Case study Inteligentnego Inwestora #1 – Czy i jak po wynajmie przejść na flipping? (+SZKOLENIE)

Coraz częściej otrzymuję od Was maile z pytaniami “moja sytuacja jest taka, a taka – co zrobić?”. I to mnie mega cieszy, bo takie było zamierzenie tego bloga! A że z natury jestem osobą leniwą, to przy okazji odpowiedzi na takie pytania wolę przedstawić konkretny problem także innym 😊 Dzisiaj – case czytelnika H. (który zgodził się na tę publikację 😄, który ma już dwa mieszkania na wynajem w Warszawie, ale kusi go przyspieszenie z pomocą flipów. Zobaczcie co mu doradziłem. Przy okazji dowiecie się o szkoleniu z handlu mieszkaniami, w którym będę jednym z prelegentów.

W tym artykule dowiesz się:

• Case study – Czy i jak po wynajmie przejść na flipping?
• Moja odpowiedź
• Szkolenie z flipowania – “Handel Mieszkaniami 2021”

To pierwszy z serii case studies – jeśli chcesz uzyskać podpowiedź w tej formie w zakresie kształtowania swojej strategii inwestowania, napisz do mnie.

Case study – Czy i jak po wynajmie przejść na flipping?

H. napisał do mnie maila z następującą sytuacją i pytaniami (maili było kilka, ale tu dostajecie syntezę 😊:

“Mam dwa mieszkania które wynajmuję (pierwsze na kredyt z 2018 roku, drugie bez kredytu ponieważ to mieszkanie spółdzielcze bez KW) i chciałbym postarać się o kredyt hipoteczny i kupić niewielkie trzecie, które tym razem chciałbym odremontować i sprzedać z zyskiem – typowy flip.

Problem polega na tym ze wszystko co napotykam na swojej drodze wydaje mi się mało opłacalne, wydaje mi się tez ze w Warszawie jest tak wielu doświadczonych inwestorów ze cokolwiek wartego uwagi pojawi się na rynku to znika w mgnieniu oka i nie jest dostępne dla takiego laika jak ja.

[…] najem to jest to co lubię najbardziej i mam wrażenie, że rozumiem, ale niestety środki mam ograniczone i jakoś szybciej chciałbym podnieść swoje możliwości inwestycyjne. Stać mnie w tej chwili na jedno mieszkanie (do tego w kredycie) i na tym na jakiś czas koniec dopóki znów czegoś nie uzbieram a flipy zachęcają szybszym zarobkiem. Jasne ze najem jest fajny w dłuższej perspektywie, ale realnie w skali 3 mieszkań nie zarabia się na tym jakoś bardzo dużo, więc jednak te flipy kuszą.

Co do flipów i najmu to wiem ze nie powinno się szukać/przygotowywać mieszkania pod wynajem i pod flipy jednocześnie ale musze się przyznać że trochę tak chciałem zrobić… W takim sensie ze kupie mieszkanie wyremontuje i spróbuje sprzedać z zarobkiem a jeśli się nie sprzeda przez kilka miesięcy to wynająć i zatrzymać.”

Moja odpowiedź

Poniżej znajdziecie moją (także syntetyczną już 😉 odpowiedź. Oczywiście jako rasowy konsultant – odpowiadam “to zależy”. To H. musi sam ze sobą ustalić która ścieżka będzie dla niego lepsza, ale podrzucam mu tzw. “food for thoughts”. Nie ma “jedynej słusznej drogi”.

“H.

[…] każdy by chciał szybciej 😉 Ale to z reguły kończy się kiepsko. Pierwszy flip na pożyczonej kasie to prosta droga do fakapu. Jak wtopisz (a masz na to większe szanse, bo to Twój pierwszy flip) to możesz stracić podwójnie. To jak pierwsze granie na giełdzie z użyciem lewara. Tak się po prostu nie robi, na pewno nie “w oparciu o rady z internetów” 😁

1. Skoro już wynajmujesz, to po co pomysł teraz na flipowanie? Kuszą Cię większe zyski, czy chcesz spróbować flipowania? Pytam, bo “dlaczego” jest ważne (LINK 😀 Jeśli np. zyski są Twoją motywacją (tutaj H. potwierdził) – to pomyśl może o kupnie mieszkania na wynajem poza Warszawą, będziesz mieć tam wyższe zyski – wyjdzie na to samo 😁 (tutaj H. odpowiedział, że inwestowanie tam gdzie mieszka ma dla niego uzasadnienie strategiczne – jak “wtopi” to w najgorszym razie tam zamieszka – przy jednym mieszkaniu ma to istotnie sens!)

