Czy macie czasem słomiany zapał? Ja tak, choć taki połowiczny. Wpadam na pomysł, nawet udaje mi się go uruchomić – ale potem często nie dociągam go do końca. Z lenistwa, wymówek, ale najczęściej z pogoni za kolejnymi ideami. A lepsze często jest wrogiem dobrego. Walczę z tym nałogiem. Ponad rok temu tym pomysłem była Wielka Ankieta Flippingu, w której chciałem się zmierzyć z pozytywnymi i negatywnymi mitami wokół tego biznesu. Uzyskałem prawie 100 odpowiedzi i… nic – za co szczerze wszystkich respondentów przepraszam. Nic aż do dzisiaj. Długo wyczekiwane wyniki już są. I chyba warto było poczekać!
Co znajdziesz w tym artykule?
- O co chodziło z Wielką Ankietą Flippingu?
- Kto wziął udział w ankiecie
- Profile poszczególnych grup respondentów
- Specyfika biznesu flippingowego
- Jakie przewidywania i plany wobec rynku mieli respondenci?
- Czy będzie Wielka Ankieta Flippingu 2022?
- Nagrania omówienia wyników
O co chodziło z Wielką Ankietą Flippingu?
Flipping od dobrych kilku lat (praproczątki obecnego cyklu popularności wskazuje się na 2016/17) rozgrzewa osoby poszukujące uzupełnienia dochodów ze swojej pracy, ale też nowej ścieżki dla swojego biznesu – czy nawet trampoliny do większego majątku. Powstało wokół niego multum biznesów – szkoleniowych, finansujących, pośrednictwa, remontów i innych usług – podobnie jak też i multum pozytywnych lub negatywnych mitów. Przez prasę i wielu obywateli często bywa przedstawiany jako forma wyzysku żerującego na nieświadomych sprzedających, przez sympatyków jako pozytywną formę „oczyszczania” rynku z mieszkań „niekupowalnych” przez zwykłych Kowalskich (trochę jak małe pracowite mróweczki zbierające „truchełka” innych zwierzątek po lasach 😉). Naukowcy próbują przy tym wykazać korelację popularności flippingu ze wzrostem cen mieszkań (W POLSCE oraz ZA GRANICĄ), a różnej maści influencerzy zachwalają jako gwarantowana droga niemal do finansowego zbawienia.
W skrócie – temat na tyle ciekawy, iż pokusiłem się o jego zbadanie. Nie po to, by przyznać rację jednej czy drugiej ze stron – nie jest to moja rola (choć jako praktyk flipowania w całkiem niemałej skali kilkudziesięciu mieszkań rocznie raczej przychylam się do pozytywnej roli tego zjawiska – przynajmniej w większości przypadków). Robię to po to, by zmniejszyć mitologiczną mgłę wokół tego zagadnienia – i tą pozytywną i negatywną – zgodnie z moim „Dlaczego”:
„Chcę, żeby rynek nieruchomości był dostępny dla każdego – żeby był łatwy, przejrzysty, bezpieczny i dopasowany do naszych potrzeb”.
Ot taka fanaberia. Popatrzmy zatem w wyniki!
Oryginalny opis pomysłu na Wielką Ankietę Flippingu znajdziesz TUTAJ
Kto wziął udział w ankiecie
W ankiecie, która trwała od lutego do czerwca 2021 (jaki to był okres na rynku nieruchomości przypomni TO NAGRANIE) odpowiedzi udzieliło 96 osób (+ 1 osoba, która stwierdziła, że nie wie co to flipping 😉). Wśród tych osób wyodrębniliśmy trzy kluczowe kategorie – 28 praktyków flipowania (z tego 20 aktywnych i 8 które przestało flipować w ostatnim roku lub wcześniej – będą określani „weteranami”), 38 osób chcących rozpocząć flipowanie (będą tytułowani „aspirującymi fliperami”), a 28 osób które zdecydowanie NIE planują zacząć flipować (będę je później określać „anty-fliperami”). Pozostałe 2 zadeklarowały inwestowanie w formie pasywnej – ze względu na niską próbę ta grupa nie będzie badana w szczegółowych statystykach.
UWAGA STATYSTYCZNA: 96 osób – a właściwie 28-38 osób w kluczowych podgrupach (aktywni, aspirujący, anty) – jest niską próbą – nie jest to 1000 osób, jakie znacie np. z sondaży wyborczych. Była też zbierana w sposób niereprezentatywny (tj. moje kanały social media w 2021 roku niekoniecznie docierały bardzo szeroko do potencjalnych fliperów), więc dość szybko zauważycie, że występują nadreprezentacje różnych osób (chociażby samych fliperów 🙃).
Osoby bez wykształcenia z dziedziny statystyki od razu jednak uspokajam – wyniki z takiej próby należy z pewnością interpretować z większą dozą ostrożności (lub wiedzy praktycznej), ale nie jest to próba niewiarygodna. Tzw. dużą próbę do testowanie hipotez statystycznych określa pułap 30, a z próbą poniżej tego progu też w praktyce się działa stosując inne rozkłady statystyk do weryfikowania hipotez statystycznych – choć oczywiście zwiększa to potencjał błędu.
Osobiście preferowałbym próbę rozmiaru 500 lub 1000 na kategorię, ale dojdziemy tam – w edycji 2022 lub najpóźniej 2023. Biorąc pod uwagę próbę poniżej 100 i fakt, że ankieta była pierwszą edycją, traktuję ją jako próbę eksploracyjną, służącą do postawienia pewnych hipotez, które przetestujemy w przyszłych edycjach.
Wracając do wyników. Respondentami byli w przeważającej mierze mieszkańcy największych miast Polski, w tym niemal jedna trzecia mieszkała w Warszawie – tylko 5% mieszkało na wsiach, a kolejne 8% w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. Tylko 1/5 odpowiedzi została udzielona przez kobiety (trzymam kciuki za wyższy udział w kolejnej edycji!). Jednocześnie dominowały osoby w grupie wiekowej 35-44 (jako 37-latek będę utrzymywał, że najlepszej 🙃), bo stanowiły prawie połowę odpowiadających, 1/3 stanowiły natomiast osoby w wieku 25-34. Niestety mieliśmy znikomy udział osób powyżej 54 oraz poniżej 24 roku życia.
Oszałamiające 87% odpowiedzi udzieliły osoby z wykształceniem wyższym – co ewidentnie sygnalizuje „skośność” rozkładu w tym aspekcie, co też będzie rzutowało na część wyników. Ogółem ponad połowa osób była przede wszystkim zatrudniona w jakiejś formule pracy (etat, zlecenie, dzieło), 1/4 prowadziła biznes poza sektorem nieruchomości, 16% – w sektorze nieruchomości. Proporcje te były zróżnicowane w podsegmentach – wśród flipujących osób pracujący stanowili tylko 1/3, 40% osób prowadziło biznes nieruchomościowy, a kolejne 20% – biznes poza nieruchomościami. Wśród anty-fliperów biznes nieruchomościowy prowadziło niecałe 5%, a dominowały osoby zatrudnione na etacie lub w innych formach zatrudnienia. Aspirujący fliperzy stanowili pewną wypadkową tych grup, choć z większym udziałem osób prowadzących biznes.
