czy konsensusu ekspert├│w ÔÇô bez reklamy, PRu, naganiania, szkole┼ä i clickbait├│w. 

FLTR