2. Zastanów się, czy naprawdę flipowanie dzisiaj w Warszawie to dobry pomysł?
– konkurencja jak diabli, jeszcze większa niż dotychczas – spadki cen w Warszawie już się zaczęły (wg indeksu hedonicznego NBP) – a jeśli będzie tak, jak przypuszczam (nadchodząca prędzej czy później korekta cen) to wtopisz, a nie zarobisz.

3. Jeszcze jedno pytanie z beczki “po co w ogóle flipować” – czy masz np. potencjał na wypracowanie awansu, albo odpalenie jakiegoś mini-biznesu? Z liczb które pojawiają się w mojej ankiecie, jak i mojego doświadczenia, flipping to nie jest bułka z masłem – trzeba się nawiosłować kilka miesięcy, żeby zarobić te 20-30 tysięcy. I potem od nowa. Niektórzy z nas mają potencjał, żeby te same pieniądze wypracować w sposób bardziej trwały – odpalając jakąś małą firmę, realizując zlecenia, albo po prostu walcząc o awans?

Jeśli mimo wszystko nadal wolałbyś iść we flipping:

1. Szukanie dobrych okazji na flipa w Warszawie – pytanie jak szukasz? Czy myślałeś może o:
– skorzystaniu z sourcera/ dobrego agenta nieruchomości (o definicji dobrego agenta napiszę innym razem 😉)?
– ulotkach/ zrywkach?
– portalach lekko alternatywnych (np. adresowo.pl)?
– komornikach/ syndykach?
– przetargach
– domach (ze względu na skalę i relatywną niepopularność łatwiej w nich o niezłe okazje)

2. Pytanie gdzie szukasz?
– A może jakieś dalsze dzielnice (np. Rembertów, Tarchomin, Ursus etc. – teraz drogo, część ludzi szuka dalej, żeby oszczędzić przy zakupie),
– a może jeszcze lepiej pod Warszawą (będzie taniej i moim zdaniem większa szansa na zysk) – Pruszków, Grodzisk, Piaseczno etc.
– a może w ogóle inne miasto, np. Łódź?

3. A może lepiej z kimś podziałać (np. jako inwestor pasywny, albo joint-venture lub 50/50)? Partner – nie chodzi o zorganizowane podmioty, bo Ty zawsze będziesz na słabej pozycji, raczej myślę o kimś, kto też jest na podobnym poziomie i etapie co Ty. Co dwie głowy to nie jedna. Można też zrobić 50/50 z kimś. Wiem, że teraz trudno fizycznie kogoś poznać, ale próbować trzeba.

4. Polecam też podszkolenie się jeśli jeszcze tego (flipowania) nie robiłeś. I tu zaproponowałem TO SZKOLENIE.

5. Mieszkanie “dwuzakresowe”. Ja jestem przeciwnego zdania w temacie “nie powinno się szukać/przygotowywać mieszkania pod wynajem i pod flipy jednocześnie” – to fajna strategia, bo redukujesz ryzyko kupując coś, co ma podwójne zastosowanie. Można też zrobić lazy flip. Kupujesz, wynajmujesz jakiś czas i potem sprzedajesz za lepsza kasę (najlepiej wynajęte komuś, kto szuka mieszkania na wynajem – najemca to bonus).

6. Finansowanie / co zrobić z Twoimi środkami:
Masz pewnie kilka opcji, jakimi możesz zadziałać w Twojej sytuacji:
1. Zrobić refinansowanie kredytu, który już masz na pierwszym mieszkaniu, tj. zaciągnąć nowy (niestety marża może być wyższa) i użyć jednego lub obu mieszkań jako zabezpieczenie. Wówczas możesz spróbować wyciągnąć środki w wysokości 70-80% x obecna wartość rynkowa (oczywiście pod warunkiem odpowiednich dochodów) bez wkładania swojej kasy i na bazie tego dokonać zakupu.
2. Następnym razem jak byś kupował mieszkanie z KW, to masz też możliwość refinansowania mieszkania nabytego za gotówkę – masz na to 12 miesięcy w kilku bankach (np. PKO BP)
3. Czy w tym “spółdzielczaku” można założyć KW? 
4. możesz zainwestować poza Warszawą, (kupując coś tańszego, a w efekcie za gotówkę i z wyższą stopą zwrotu)
5. a może po prostu włóż część tych środków w giełdę lub inne inwestycje (oczywiście to na odrębną “książkę” – ale jest na ten temat mnóstwo materiałów)?

