Studenci, short-term, bezrobocie, czy imigranci – dlaczego w 2020 roku spadły czynsze?

“Czynsze najmu zawsze rosną, nawet podczas kryzysu”! Jak mantra powtarzana prawda rynkowa w zeszłym roku niestety dość boleśnie okazała się fikcją. Nawet ja sam byłem przekonany o tym, że co jak co, ale czynsze spaść nie mogą – pokazywały to nawet wieloletnie statystyki z USA. A jednak spadki w dużych Polskich miastach sięgnęły nawet ponad 10%. Zastanawiasz się dlaczego czynsze najmu spadły w 2020 roku i co będzie w 2021 roku? Postanowiłem to sprawdzić 🤓

W tym artykule dowiesz się o tym:

• Jak typowo w kryzysach zachowują się czynsze najmu?
• Jak zachowały się czynsze w Polsce w 2020 roku?
• W jaki sposób przeanalizowałem dane?
• Dlaczego czynsze spadły?
• Które czynniki były najważniejsze?
• Jakie wnioski z tego płyną dla Ciebie?

Niniejszy post to jeden z artykułów z “Ceny mieszkań w 2021 roku. Możliwe scenariusze.”. Nie uważam, że każdy ze scenariuszy, o których piszę, na pewno wystąpi. Chciałbym jednak uświadomić czytelnika, że przyszłość może być bardziej kolorowa, niż nam się wydaje.

Jak czynsze zachowywały się podczas kryzysów?

Jeśli spojrzeć na długoterminowe statystyki z USA (bądź co bądź, kraju o długiej, nieprzerwanej wojnami historii i statystyk rynku nieruchomości), to nawet najpoważniejsze kryzysy nie powodowały spadku czynszów w ujęciu nominalnym (chociaż już po uwzględnieniu inflacji kryzys 2007-2009 spowodował już taki spadek).

Jak wyglądały czynsze w Polsce w 2020 roku?

W Polsce niestety nie możemy się nacieszyć tak bogatymi statystykami, gdyż regularnie zbierane dane czynszowe sięgają raptem roku 2014 i nie są zbierane przez GUS, a przez AMRON w oparciu o dane m.in. firm zarządzających najmem. Nie mniej widać w nich tendencje ostatnich lat, ale w szczególności załamanie czynszów w 2. połowie 2020 roku. O ile jeszcze w latach 2018-2019 czynsze rosły przeciętnie o ok. 4-5% w skali roku, to 3. kwartał 2020 roku przyniósł spadki sięgające 8-10% w Warszawie i Krakowie. Średni spadek z 7 raportowanych miast wyniósł 5%, a przeciętne czynsze cofnęły się do poziomu z początku 2018 roku. Co ciekawe najmniejsze spadki nastąpiły nie tylko w popularnym Gdańsku, ale też w wyludniających się miastach o co najmniej przeciętnej opinii wśród inwestorów – Katowicach i Łodzi. Niestety nie mam danych o pustostanach (o ile wzrosła liczba pustych mieszkań), ale można zakładać, że jest to powiązane – więcej pustych mieszkań = większa konkurencja rynkowa = większy spadek czynszów.

Statystyki czynszów najmu w Polsce, Źródło: AMRON
Ogółem – średnia arytmetyczna 7 miast

Dlaczego tak się stało? Teorii o których możemy usłyszeć jest naprawdę wiele. Studenci siedzą w domach, zamiast na uczelniach? Imigranci wrócili do swoich krajów? Szaleje bezrobocie? A może najem krótkoterminowy bruździ? Każdy z powodów oczywiście wywołany pośrednio pandemią Covid, ale tak naprawdę wynika z narzucanych ograniczeń. Studenci studiują zdalnie, bo taka jest decyzja rządzących. Knajpy i hotele są zamknięte z tego samego powodu. Turystów nie ma również przez utrudnienia w podróżach.

Każdy z tych czynników zapewne zniknie w momencie jak w większość Polaków (i naszych sąsiadów) zostanie zaszczepionych. Biorąc pod uwagę obecnego tego tempo (na koniec stycznia zaszczepionych zostało raptem 3% mieszkańców) – niestety nie ma już co się łudzić, że pełne zaszczepienie i normalizacja nastąpi szybciej niż w drugiej połowie 2021 roku.