Wreszcie – dochody. Ogółem średni dochód na osobę w gospodarstwie domowym wśród respondentów wyniósł 6 840 PLN. Jest to dość zawrotna kwota, bo stanowiła ponad trzykrotność średniego dochodu rozporządzalnego na osobę w gospodarce narodowej w 2021 roku wg GUS. Tak ogromna różnica wynika ze specyfiki próby – nadreprezentacji osób mieszkających w największych miastach, z wykształceniem wyższym, zatrudnionych (a nie emerytów, czy bezrobotnych), w wieku sprzyjającym potencjalnie wysokim zarobkom. ALE – wysokie wyniki mogą też być pochodną różnic metodologicznych, bo każdy respondent podawał swoje wynagrodzenie zgodnie ze swoją interpretacją – a GUS zapewne jest pod tym względem bardziej skrupulatny zwłaszcza pod względem uwzględniania podatków i tym podobnych.
Średnie dochody osób aktywnie flipujących wynosiły nieco mniej – bo 6 320 PLN w momencie gdy nie bralibyśmy pod uwagę dochodów z flippingu – oraz 8 600 PLN po ich uwzględnieniu. Daje to przeciętnie 2 280 PLN miesięcznie więcej dochodu na osobę w gospodarstwie domowym (lub 25 tysięcy rocznie). Piechotą nie chodzi i trochę tłumaczy dlaczego tak wiele osób podejmuje się takiego biznesu.
Profile poszczególnych grup respondentów
Zobaczmy teraz czym jeszcze różnili się poszczególni respondenci – dlaczego jedni flipują, inni przestali to robić, jeszcze inni pragną się za to zabrać, a niektórzy nigdy tego się nie podejmą.
Jaka jest specyfika aktywnych fliperów?
W ankiecie udział wzięło 20 aktywnych fliperów (tj. osób aktualnie prowadzących taką działalność – w odróżnieniu od byłych, o których piszę w kolejnym podrozdziale). Zapytałem ich o wskazanie jednej lub kilku powodów flipowania (stąd kolejne wyniki nie sumują się do 100%). 70% z nich flipuje w celu zwiększenia posiadanego kapitału – przyświeca im cel budowy majątku, który później zostanie zreinwestowany, np. w mieszkania na wynajem, czyli “dzisiaj wiosłuję, jutro odpoczywam” – ale traktuję to przejściowo. 55% traktuje to jednak jako stały sposób zarabiania, swoisty biznes (jakim jest bycie fryzjerem, psychologiem, czy konsultantem biznesowym). 30% respondentów flipping daje też możliwość rozwoju umiejętności – a więc są też niewymierne zalety. Dla 15% mieszkania są pasją (w pełni to rozumiem!). Są to w sumie dość ciekawe odpowiedzi na tle mojego artykułu “Dlaczego inwestujesz? Zastanów się zanim zaczniesz działać”.
Popatrzmy teraz na strategie stosowane przez respondentów, zaczynając od pierwszego kroku – źródeł pochodzenia mieszkań. Wszyscy z nich korzystają z typowego rynku wtórnego, 25% pozyskuje lokale na przetargach (dlatego od paru lat trudno tam o okazję 🙃), 15% z rynku pierwotnego, wreszcie 10% korzysta z ofert od komorników lub syndyków oraz od remontujących kamienice.
Zdecydowana większość odpowiadających remontuje oferowane przez siebie mieszkania – co najmniej do stanu bez mebli (na “czysto”), a jeszcze więcej wyposaża mieszkania i robi homestaging (na “czysto PLUS). Tylko 20% respondentów przygotowuje gotowce inwestycyjne (mieszkania pod wynajem, z reguły z najemcą, a przynajmniej gotowe do wynajęcia), czy flipy na “brudno” (czyli nic nie robi z mieszkaniem, tylko je ponownie wystawia na rynek – to pewnie na nich najbardziej naskakują inni). Jedna trzecia robi flipy na “brudno/czysto”, czyli np. flipy posprzątane (mieszkanie odgruzowane, przygotowane do remontu, ew. z wykonaniem prostych prac). Odpowiedzi te zadają kłam tezie, że fliperzy nic nie robią z oferowanymi mieszkaniami – remont jak dla mnie to wartość dodana.
Na koniec jakimi produktami flipują respondenci? 100% z nich para się mieszkaniami stricte konsumenckimi, co jest zbieżne ze strukturą rynku. Dwie trzecie przygotowuje również mieszkania inwestycyjne, czyli albo małe lokale (kawalerki) lub duże mieszkania dzielone na pokoje. Pozostałe grupy produktowe – domy, działki, kamienice, lokale użytkowe – są jednal znikomo reprezentowane.
Prawie połowa aktywnych respondentów flipowała dopiero od roku (45%), a jedna czwarta od 2-3 lat (czyli okres boomu). Pozostali respondenci mieli dłuższe doświadczenie, trzech pamięta czasy, kiedy nawet szkoleń za bardzo nie było (2014-15), a jeden robił to nawet ponad 10 lat.
Ponad połowa odpowiadających realizowała jednak niewielką skalę działalności – wykonywała nie więcej niż 3 flipy rocznie co może sugerować albo początki działalności (patrz poprzednie pytanie), albo niewielki kapitał (patrz następny wykres).
Większość też flipowała w średnich lub dużych miastach (w przedziale 100-1,000 tys. mieszkańców) – niewielu działało w Warszawie, jak i w małych miejscowościach.
Zróżnicowane odpowiedzi pojawiły się w przypadku łącznej skali kapitałowej flipowania – zauważyć można dwie grupy wśród respondentów. Są osoby inwestujące relatywnie niewielki kapitał w ten biznes (łącznie, na wszystkie flipy), do 400 tys. PLN – co w wielu miejscach nie starczy na więcej niż jedno mieszkanie (40% odpowiedzi), jak i osoby inwestujące większe kwoty, od 400 tys. nawet do ponad miliona złotych (60% odpowiedzi). Pokazuje to wysoką kapitałochłonność tego biznesu, a więc i pewną barierę działalności (dla porównania za milion złotych można uruchomić ok. 3-4 kawiarni).