Szkolenie “Handel Mieszkaniami 2021”

W TYM POŚCIE zapowiadałem, że jednym z działań, jakie będę realizować w ramach mojej działalności, będzie udział gościnny w szkoleniach dla Inwestorów – oczywiście tylko tych wartych polecenia 😉 I faktycznie pierwsze takie szkolenie odbędzie się już 15 maja 2021 (sobota, od 9 do 19).

Czy warto, kto będzie prowadzić?

Jest to nie byle jakie szkolenie. Cykl szkoleń “Handel Mieszkaniami” jest realizowany od 2016 roku – czyli na długo przed tym, gdy wzrost cen mieszkań dopiero się zaczynał, a o flipowaniu mało kto słyszał i mało kto szkolił. TUTAJ możecie przejrzeć historię poprzednich szkoleń.

Szkolenie jest głównie skierowane do osób początkujących lub dopiero chcących zacząć przygodę z flippingiem – dlatego doradziłem je H., jeśli jednak uparłby się na flipping. A z Wielkiej Ankiety Flippingu już widać, że ponad 40% osób wypełniających ankietę planuje rozpocząć flipowanie.

Nawet gdybym w tym szkoleniu nie występował, to mógłbym je polecić komuś, kto interesuje się flippingiem i rozważa taki sposób zarabiania na nieruchomościach. Nie dlatego, że ktoś by mi za to zapłacił, czy też prowadzą go znajome mi osoby, ale właśnie ze względu na to jakie osoby będą je prowadziły – połowę z nich znam osobiście!

Alina Kieres – szwarno dziołcha nieruchomości, podobnie jak ja ze Śląska. Alina od kilku lat skutecznie zajmuje się flippingiem (wcześniej wynajmem) na mieszkaniach oraz kamienicach. Znamy się stąd, że często wymienialiśmy się tematami inwestycyjnymi – dlatego wiem jak działa, jak liczy, jak remontuje i jak uczy innych.

Grzesiek Grabowski i Marek Golec – to wyjadacze podatków i rozumienia różnych biznesów nieruchomościowych od strony finansowej (bez tego z reguły ani rusz). Obu znam już 8 lat, jestem ich klientem w zakresie obsługi księgowo-podatkowej. Są organizatorami szkolenia.

Szymon Sypniowski – doświadczony fliper i inwestor z Krakowa. Znamy się stąd, że … zatrudniłem go w Mzuri i razem stawialiśmy pierwsze kroki w nieruchomościach 😁 Szymon jest mega-analityczny (dlatego przypadliśmy sobie do gustu) i rzetelny, a jednocześnie to miła i ciekawa osoba (też ma połączenie ze Śląskiem, bo… był inżynierem górnictwa ⛏🤣

Jednym z minusów tego szkolenia będzie to, że niestety oczywiście (jak na dzisiejsze czasy) odbędzie się online. Na szczęście, w ramach szkolenia będą tzw. zamknięte pokoje (kuluary jak to Grzesiek ujął 😀 w których będzie można porozmawiać na offie z prelegentami.

O czym będę opowiadać?

Jak możecie się domyślać, nie będę raczej uczył remontowania czy homestagingu, bo na tym się nie znam. Opowiem natomiast o tym, co według ankietowanych fliperów jest najważniejsze we flipowaniu – analiza okazji (ponad 60% wobec 25% dla dostępu do okazji).

Strategia, analiza, decyzja – jak ocenić, czy mieszkanie nadaje się na flipa i zapewni nam pożądane wyniki

• Jakie są źródła najlepszych flipów
• Czego można oczekiwać od flippingu
• Jak liczyć przychody i koszty, żeby się nie przeliczyć
• Jak skutecznie podejmować decyzje w oparciu o własną analizę
• Od szczegółu do ogółu – jak przekuć jednego udanego flipa w powtarzalny biznes

Gdzie można zapisać się na to szkolenie?

Bilet uprawniający do uczestnictwa w szkoleniu, korzystania z zamkniętych pokoi, jak i do nagrania całego wydarzenia (będzie trwało bite 10 godzin…) możecie kupić TUTAJ.

Cena?

Obecna cena biletu wynosi 397 złotych 497 złotych , jednakże otrzymacie rabat 50 złotych jeśli użyjecie kodu “HM2021JD“. Wesprzecie w ten sposób także moją działalność, ponieważ ja też otrzymam 50 złotych, które planuję przeznaczyć na zakup dodatkowego sprzętu do nagrywania webinarów (zbieram na kamerę 😁

---

To pierwszy z serii case studies – jeśli chcesz uzyskać podpowiedź w tej formie w zakresie kształtowania swojej strategii inwestowania, napisz do mnie.