Pasywne inwestowanie w nieruchomości – 7 grzechów głównych (NOWE NAGRANIE!)

[NOWE NAGRANIE!]

„Lista nowych podmiotów wpisanych na listę ostrzeżeń KNF”. Kiedyś na widok takiego nagłówka jeżył mi się włos na głowie w obawie, czy jedna z kilkunastu spółek inwestowania grupowego, którymi miałem przyjemność współzarządzać, nie wpadła do niechlubnego rejestru. Na szczęście na tyle świadomie z kolegami zarządzaliśmy tym biznesem przez szereg lat, że nigdy nie wydarzyła się ani taka wpadka, ani nawet spektakularna strata finansowa (chociaż omyłek, opóźnień i potknięć nie uniknęliśmy – także mea culpa). Od półtora roku nie zajmuję się tym bezpośrednio takimi inwestycjami, ale odruch sprawdzania komunikatów KNF pozostał. Tym większe było moje zaskoczenie, gdy kilka tygodni temu ujrzałem w jednym z komunikatów UKNF jednego z bardziej znanych influencerów, YouTuberów, szkoleniowców i inwestorów w polskich „Internetach”.

W tym artykule dowiesz się:

• Część 1:
  • Co rynek ma za uszami?
  • Czym jest pasywne inwestowanie w nieruchomości?
  • Ostrzeżenie (nie tak) starego dziadersa
• 7 grzechów głównych pasywnego inwestowania w nieruchomości (tu zaczyna się część 2. 😉)
  • Chciwość
  • Lenistwo
  • Pycha (tu zaczyna się część 3. 😉)
  • Nieczystość
  • Łakomstwo (tu zaczyna się część 4. i ostatnia 😉)
  • Zazdrość
  • Gniew
• Podsumowanie
• Nagrania

Ten artykuł pochodzi z serii “Pasywne inwestowanie w nieruchomości”. Chcesz być na bieżąco z tym tematem? Zapisz się do dedykowanej listy mailingowej poświęconej edukacji w tym zakresie!

Co rynek ma za uszami?

Sprawa pozornie błaha – użycie sformułowania „fundusz inwestycyjny” w ramach jednej z kampanii marketingowych (co jest zarezerwowane dla określonych podmiotów zgodnie z Ustawą o funduszach inwestycyjnych). Samo ostrzeżenie to też nie wyrok, czy potwierdzenie winy, oznacza jedynie pewne niedogodności (publiczny wpis na ową niechlubną listę raczej nie pomaga w biznesie) oraz skierowanie sprawy do prokuratury, która daną sprawę będzie rozpoznawać i oceniać czy kierowane będzie oskarżenie. Nie mnie oceniać winę, zresztą może to głupia omyłka…

📢 Nowe podmioty na liście ostrzeżeń publicznych #KNF:
▶️ https://t.co/GzUYzaSmwQ Orzechowski spółka komandytowa
▶️ Zakłady Tłuszczowe "Kruszwica" SA
▶️ Bunge Polska sp. z o.o.
▶️ Luten X LLC (https://t.co/VK2VAOZOO3)
🔸 Więcej szczegółów: https://t.co/buUDFX0RMS pic.twitter.com/Cp3NLTMJ4C

— Urząd KNF (@uknf) May 5, 2022

Jednak jest to kolejny symptom głębokiego problemu, z jakim z moich obserwacji mierzy się polski rynek pasywnego inwestowania w nieruchomości, na którym inwestowane są każdego roku setki milionów, jeśli nie miliardów złotych – poprzez pożyczki, weksle, flipy 50/50, spółki inwestowania grupowego, obligacje, czy inne formy lub instrumenty finansowe. Czasami wręcz mam wrażenie, że mamy u siebie swoisty Dziki Wschód z tym związany. A ponieważ moje “dlaczego” jest jasne – to widząc takie sytuacje nie mogę “siedzieć cicho”.

Chcę, żeby rynek nieruchomości był dostępny dla każdego –
żeby był łatwy, przejrzysty, bezpieczny i dopasowany do naszych potrzeb.

Moje “Dlaczego” 😊

Oczywiście inwestorzy rzadko pamiętają historię i ciemne strony powierzania pieniędzy innym. Tydzień temu, po 10 latach batalii, finał w sądzie apelacyjnym miała afera Amber Gold. Bezpośrednio nie była ona sprawą nieruchomościową, nieruchomości stanowiły natomiast sposób na wyprowadzanie pieniędzy klientów ze spółki. Określone mechanizmy doprowadziły w niej do straty ponad 800 mln PLN przez prawie dwadzieścia tysięcy Polaków. W podobnym tonie obecnie w stan oskarżenia postawieni zostali twórcy Gent Holding, grupy spółek, które inwestowały m.in. w akademiki i kamienice. Lista takich zidentyfikowanych „grubych” rozwojowych przypadków jest dłuższa (Metropolitan, Fortem, Gerda Broker etc.) i często w ich samym zamyśle mogło stać oszustwo (pokazuje to też case Optimy powiąznej z Gerdą Broker). Wątki dotykały też sytuacje nie do końca “czystego” pozyskiwania nieruchomości (vide np. Fenix Group). Jeszcze innym nieruchomościowym akcentem bywają condohotele, w ostatniej odsłonie niechlubnie spopularyzowane przez tzw. “Wojtka z Zanzibaru” i działania prokuratury – ale już od lat pojawiały się z nimi problemy, czy to w postaci 4 Kolorów, czy też nieco nowszej Gwarna Deweloper.