Jednocześnie, dla większości respondentów zaangażowany kapitał stanowi więcej niż połowę posiadanego przez siebie kapitału – nawet i pod 100%. Tylko 20% respondentów angażuje tam mniej niż 15% własnych środków – co pokazuje niejako dywersyfikację biznesu. Dotyczy to jednak głównie osób angażujących niewielką kwotę łączną w cały biznes flippingowy. Wśród osób angażujących 400 i więcej tysięcy PLN dominują osoby inwestujące przeważającą część swoich środków. Można postawić tezę, że zaczyna się od niewielkich kwot, a w miarę postępów, rozwoju i apetytu kwoty te rosną wraz z większym zaangażowaniem w biznes.
Byli fliperzy – dlaczego zakończyli działalność?
Nieco mniej szczegółowo zbadałem byłych fliperów (z wyjątkiem wyników biznesowych, o czym później), których było 8 – tak więc dane te są raczej poglądowe. Dwie trzecie z nich (5 osób) przestało flipować w ostatnim czasie (tj. 2020 roku). Jeden zaprzestał flipowania w 2018-2019, a dwóch 4-5 lat temu.
Dlaczego przestali flipować? Zbyt duże ryzyko działalności (konkurencja, ryzyko spadku cen) zostało wskazane przez trzech fliperów – choć z perspektywy dzisiaj mogli pewnie jeszcze pociągnąć chwilę 😉. Jedna czwarta wskazała jednak ciekawsze powody – zbyt wysoką pracochłonność flipowania, a także nieadekwatne wyniki finansowe. Odpowiedzi wskazywały też zrealizowanie celów, utratę źródeł finansowania, czy znalezienie bardziej rentownej działalności – zarówno na rynku nieruchomości (deweloperka), czy poza nią (np. kryptowaluty, które faktycznie wystrzeliły w 2020 roku, ale do dzisiaj są już 60% poniżej szczytów – więc raczej za dużo na nich się nie podziała).
Aspirujący fliperzy – co ich popycha do działania?
Więcej ciekawych danych ujawniły odpowiedzi aspirujących fliperów – osób, które w jakimś momencie przyszłości planują podjąć się tej działalności – było ich 38 osób. Jedna piąta nie określała wprost kiedy to nastąpi (moment trochę zależy od pozbycia się blokerów – o tym później). 40% wskazała plan startu działalności na 2021 rok (przez chwilę było to zapewne dobre, ale teraz… pewnie nieco mniej ze względu na spadek sprzedaży, przynajmniej jeśli nie ma się odpowiedniej strategii flippingowej). Kolejne 40% planowało jednak start flipowania najwcześniej w 2022 roku lub później – co być może teraz odłoży się na bliżej nieokreśloną przyszłość.
Ciekawe są odpowiedzi przyczyn zainteresowania flippingiem. Podobnie jak wśród aktywnych fliperów, 80% chce się tym zająć, żeby powiększyć swój kapitał. Jednakże aż 40% odpowiedzi wskazywało również pasjonujący charakter mieszkań (u aktywnych było to 15%). Powstaje pytanie czy aspirujący są bardziej ideowi i górnolotni od praktyków? A jeśli tak, to czy ta pasja nie skończy się wraz z większymi problemami czy przeszkodami? To już pytanie dla nich. Pozostałe odpowiedzi są jednak już bardziej zbieżne z aktywnymi fliperami.
Wreszcie – blokery działalności. Prawie 40% respondentów wskazało brak kapitału jak największą barierę dla flipowania (małe szanse, że w 2022 roku udało im się ją pokonać – a na pewno nie w obszarze dłużnym). Jedna czwarta wskazuje brak czasu jako utrudnienie (później zobaczymy, że jest to realne ograniczenie, bo działalność flippingowa wymaga poświęcenia niemałej ilości czasu). Po ok. 20% respondentów wskazało brak wiedzy (łatwe do uzupełnienia) i odwagi (to już trudniejsze) jako barierę dla startu flipowania. Również niemal 20% osób czeka na zmianę sytuacji rynkowej – kryzys, który miałby oczyścić ten rynek z konkurencji (i pewnie teraz on nadchodzi). 13% wskazało sieć partnerów do startu flipowania – i to akurat jest ważny punkt, jak też kolejne odpowiedzi nam pokażą.
Anty-fliperzy – dlaczego są na NIE?
Na koniec zostało 28 anty-fliperów – osoby, które zdecydowanie nie chcą zacząć flipować. Połowa z nich po prostu nie ma na to czasu, a jednej trzeciej brak też odwag lub po prostu potrzeby ku temu. Jedna czwarta wskazała rynek jako powód antypatii (akurat zeszły rok był całkiem dobry dla flippingu, ale teraz już faktycznie z tym gorzej), podobnie braki w kapitale oraz wiedzy (choć przy obecnej ofercie szkoleń to chyba jednak wymówka…).
Tylko jedna piąta respondentów wskazała, że zna mniej ryzykowne i pracochłonne sposoby inwestowania, a 10% bardziej rentowne sposoby. Pojawiło się też kilka osób, które flipping traktowało jako coś wprost złego.
Jak poszczególne grupy zaczęły flipowanie (lub planują zacząć)?
Inną ciekawą informacją – zwłaszcza na tle licznych szkoleń, konferencji i książek na temat flippingu – jest sposób rozpoczęcia flipowania lub też planowanego startu (dla aspirujących). Jedna trzecia weteranów (czyli aktywni i byli fliperzy) zaczęło flipować z własnej inicjatywy, bez żadnej inspiracji. Jednak prawie 70% z nich rozpoczęło flipping po dedykowanym szkoleniu, konferencji, spotkaniu z ekspertem lub też po obejrzeniu webinaru. Jeśli jednak popatrzymy na byłych fliperów (czyli osoby działające w tej branży od lat) to proporcja osób “po szkoleniach” spada już tylko do 50%.
Wśród aspirujących fliperów proporcje są nieco inne. Połowę z nich zainspirował webinar lub podcast – łącznie 90% było inspirowanych zewnętrznie, choć większe znaczenie mieli znajomi lub członkowie rodziny. Tylko 10% sama wpadła na pomysł takiego biznesu. Pokazuje to, trochę w ślad za badaniami, jak wielki wpływ na rozwój tej branży mają media społecznościowe, YouTube i szkolenia.
Specyfika biznesu flippingowego
Znamy już naszych respondentów – kim są, jak flipują etc. – teraz czas na szczegóły biznesowe. Ile zarabiają, ile na to trzeba czasu, jakie są do tego potrzebne umiejętności. Można to określić jako składowe modelu biznesowego.
Ile tak naprawdę można zarobić na flippingu
Zacznijmy od tego, co tygryski lubią najbardziej – popatrzmy na wyniki finansowe flipowania zdefiniowane przeze mnie jako zysk brutto (tj. po kosztach zakupu, remontu, sprzedaży i finansowania, ale przed podatkiem dochodowym i bez kosztów własnych pracy).