Pytanie dla inwestorów na rynku wynajmu więc jest takie, czy musimy czekać do tego momentu, żeby oczekiwać stabilizacji i ponownego wzrostu czynszów, czy może coś wcześniej (lub później) może to spowodować? Lub też czy może czynsze muszą dalej spadać, bo coś fundamentalnie spowodowało zmianę na rynku? Postanowiłem to sprawdzić, korzystając z dostępnych danych i kilku prostych narzędzi statystycznych.

Metodologia i zastrzeżenia

Zanim zaczniemy, jako dyplomowany statystyk SGH rocznika 2009 muszę dać garść zastrzeżeń i uwag do poniższych wyników 🧐 Do poniższej analizy podejdź z pewną dozą ostrożności i raczej jako podpowiedź, aniżeli narzędzie do prognozowania.

Po pierwsze, oparłem się na bardzo małej próbce danych – raptem 7 miastach, bo tylko tyle jest raportowanych przez Amron. Nie porównuję tego z 50 miastami, jak też z innymi pandemiami w Polsce czy na Świecie, co zwiększałoby wiarygodność analizy. Po drugie, zastosowałem wyłącznie analizę korelacji i prostej regresji liniowej – nie wykorzystywałem regresji nieliniowej, czy analizy szeregów czasowych, które byłyby bardziej na miejscu. Po trzecie, nie wykonałem wszystkich testów statystycznych, które należałoby wykonać.

99% z Was pewnie to nie obchodzi, ale to dla tego 1% czytelników z dyplomem 🤪

Od strony warsztatowej, do analizy wziąłem roczne indeksy spadków czynszów w 7 miastach i porównałem je do różnych wskaźników takich jak:

• Skala rynku (liczba mieszkańców, zmiana liczby mieszkańców, liczba mieszkań);
• Aktywność rynku nieruchomości (% mieszkań który zmienił właściciela);
• Dynamika cen na rynku pierwotnym i wtórnym;
• Aktywność rynku najmu (liczba ogłoszeń najmu);
• Liczba studentów;
• Konkurencja na rynku najmu krótkoterminowego – liczba miejsc hotelowych oraz liczba ofert na AirBnB i podobnych portalach;
• Bezrobocie i jego zmiana w okresie 2019-2020;
• Liczba imigrantów i jej zmiany w okresie 2019-2020.

Oczywiście można byłoby się doszukiwać innych wskaźników, szukając Świętego Graala, ale wydaje mi się, że powyższe dość dobrze odpowiadają na kluczowe pytania.

Dlaczego czynsze spadały?

Na pierwszy ogień poszła “korelacja”, czyli badanie współzależności jednego wskaźnika od drugiego. Na przykład – zależności temperatury od spożycia piwa i lodów 🤩 Oczywiście można przy takim badaniu dojść do głupich wniosków (więcej piratów = globalne ocieplenie, link dla zainteresowanych), ale tak to już ze statystyką… Jak czytać współczynnik korelacji? Im bliżej wartości -1, tym silniejsza jest korelacja ujemna (wzrost cechy X często współwystępuje ze spadkiem cechy Y i vice-versa). Wyniki poniżej:

Co wynika z tej tabeli? Kilka rzeczy:

• Z wysokim spadkiem czynszów współwystępowały najczęściej:
  • Duża liczba studentów (miasta z dużym udziałem studentów wśród mieszkańców najbardziej traciły na czynszach);
  • Duża liczba ofert mieszkań na najem krótkoterminowy (tam gdzie była duża aktywność najmu krótkoterminowego, tam spadki czynszów były największe);
  • Duża dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym (tam gdzie najszybciej rosły ceny nowych mieszkań, tam spadki czynszów były największe);
• Brak istotnego związku ze spadkami czynszów miały takie cechy jak:
  • Wielkość miast (przeciętna współzależność);
  • Liczba imigrantów (przeciętna);
  • Poziom i zmiana bezrobocia (niska);
  • Dynamika cen na rynku wtórnym (niska);
  • Aktywność rynku nieruchomości (niska);
• Najmniejsze spadki czynszów wystąpiły w tych miastach, gdzie przyrost obcokrajowców w okresie pandemii był największy – nie mniej efekt ten był słabszy, niż powyższe negatywne czynniki. Zwróćcie uwagę, że liczba obcokrajowców zarejestrowanych w ZUS nadal rośnie mimo pandemii!
• Kontr-intuicyjne paradoksy (wyjaśnione nieco szerzej później):
  • Im większe miasto tym większy spadek czynszów;
  • Im większy przyrost liczby mieszkańców tym większy spadek czynszów;
  • Im większy odpływ liczby mieszkańców tym mniejszy spadek czynszów.