Tu od razu uwaga metodologiczna – podobnie jak w przypadku dochodów osobistych, odpowiedzi te były stricte deklaratywne i nie miałem możliwości weryfikacji ich prawdziwości (jak to w ankietach). Możliwe też, że respondenci mogli różnie definiować zyski z flippingu mimo zaproponowanego przeze mnie opisu – jedni mogli do nich liczyć np. koszty finansowania zakupu, czy też np. własne “latanie” za tematem, inni nie. Stąd wyniki te są orientacyjne.
Zresztą sam sposób prowadzenia tej działalności jest różny, bo jeden fliper może korzystać z usług sourcera, co zmniejsza część zysków, a inny sam będzie pozyskiwał tematy inwestycyjne. Jeden będzie sam zarządzał wykonawcami (albo sam będzie remontować), a drugi weźmie generalnego wykonawcę. Były oczywiście pytania wokół tego, ale ze względu na poziom próby nie ma większego sensu badać zależności – ponieważ nie będą one zapewne wiarygodne (przypominam – próba weteranów liczy 28 osób). Ale może przy kolejnej edycji to się uda?
W branży flippingowej panuje przekonanie lub plotka, że przeciętny flip powinien przynosić ok. 30 tys. złotych zysku. Żeby to zweryfikować zadałem pytanie ile przeciętnie zarabia się na flipie, ile minimalnie, a ile maksymalnie. Odpowiedzi były bardzo ciekawe. Tyle przeciętnie wskazywali jako poziom zysku zarówno aspirujący, jak i anty-fliperzy – więc plotka chyba faktycznie tyle wskazuje. Poziom ten wskazywali jednak również byli fliperzy! Jedynie aktywni wskazywali poziom 40 tys. PLN jako przeciętny zysk z flipa.
Jakie mogą być tego przyczyny? Jedna możliwość jest taka, że byli fliperzy faktycznie z jakichś powodów, może braku szczęścia, mieli gorsze wyniki i “wypadli” z tego biznesu, a aktywni jednak robią to lepiej lub łapią więcej okazji? Może różnice leżą w tym, że wśród aktywnych fliperów więcej jest nowego narybku – a ich wyniki są zaburzone przez różnice kiedy się flipowało (ergo dawniej zyski były niższe niż niedawno – co może sugerować szybszy wzrost cen w ostatnich latach). A może to efekt większego udziału osób po szkoleniach – a wiedza z nich płynąca daje lepsze zyski. Tego tak łatwo się nie dowiemy, ale pewnie każda z tych przyczyn jakoś tu ma wpływ.
Ciekawe są też oceny co do maksymalnego i minimalnego pułapu zysków. Przeciętnie respondenci wskazywali 50-60 tys. PLN jako górna granica typowych zysków (oczywiście były wskazania dla 100 i więcej tys. PLN – i każdy kto flipuje wie, że takie “strzały” się zdarzają). Jednak byli oraz aspirujący fliperzy są tu o 10 tys. PLN niżej niż aktywni fliperzy (i anty – co jest ciekawe).
W zakresie minimalnego zysku jest jeszcze ciekawiej – weterani flippingu zgodnie uznają pułap ok. 25 tys. PLN jako przeciętne minimalne zyski (bo faktycznie o ile nie popełni się błędu lub zachowa cierpliwość – trudno stracić pieniądze). Aspirujący – mimo swojego optymizmu – jednak wskazują, że w najgorszym razie wyjdzie się na zero (pesymistyczny realizm), a anty-fliperzy – widzą w najgorszym razie straty. Być może taka właśnie percepcja ryzyka powoduje, że jedni są anty, a drudzy pro-flippingowi – może po prostu pesymiści nie flipują (ale z reguły też nie prowadzą innych biznesów, tylko grzecznie pracują na etacie), a optymiści próbują?
I tu docieram jednak do jednego ważnego wniosku dla aspirujących fliperów. Każdy kto flipował wie, że proces ten lubi przynosić niespodzianki – roboty dodatkowe, nieplanowane koszty, dłuższe czekanie na kupca. Stąd jeśli wg naszej analizy przedzakupowej planujemy zysk na poziomie np. 60 tys. PLN to dość często kończymy realnie na 40 tys. PLN (no chyba, że akurat ceny lecą jak 🚀 w kosmos – ale to nie teraz). Jeśli jednak wychodzilibyśmy z założenia laików o 30 tys. PLN przeciętnego zysku, to po flipie możemy nieszczęśliwie skończyć na 10 tys. PLN (co w trakcie 4 miesięcy roboty jest niewarte zachodu). Warto o tym pamiętać.
Zerknijmy głębiej – zobaczmy jakie były deklarowane wyniki poszczególnych weteranów flippingu (tutaj przypominam o nie tak wysokiej próbie, więc ostrożnie z braniem ich za pewnik). Pokazuje to poniższy wykres porównujący średnie zyski z jednego flipa z przeciętnym kosztem flipa (w skrócie mówi to o wartości mieszkania, a więc pośrednio o rozmiarze i standardzie). Analizując go możemy zidentyfikować trzy zasadnicze grupy flipów. Mamy typowe flipy, dające od 15 do 50 tys. PLN zysków (średnio 30 tys. PLN – ale niezależnie od wartości samego mieszkania), stanowiące ponad 80% odpowiedzi, jak i ok. 10% flipów dających ponad 50 tys. PLN zysków (określiłem je jako złote strzały) oraz mikroskopijny segment o podwyższonym standardzie, który skąd inąd daje wyższe zyski w ujęciu absolutnym (wspominał o tym Paweł Czerwiński w tym artykule).
Wyniki te są dość zgodne z tak zwaną regułą Pareto, która głosi, że 20% przypadków daje 80% wyników i vice versa – tak jak 20% produktów przynosi firmom 80% zysków, tak i we flipowaniu złote strzały dają ponadprzeciętnie duży udział w zysku. To one zapewne też odpowiadają za owe przeciętne 40 tys. PLN zysków praktyków vs. 30 tys. PLN zysków pojawiające się w plotkach. To kolejny wniosek – “żeby wygrać trzeba grać”, a tylko odpowiednia skala i powtarzalność procesu może dać owe ponadprzeciętne zyski. To też mówi, że na dłuższą metę uzyskiwanie owych powtarzalnie wysokich zysków może być utrudnione. Tym bardziej, że co jakiś czas mogą się trafiać te flipy, które dają mniej niż 30 tys. PLN zysków.
Jeżeli odniesiemy te wyniki w ujęciu absolutnym do łącznej wartości inwestycji to zobaczymy, że w ujęciu procentowym można jednak znaleźć pewną regułę – mianowicie najtańsze flipy dają procentowo największe zyski (30 tys. PLN od 100 tys. to 30%, a od 300 tys. PLN to tylko 10%). Mogą to być najmniejsze mieszkania (np. kawalerki, które są dość poszukiwane na rynku) lub najmniejsze miasta – gdzie konkurencja jest najmniejsza – nie mniej wyniki tam są najlepsze. Oczywiście jest tak pod warunkiem, że nie będzie żadnej wpadki – w przypadku najtańszych mieszkań łatwiej o utratę owej przewagi procentowego zysku w wyniku pojawienia się kosztów dodatkowych – bo nawet niewielkie straty w ujęciu złotówkowym powodują ponadproporcjonalnie wysokie straty procentowe. Jak w aktywach finansowych – wyższe ryzyko = wyższa oczekiwana stopa zwrotu. Oczywiście dochodzi do tego inny aspekt – przy tanich mieszkaniach trzeba się mniej więcej tyle samo “nalatać” co w drogich – więc gdybyśmy uwzględnili koszt naszego czasu pracy, to być może te wyniki nie byłyby tak optymistyczne.
Drugą kategorią, gorszą jednak od najtańszych mieszkań, są drogie flipy – ale to ze względu na wysokie zyski absolutne. O ile jednak nie ma uzyskamy tam naprawdę super zysku – to duże zaangażowanie kapitałowe psuje nam zysk procentowy. Najniższe przeciętnie zyski procentowe daje nam przeciętna kategoria mieszkań – tam gdzie logicznie jest największa konkurencja zakupowa i cenowa, gdzie trudno o powtarzalną przewagę (choć złote strzały zawsze się zdarzają). To podpowiada gdzie być może najlepiej się koncentrować, zwłaszcza jeśli jesteśmy bardziej pasywnym inwestorem i udostępniamy kapitał, a nie zajmujemy się tym aktywnie.
Podsumowując, w przypadku powtarzalnych flipów zysk procentowy z jednej transakcji waha się w okolicach 5-20% w przypadku droższych mieszkań, pod 40% w przypadku tańszych lokali i nawet ponad 50% w przypadku najtańszych lokali – ot arytmetyka.
Popatrzmy teraz na czas trwania udzielany przez respondentów. Tu ponownie widzimy ciekawą zależność – najtańsze mieszkania (być może przez rozmiar, być może przez “ekonomiczny” charakter, a może przez brak remontu) są obracane najszybciej – podobnie jak najdroższe lokale (być może przez “unikalny” charakter). Lokale przeciętne znowu lądują w środku stawki – prawdopodobnie nie są na tyle unikalne i chodliwe, żeby szybko się sprzedać, a jednocześnie są już na tyle duże, że ich remont trochę trwa.
Mamy oczywiście tutaj zmienność – bywają fliperzy z przeciętnie długimi flipami (widać grupę 6-8 miesięcy), bywają problematyczne flipy powyżej 10 miesięcy (pozdrawiam wszystkich remontujących mieszkania na poddaszu, dociągających gaz, uzyskujących PnB 😉🙃), bywają też szybkie tematy.
Na koniec, jeśli złożymy “do kupy” średnie zyski i czas trwania to uzyskamy zwrot procentowy z uwzględnieniem czasu – a więc wskaźnik porównywalny z oprocentowaniem i rentownością innych sposobów inwestowania lub prowadzenia biznesu. I mamy tu w efekcie najwyższe zyski powyżej 50% p.a. (per annum, czyli w ujęciu rocznym) wśród najtańszych i najdroższych lokali – to efekt wysokich zysków procentowych i krótszego czasu realizacji flipa. ROI p.a. dla przeciętnych lokali wynosi 10-40% p.a., przeciętnie 30% – na skutek niższych zysków procentowych i dłuższego czasu realizacji. UWAGA: Trzeba pamiętać, że te wyniki nie mogą być bezpośrednio porównane np. z zyskami z lokat – bo często między jednym flipem a drugim mamy okres poszukiwania nowej okazji, czy też zawierania transakcji – nie zawsze zrobimy to na zakładkę. Nie mamy w ankiecie danych na dokładne zbadanie tego czasu, ale z praktyki jest to czasem jeden dzień, a czasem 2-3 miesiące pomiędzy każdym flipem. Może to w efekcie zabierać od 1/4 do połowy zyskowności tej działalności – i o tyle wypadałoby skorygować powyższe wyliczenia.
Czy flipping jest zatem rentownym sposobem inwestowania i zarabiania? To zależy. Jeżeli potraktujemy to jako pasywny sposób inwestowania kapitału – to w okresie niskich stóp procentowych (jak w 2021 roku) może to być rentowne. Jednak w obecnym okresie, kiedy na lokacie czy obligacjach uzyskujemy 7%, a na bardziej ryzykownych inwestycjach 10% i więcej – to można z tym dyskutować – szczególnie jeśli podejmiemy się flipowaniem tymi przeciętnymi mieszkaniami. Uzasadnione jednak nadal może być flipowanie tymi mikro-segmentami – ekonomicznym lub premium (choć zawsze powstaje pytanie, jak ich wyniki będą się kształtowały w obecnym czasie).
Jeśli jednak patrzylibyśmy na flipowanie jako aktywny biznes, w który inwestujemy nasz cały czas – to wyniki te mniej nastrajają do optymizmu. Osoby prowadzące własne biznesy – te proste (fryzjer, kawiarnia, ale też np. kwatery pracownicze) i złożone (firma IT, firma konsultingowa, zaawansowana produkcja) – z reguły oczekują znacznie wyższych stóp zwrotu z własnego kapitału, bo głównie angażują czas, a jednocześnie biznesy te są mniej kapitałochłonne w stosunku do całokształtu biznesu, a przez to często dają znacznie wyższe stopy zwrotu. Ot do przemyślenia, jeśli zastanawiasz się czy odpalić startup, czy zająć się flipowaniem.
Ile potrzeba czasu na flipowanie
Większość początkujących osób skupia się jednak nadmiernie na poziomie zysku – wrażenie robią na nich tysiące zysków jakie owe transakcje przynoszą, zapominając o najważniejszej walucie każdego – czasie. W poprzednim podrozdziale wspomnieliśmy o typowych realnych czasach trwania jednego flipu. Popatrzmy teraz jakie są mity na ten temat.
Każdy kto flipował na większą skalę wie, jak szybkość tego procesu, jak najkrótszy czas jego trwania, ma wpływ na opłacalność tego biznesu w czasie – tym więcej generowanej jest masy zysku, a kapitał lepiej pracuje i wyższe mamy ROI per annum. I tu muszę zmartwić aspirujących fliperów – wg aktywnych fliperów przeciętny czas flipa wynosi ok. 4,5 miesiąca i było to o ok. 1 miesiąc dłużej, niż uważali aspirujący. Niby niewiele, ale ten miesiąc to dodatkowe koszty utrzymywania lokalu, finansowania, to też o pół flipa rocznie mniej. Nie ma to znaczenia, jeżeli to traktujemy jako zabawę, ale ma kolosalny wpływ na biznes w realnej skali. Oczywiście czas ma związek z liczbą, skalą, czy charakterem prowadzonych flipów.