W drugiej kolejności zbadałem “organoleptycznie” (czytaj: wzrokowo =) zależności najsilniejszych cech. W dużym skrócie potwierdziły one powyższe zależności. Pojawił się przy nich jeden szczególny wyjątek, mianowicie w zakresie najmu krótkoterminowego duża liczba mieszkań oferowanych na najem krótkoterminowy w Gdańsku nie wpłynęła na spadek czynszów.

Wykresy punktowe zależności spadku czynszów od poszczególnych cech

Ale co było najważniejsze?

Wreszcie na koniec zbadałem tzw. regresję wieloraką, tj. jak jednocześnie kilka cech korelowało ze spadkiem czynszów. Nie będę prezentować wyliczeń, testów i wzorów, bo już wszyscy kompletnie zaśniecie, nie mniej podzielę się wnioskami 🤣 I tu wniosek liczbowy był taki, że z tych istotnych czynników tymi najbardziej silnymi były :

1. najpierw liczni studenci,
2. później rozbudowany najem krótkoterminowy (głównie dla biznesu i tzw. turystyki typu city-break),
3. dopiero na koniec dynamika cen na pierwotnym rynku nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę, że punkt 3. powyżej może wynikać z punktu 1 i 2 – nowi inwestorzy (zakładam, że w większości nowi , gdyż rynek pierwotny z reguły przyciąga początkujących inwestorów) inwestowali tam, gdzie było najwięcej studentów i potencjalnego najmu krótkoterminowego, jak też był największy przyrost mieszkańców. Jakimś przypadkiem były to takie miasta jak Warszawa, czy Kraków, a więc największe rynki najmu, najpopularniejsze wśród większości inwestorów, zwłaszcza pochodzących spoza tych miast i zaczynających przygodę z inwestowaniem… Rynki te zostały przegrzane!

Potwierdza to trochę TEN artykuł, gdzie wśród miast o największej liczbie mieszkań na mieszkańca (czyli mocno zabudowanych) dominują miasta o najwyższych cenach i najbardziej aktywnych deweloperach (Warszawa, Kraków, Wrocław), a nie te, gdzie mieszkań jest najmniej. Niby popyt tam jest większy etc., ale w praktyce rodzi to ryzyko nadpodaży, z którą właśnie teraz mamy do czynienia.

Wnioski dla Ciebie

Uff, dużo analiz, liczb wykresów, ale jakie są wnioski dla przeciętnego inwestora? Jaki jest bottom-line? Co czeka nas w 2021 roku? Pokuszę się o kilka opinii:

• Rok 2021? Nie spodziewam się wzrostu czynszów, nawet po zaszczepieniu wszystkich obywateli (a to pewnie będzie III lub IV kwartał 2021). Dlaczego?
  • najpewniej uczelnie nie zaczną funkcjonować na 100% od września 2021 roku przy takim harmonogramie szczepień, a więc nie wszyscy studenci wrócą,
  • najem krótkoterminowy w dużych miastach również nie wróci do normy. Obecnie kraje UE zamykają się na podróże, aniżeli się otwierają, a postępy w szczepieniach są podobne do tych w Polsce.
  • rynek pracy obecnie raczej czeka wzrost bezrobocia w 2021 roku, a nie nawrót do zatrudniania ogromnej ilości imigrantów.
• Kolejne lata? Temat na inny post, ale w skrócie najmocniej obawiam się tego, że spopularyzuje się zdalne studiowanie oraz spadnie potrzeba do podróży biznesowych.
• Rady co do inwestowania:
  • Nie słuchaj “ludowych podań” o inwestowaniu – lub przynajmniej podchodź do nich sceptycznie. Wszyscy mówiący “inwestuj w Warszawie / Krakowie, tylko tam jest pewny rynek” niestety w tym roku gorzko się przekonali, że nie zawsze tak jest.
  • Wyższa stopa zwrotu wiąże się z większym ryzykiem. Najem studencki (zwłaszcza na pokoje), jak i najem krótkoterminowy co do zasady oferują wyższą oczekiwaną stopę zwrotu niż np. wynajem trzypokojowego mieszkania rodzinie z dziećmi. Oczekiwaną – to znaczy w większości przypadków, ale bywa też tak jak w 2020, że te ryzykowniejsze segmenty idą pod wodę. I niestety ciągną za sobą resztę rynku…
  • Bądź kontrarianinem, nie inwestuj w zgodzie z modami inwestycyjnymi. Najem krótkoterminowy, najem mieszkań na pokoje dla studentów, czy inwestowanie “tam gdzie wszyscy” (czyli tam gdzie rosną ceny lub jest przyrost liczby mieszkańców) okazały się w 2020 roku kulą u nogi. Okazuje się, że lepiej sprawują się rynki niepopularne wśród “potocznych” inwestorów. Łódź, Katowice, ale też inne mniej popularne kierunki.
  • Uważaj na zadłużenie i semi-zadłużenie. Pogorszenie się sytuacji rynkowej i spadki czynszów w ryzykownych segmentach może powodować problemy z regulowaniem zadłużenia (rata kredytu) lub semi-zadłużenia (czynsz w podnajmie). Paradoksalnie przy finansowaniu najmu krótkoterminowego lub studenckiego lepiej opierać się na własnej gotówce, a nie pożyczonych aktywach (kredyt, podnajem).
  • Obserwuj co się dzieje z uczelniami i podróżami biznesowo-turystycznymi. Pierwsze sygnały, że może być lepiej (albo jeszcze gorzej) najpewniej przyjdą ze strony uczelni wyższych lub ruchu biznesowo-turystycznego. Jeśli szczepienia przyniosą ponowne uruchomienie uczelni lub jeśli nastąpi otwarcie granic i wzrost liczby podróży – to zapewne rynek zacznie się normować! Jeśli jednak pojawią się przesłanki, że rok akademicki 2021/22 też będzie zdalny – to rynek najmu czeka kolejna depresja cenowa.
  • Wypatruj rynków popularnych wśród imigrantów. Imigranci zarobkowi łagodzili spadki czynszów w 2020 roku. Można przewidywać, że w kolejnych latach będą oni równie korzystnie wpływali na łagodzenie deficytów demograficznych. Uważaj przy tym, żeby nie przeinwestować w rynki nasycone imigrantami – może się okazać, że kiedyś wyjadą.
  • Wynajmując rozważ umowy bardzo długoterminowe. W Polsce przyjęło się zawierać umowy najmu na okres 1 roku. “Bo pewniej” (najemcę po roku można wyrzucić jakby rozrabiał), “bo większe zyski” (bo po roku podniosę czynsz). Zaścianek i pazerność, a w roku 2020 także straty. W wielu zachodnich krajach dominują umowy najmu zawierane na kilka lat, a zwłaszcza umowy bezterminowe. Czynsz? Indeksowany np. inflacją. Przywiązanie do mieszkania i dbałość o nie? Zapewnione np. tym, że wynajmowane jest puste, do umeblowania. A co z windykacją i ryzykiem najemcy? Najemca może tak samo przestać płacić przy krótszej, jak i dłuższej umowie. W efekcie działa to tak, jak w najmie komercyjnym, gdzie wynajmujący lokal ma święty spokój przez np. 10 lat. A że czynsz nie rośnie tak jakby chciał? Cóż, także nie spada, a i pustostan jest niższy. Ciekawostka – fundusze inwestycyjne przychodzące na polski rynek najmu wolą wdrażać umowy długoterminowe, a na nasze roczne mówią “krótkoterminowe” 😉

W kolejnych wpisach postaram się przełożyć powyższą analizę na to, jak w 2021 roku i w kolejnych latach czynsze mogą się zachowywać, jaki może mieć to wpływ na ceny mieszkań oraz jak wpłynęło to wszystko na poszczególne segmenty mieszkaniowe.

Zapraszam do dyskusji z moimi tezami i całą analizą!