Duże różnice widać też w czasie, jaki trzeba poświęcać na flipping – co być może wpływa też na efektywny czas trwania jednego flipa. Aktywni fliperzy poświęcali średnio 16 godzin tygodniowo na flipping – było to najwięcej z wszystkich grup respondentów. 20% z nich robiło to pełnoetatowo, a kolejne 25% – na więcej niż pół etatu. Ponownie realia biznesu mogą okazać się zaskakujące dla aspirujących fliperów, którzy zakładają mniejszą potrzebę czasową tego biznesu (średnio 11 godzin, niecałe 5% zakładało pełny etat – większość przewiduje mniej niż 1 dzień w tygodniu przeznaczać na ten biznes). Po prostu może się to okazać za mało dla skutecznego prowadzenia biznesu. Być może – jest to oczywiście hipoteza – właśnie dlatego byłym fliperom mogło iść gorzej w tym biznesie (niższe zyski, dłuższy średni czas flipa), bo poświęcali za mało czasu na jego nadzór. Średnia czasu poświęcanego wyniosła u nich raptem 6 godzin, ale przeciętny flip trwał ponad 6 miesięcy – nie wspominając o gorszych wynikach. Kolejny wniosek do przemyślenia przez aspirujących pod względem tego jakie przyjmują założenia (ile trwa flip, ile będę poświęcać na to czasu).
Skąd brać najlepsze okazje?
Sourcing (pozyskiwanie) okazji jest bardzo często traktowany jako klucz do sukcesu i Złoty Graal flippingu – pokaże to zresztą kolejny podrozdział. “Stary, skąd bierzesz te flipy?” – to najczęstsze pytanie jakie można usłyszeć od początkujących fliperów. W końcu stara maksyma głosi, że “na nieruchomościach zarabia sie w momencie zakupu”. Zadałem to pytanie także moim respondentom – oczywiście tym aktywnym.
Bez większego zaskoczenia, trzy czwarte respondentów wskazało portale z ofertami jako dominujące źródło okazji, drugim najliczniejszym źródłem byli agenci i pośrednicy w obrocie nieruchomościami (40% zawsze lub często z nich korzystało). Kolejnymi pod względem istotności źródłami były grupy w social media oraz polecenia od partnerów biznesowych. Nieliczne osoby polegały na takich źródłach jak polecenie od osób z ekosystemu nieruchomości (komornicy, notariusze, prawnicy, nawet grabarze 🤔), od rodziny i przyjaciół, leady od sourcera, czy z prasy. Popularne w memach i artykułach o patodeweloperce zrywki i ulotki stanowiły najrzadsze źródło! 🙃
Wyniki wydawałoby się dość oczywiste, wręcz zbyt oczywiste. Postanowiłem więc sprawdzić czy występują różnice między fliperami z wysokimi zyskami (>30 tys. PLN) vs. tymi z niskimi (<30 tys. PLN). I tu było sporo ciekawostek, które dla laików mogą być zaskakujące. Fliperzy z wyższymi zyskami przeciętnie częściej korzystali z takich źródeł jak polecenia (głównie partnerów biznesowych, z ekosystemu, od rodziny i przyjaciół), usługi sourcera, czy prasa (old-schoolowe narzędzie, ale działa). Rzadziej opierali oni swoje flipy na portalach, agentach/pośrednikach i social media. W skrócie – stosowali strategię odróżniania się i bycia wyjątkowym (bywa zwana strategią “niebieskiego oceanu” czy “wyróżniania się”), a nie bycia tam gdzie wszyscy (“czerwony ocean”).
Ze względu na niską próbę będę chciał pogłębić tę analizę w kolejnej edycji, dodając analizę innych źródeł powodzenia flippingu, ale już te wyniki zgadzają się z moją praktyką.
Jakie umiejętności są niezbędne do udanego flippingu?
Skoro jesteśmy przy pozyskiwaniu okazji – jednej z umiejętności, jakie są niezbędne do flipowania – sprawdziłem jakie jeszcze cechy są oceniane jako kluczowe do sukcesu w tym biznesie. Jest to obszar o bodaj największym udziale “mitów”.
Na początek zadałem pytanie “jakie umiejętności są kluczowe do sukcesu we flippingu” – żeby zbadać różnice w przekonaniach pomiędzy weteranami, aspirującymi i anty-fliperami – a zwłaszcza znaleźć te, w których pewne umiejętności są przeceniane przez laików lub przez nich niedoceniane. Umiejętnością, która była wskazana jako kluczową przez weteranów była… umiejętność analizy okazji (60% uznało za najważniejszą, a 100% co najmniej ważną – niedoceniane przez anty-fliperów i trochę przez aspirujących)! Kolejną było pozyskiwanie okazji (które jednak zarówno anty-fliperzy przeceniali, podobnie jak w mniejszym stopniu aspirujący) oraz szybkość podejmowania decyzji (niedoceniane przez laików) i wreszcie kontakty (przeceniane przez anty-fliperów). Co ciekawe, weterani cenili szczęście bardziej niż aspirujący fliperzy – co jest zbieżne np. z rynkiem giełdowym (np. Warren Buffet znacznie więcej sukcesów przypisuje szczęściu niż swoim unikalnym umiejętnościom – chociaż szczęściu trzeba pomóc!). Laicy jednocześnie przeceniali umiejętności negocjacji, remontowania, sprzedaży, czy też pozyskiwania finansowania.
Gdybym miał to zreasumować jako praktyk – z każdego źródła da się znaleźć okazję, zrobić remont i je sprzedać, sedno tkwi w szybkim odróżnieniu dobrej okazji od złej, co skutkuje unikaniem błędów (w końcu robimy po kilka flipów rocznie, a nie 1000 – nie możemy sobie na błędy pozwolić) – i w odrobinie szczęścia, które co jakiś czas da nam super zysk 😉. Pozostałe umiejętności są ważne – ale jeśli po prostu “ogarniasz” i nie popełnisz błędu na etapie zakupu – to jakoś sobie poradzisz.
Drugim, bardziej podchwytliwym pytaniem, było to jakie umiejętności aktywni fliperzy posiadają, a laicy nie – co też ma znaczenie dla osób tworzących szkolenia z flipów. I tu różnice były widoczne gołym okiem – były to przede wszystkim umiejętność analizy i szybkiego podejmowania decyzji, a następnie remontowania, sprzedawania i pozyskiwania finansowania. Zwłaszcza szybkość i analiza najbardziej odstaje od umiejętności laików – i w to powinni oni najbardziej inwestować. A szczerze z tą jakością analityki w szkoleniach jest bardzo różnie – za to szybkość decyzji to już kwestia nastawienia i psychologii, które raczej szkolenie nie zastąpi.
Nieco mniej dominującymi różnicami w zakresie posiadanych cech były umiejętności negocjacji, własny kapitał (nie jest to umiejętność rzecz jasna 😉), umiejętność “gry w podatki”, czy posiadane kontakty. Weterani twierdzili też, że mają więcej szczęścia – co może dowodzić po prostu ich większego optymizmu życiowego i pokory. Najciekawszą jednak sprawą jest co innego – tylko 10% weteranów twierdziło, że ma super-dostęp do najlepszych okazji! Tylko 60% twierdziło, że ma “jako taki” dostęp do najlepszych okazji – mniej niż inne cechy.
Co to wszystko może znaczyć? Moja interpretacja jest taka – osoby aspirujące przeceniają dostęp do okazji (lub dają wręcz magiczną wiarę weń), która wg praktyków nie ma takiego znaczenia. Obawiają się też kwestii (remont, sprzedaż, negocjacje, finansowanie, podatki, kontakty), które tak naprawdę albo nie są istotne, albo można się ich nauczyć “w praniu” lub które nie są specjalnie nadreprezentowane wśród weteranów (negocjacje). Laicy nie doceniają za to kwestii związanych z analizą i szybkością podejmowania decyzji – czyli umiejętności identyfikacji i chwytania okazji oraz podejmowania decyzji, których właściwie poza praktyką i ewentualnie odpowiednio ukształtowaną edukacją trudno pozyskać z webinaru, czy książki.
Jakie przewidywania i plany wobec rynku mieli respondenci?
Na koniec – ocena sytuacji rynkowej wstecz i naprzód. Wielu szkoleniowców z flippingu przekonuje, że w każdej sytuacji rynkowej da się zarabiać na flippingu (czy też deweloperce) i nie ma ona znaczenia – to prawda. Częściowo. Zarabiać owszem się da się zawsze, jak zawsze można znaleźć okazję czy kupującego. Pytanie tylko jak łatwo nam ta działalność będzie szła, z jakimi ryzykami i z jakimi wynikami finansowymi (a widzieliśmy, że z nieodpowiednią strategią można na flipach zarabiać tyle, co obecnie można osiągnąć na co lepszych obligacjach). Po co “głupio biegać, jak można mądrze stać”?
Zobaczmy jak respondenci oceniali ostatnie 12 miesięcy (UWAGA: liczone od czasu wypełnienia ankiety, czyli pytanie dotyczyło 2. połowy 2020 roku i 1. połowy 2021 roku) i czy były w tym szczególne różnice? O ile respondenci byli dość zgodni co do tego, że wzrosły ceny, to zupełnie inaczej oceniane były kwestie łatwości pozyskania ofert do flipa i ich sprzedaży. 60% praktyków oceniało, że dostępność ofert uległa pogorszeniu, wobec “tylko” 40% wśród nie-fliperów – jedynie 10% praktyków dostrzegło poprawę dostępności w porównaniu do 25-30% nie-fliperów oceniających jej poprawę. Podobnie nieco mniej niż 30% fliperów oceniała, że łatwość sprzedaży mieszkań w ostatnich 12 miesiącach uległa poprawie wobec 45-55% wśród nie-fliperów. W skrócie oznaczało to, że realnie warunki rynkowe były gorsze, niż postronni obserwatorzy (a więc też i potencjalni nowi gracze na rynku) oceniali. Interesujące jest podobieństwo ocen aspirujących i anty-fliperów.
Inaczej wyglądała sprawa w zakresie poziomu konkurencji – tutaj dwie trzecie fliperów odczuła wzrost konkurencji, wobec ok. 80% wśród nie-fliperów. Oznacza to, że nie-fliperzy poniekąd ocenę lepszych warunków rynkowych przekładali na ocenę, że pojawiła się większa konkurencja (pewnie była większa, ale nie była aż tak dotkliwa – biorąc pod uwagę intensywność obrotu mieszkaniami w 2021 roku). W ów zakres lepszej oceny warunków rynkowych doszły kwestie kosztów finansowania – anty-fliperzy dość realistycznie i prawidłowo (z perspektywy ogólnych kosztów kredytowych) ocenili spadek kosztów finansowania – lepiej niż fliperzy czy aspirujacy (ci ostatni najgorzej ocenili kwestie dostępności i kosztu finansowania).
Być może faktycznie ten pesymizm wśród aspirujących co do niedostępnego i drogiego finansowania był realnym powodem braku rozpoczęcia tej działalności – skoro w poprzednich pytaniach oceniali oni finansowanie jako jedną z najważniejszych spraw do flipowania, a jego brak jako barierę do rozpoczęcia działalności flippingowej?
Jakie były natomiast oczekiwania respondentów wobec następnych 12 miesięcy (UWAGA: liczonych od czasu wypełnienia ankiety, czyli dotyczących 2. połowy 2021 roku i 1. połowy 2022 roku)? Tu odmiennie – oceny weteranów i aspirujących były dość zbliżone. 70% osób z obu tych grup zakładało wzrost cen nieruchomości (z czym trafili w sedno) wobec 50% wśród anty-fliperów. 36% z nich zakładało spadek cen – co pewnie wzmagało “anty” ocenę. Przeważające 75% anty-fliperów przewidywało spadek łatwości sprzedaży mieszkań i wzrost dostępności ofert do zakupu – z czym akurat to oni mieli rację (przynajmniej obserwując liczbę ofert na portalach i znając informacje o spadkach wolumenu sprzedaży mieszkań). Tu oceny praktyków i aspirujących były bardziej optymistyczne – zwłaszcza pod względem łatwości sprzedaży lokali. Jeśli ktoś działał w segmencie mieszkań finansowanych kredytem (typowo konsumenckich) to niestety mógł zostać niemile zaskoczony w drugiej połowie 2021, a zwłaszcza w 2022 roku.
Kwestie niedocenienia zmienności warunków finansowania widać w kolejnych odpowiedziach. Tylko 9% praktyków i 32% aspirujących przewidywało spadek dostępności finansowania, a 33% praktyków i 50% aspirujących – wzrost kosztów finansowania. Co się wydarzyło ze stopami procentowymi i kredytami – mam nadzieję, że wszyscy wiemy. Tutaj pesymistyczni z natury anty-fliperzy bardziej trafnie przewidzieli kolejne 12 miesięcy. Prawdopodobnie z tego też powodu większa część z nich zakładała, że konkurencja na rynku flippingu nie wzrośnie, a nawet spadnie – podczas gdy wśród weteranów i aspirujących ponad dwie trzecie respondentów spodziewało się wzrostu konkurencji.
Ów rozziew w ocenie przyszłości mógł być też przyczyną planów biznesowych praktyków flippingu. O ile w ostatnich 12 miesiącach 17% z nich zmniejszyła swoją działalność, a kolejne 17% jej nie zmieniło, to na kolejne 12 miesięcy jedyne 6% z nich planowało brak zmian, a żaden – zmniejszenie działalności. Zawrotne 71% respondentów planowało co najmniej podwojenie skali działalności, a 24% nieznaczny wzrost działalności – a więc dołożenie się do owego wzrostu konkurencji, czemu jednak istotnie mogły na początku sprzyjać warunki rynkowe – przynajmniej do czasu istotnych podwyżek stóp procentowych, które nastąpiły już pod koniec 2021 roku.
Jak więc poszedł fliperom przełom roku 2021 i 2022 w warunkach owego wzrostu działalności i konkurencji, gdy znacząco wzrosły koszty kredytów i spadł wolumen transakcji? Na pewno zeszły rok był bardzo dobry, ale już obecny – niekoniecznie. Ale o szczegółowych wynikach może dowiemy się z…
Czy będzie Wielka Ankieta Flippingu 2022?
Zdecydowanie TAK niestety NIE… Choć przygoda z ankietą była bardzo ciekawa i filmy z jej analizą obejrzało kilkaset osób, to niestety nie otrzymałem żadnych próśb czy zapytań o edycję na 2022 rok. Być może Wasze zainteresowanie flippingiem opadło po wyhamowaniu rynku w 2022 roku? A może sam temat nie był tak ciekawy w mojej wydaniu? Wprawdzie tego nie wiem, ale na pewno kiedyś warto będzie wrócić do ankiety. Obecnie dzieląc siły na zamiary muszę zrezygnować z kolejnej edycji przy tak ograniczonym zainteresowaniu. A tymczasem – skupiam się na kolejnych projektach, które cieszą się Waszym większym zainteresowaniem!
W ankiecie 2021 pojawiło się wiele ciekawych hipotez i spostrzeżeń – być może ktoś inny podejmie się ich analizie? Na przykład:
- Większość flipów w przeciętnych mieszkaniach przynosi ok. 20-40 tys. PLN zysków brutto z jednego flipa, dając zwroty rzędu 10-30% p.a.
- Strategia flippingu skoncentrowana na określonych lokalach (zwłaszcza ekonomiczne, premium) oraz koncentracja na wybranych źródłach okazji pozwalają na osiąganie wyższych zysków z tej działalności (> 30% p.a.)
- Umiejętności analitycznego i szybkiego podejmowania decyzji mają większe znaczenie w prowadzeniu flippingu niż inne umiejętności (choć z ankiety nie bylibyśmy w stanie wysnuć jak bardzo przekłada się to na zyskowność flippingu)
- Początkujący fliperzy niedoceniają czaso- i pracochłonności flippingu
(a więc mogą być niemile zaskoczeni w momencie “wskoczenia na głębszą wodę”) - Ilość czasu poświęcanego na flipping przekłada się na jego wyniki
- Aktywni i aspirujący fliperzy zbyt optymistycznie podejść do rynku w 2022, zwłaszcza w zakresie oczekiwań co finansowania
Warto byłoby sprawdzić te hipotezy na większej próbie – bo jestem przekonany, że 500 odpowiedzi dałoby bardziej wiarygodne wyniki! Warto też sprawdzić ewolucję pewnych wskaźników w czasie – zwłaszcza pod względem oceny poprzednich lat i oczekiwań na przyszłość, czy ewolucji zyskowności.
Zanim jednak zaproszę Cię do wypełnienia kolejnej edycji chciałbym jednak najpierw zebrać informację zwrotną na temat wyników tej edycji. Jeśli masz uwagi, jakiegoś pytania lub wątku zabrakło etc. to napisz do mnie maila. Po zebraniu musicie mi dać jeszcze chwilę na udoskonalenie ankiety na 2022 rok. Obiecuję jednak, że tym razem wyniki pojawią się znacznie szybciej 🙃 Jeśli chciał_byś wziąć udział w edycji 2022 to zapisz się na mój newsletter – powiadomię Cię jak tylko kwestionariusz będzie gotowy!
Nagrania
Ankieta została również omówiona wersji audio i wideo – poniżej znajdziesz ich nagrania!
Część 1 możesz obejrzeć bezpośrednio na YouTube lub poniżej:
Jeśli wolisz podcast, to możesz go odsłuchać na Spotify lub poniżej:
Co znajdziesz w tym nagraniu?
💡 Skąd pomysł na ankietę i o co w niej chodziło?
🔍 Kim byli respondenci, którzy wzięli udział w ankiecie?
📊 Jakimi strategiami posługiwali się aktywni fliperzy i ile na tym zarabiali?
🌞 Dlaczego byli fliperzy porzucili ten biznes?
🚀 Co przyciąga aspirujacych fliperów do tego biznesu?
🤔 Jakie wymówki przed flippingiem znajdują anty-fliperzy?
Część 2 możesz obejrzeć bezpośrednio na YouTube lub poniżej:
Jeśli wolisz podcast, to możesz go odsłuchać na Spotify lub poniżej:
Co znajdziesz w tym nagraniu?
📊 Jakie są zyski z różnych strategii flippingu?
🔎 Jak łatwo jest znaleźć okazję i złoty strzał?
⏱ Ile może trwać jeden flip i co sprzyja redukcji tego czasu?
🚀 Jakie strategie przynosiły najwyższe ROI?
🔨 Jak bardzo trzeba się napracować, żeby prowadzić biznes flippingowy?
Część 3 możesz obejrzeć bezpośrednio na YouTube lub poniżej:
Jeśli wolisz podcast, to możesz go odsłuchać na Spotify lub poniżej:
Co znajdziesz w tym nagraniu?
🔎 Jakie źródła okazji sprzyjają najlepszym zyskom?
📊 Które umiejętności są najważniejsze dla fliperów?
⏱ Jak respondenci oceniali rynek w ostatnich 12 miesiącach?
🚀 Jakie były oczekiwania i plany ankietowanych wobec kolejnego roku?
💡 Główne wnioski z ankiety
📅 Co chciałbym sprawdzić w edycji na 2022 rok?
Szukasz profesjonalnych analiz o rynku nieruchomości? Poznaj FLTR
Jeżeli poza wiedzą o nieruchomościach szukasz profesjonalnych analiz o rynku nieruchomości – analiz cen, scenariuszy i prognoz trendów, analiz konkurencji oraz rekomendacji strategicznych – to mój nowy portal FLTR.pl jest dla Ciebie!
FLTR to cotygodniowy, subskrypcyjny newsletter, którego rolą jest dzielenie się czystą i obiektywną wiedzą wynikającą z danych, analiz, czy konsensusu ekspertów – bez reklamy, PRu, naganiania, szkoleń i clickbaitów.