Oczywiście są to bardzo spektakularne i medialne sprawy, kompletnie niepowiązane z ostatnią decyzją KNF i jej adresatem – jak i w znaczącej mierze dzisiejszą branżą nieruchomości. Prawdziwy problem leży jednak tak naprawdę w ogromnej drobnicy spółek i prywatnych biznesmenów, działających poniżej radaru przepisów i nadzoru finansowego, które już tak spektakularne nie są. Podmioty te często są oparte na marketingu szeptanym, czy internetowym markom osobistym, stąd też są trudno uchwytne – z reguły też nawet nie są świadome pewnych standardów, wymogów prawnych lub praktyk rynkowych, jak i podstaw z dziedziny finansów, zarządzania spółkami, czy asset managementu. Wydaje im się, że to biznes prosty jak sprzedawanie kawy – ale niekiedy kończy się on “kręceniem lodów”…

I choć w ich przypadku intencje zapewne są krystalicznie czyste – ot po prostu chcą zarabiać – to niestety ich faktyczne działania wołają o pomstę do nieba. Nie jestem specjalnie wierzący w sprawach religii. Głównie wierzę w logikę i fakty, ale też w zawiłości ludzkiej psychologii – w tym jej słabości. A ekonomia to nic innego jak nauka na temat ludzkich zachowań wobec pieniędzy. Nasza kultura i spuścizna chrześcijańska nauczyła mnie jednak kilku rzeczy – w tym znajomości 7 grzechów głównych. I ich analogią posłużę się do opisania tego, co branża inwestowania pasywnego ma za uszami 😈

Czym jest “pasywne inwestowanie w nieruchomości”?

Zacznijmy najpierw od tego czym w ogóle jest pasywne inwestowanie w nieruchomości. Nie ma książkowej, ani też ustawowej definicji tej klasy inwestycyjnej, pokuszę się więc o jej stworzenie. Są to moim zdaniem „własnościowe i dłużne metody inwestowania w biznes nieruchomościowy (działalność deweloperską, flippingową, czy wynajmu oraz ich hybrydy), w którym pasywny inwestor nie jest bezpośrednio zaangażowany w operacyjne zarządzanie i realizację inwestycji, powierzając tę rolę organizatorowi projektu – rola inwestora ogranicza się jedynie do udostępniania kapitału”. Niekiedy bywają nazywane finansowaniem grupowym lub społecznościowym, ale to zbyt wąska grupa rozwiązań.

Czym są owe metody inwestowania? W dużym skrócie i uproszczeniu (pomijam wiele szczególnych rozwiązań) są dwie kategorie:

1. Metody własnościowe – w których w skrócie inwestor staje się (współ-)właścicielem nieruchomości razem z organizatorem. Współwłasność może być zarówno bezpośrednia, jak we flipach 50/50, jak i pośrednia – poprzez celową spółkę inwestycyjną (np. w formie Sp. z o.o. czy (P.)S.A.) , ASI, AFI, FIZ(AN), a nawet spółkę giełdową, zwłaszcza w postaci REIT/FINN – niektóre z tych form są nazywane equity crowdfundingiem. Cechą wspólną tych metod jest to, że inwestor i organizator projektu dzielą się własnością projektu, decyzyjnością (oczywiście z pewnymi ograniczeniami) i ryzykiem – inwestor i organizator mogą potencjalnie liczyć na wyższe zyski w razie sukcesu, ale też zgadzają się na wspólne ryzyko strat finansowych. Innymi słowy – jadą na wspólnym wózku.
2. Metody dłużne – w których inwestor powierza organizatorowi kapitał w formie długu pozabankowego (np. jako pożyczka, weksel, czy też obligacja) w zamian za odsetki za korzystanie z kapitału. Pojawia się w ich przypadku czasami termin debt crowdfundingu. Cechą metod dłużnych jest to, że inwestor nie zyskuje własności nieruchomości, ale też i nie ponosi ryzyk z nią związanych. Ewentualne nadzwyczajne zyski z projektu, ale też straty, stanowią ryzyko i pożytek kolejności organizatora, a nie inwestora (do pewnego momentu oczywiście – jeśli nastąpi upadłość to problem jest wspólny). Inaczej rzecz ujmując – projekt może się nie powieść dla organizatora, ale inwestor i tak zarobi na odsetkach.

Pojawiają się także hybrydy – łączące jedną i drugą metodę. Mogą to być rozwiązania zarówno w pełni ugruntowane prawnie i uzasadnione (np. obligacje zamienne na akcje),  jak i rozwiązania będące wprost obejściem obowiązujących przepisów (vide udział z wbudowaną opcją PUT/CALL, stosowane przez pewną trzyliterową firmę – AKTUALIZACJA: firma ta trafiła obecnie pod lupę UOKiK, choć z nieco innego powodu).

Dlaczego w ogóle inwestorzy sięgają po pasywne inwestowanie? Powodów jest wiele:

• bo nie mamy czasu na aktywne prowadzenie projektu i wolimy to powierzyć komuś innemu,
• bo nasz czas jest znacznie bardziej wartościowy w naszej pracy, niż w nadzorowaniu projektów nieruchomościowych (per godzina),
• bo nie mamy kompetencji i umiejętności do realizacji takich projektów,
• bo chcemy rozproszyć ryzyko wkładając nasze środki “po trochu” w szereg projektów,
• bo w grupie inwestorów “jest raźniej”,
• bo wolimy zaufać komuś kogo znamy np. zachęca z YouTube’a czy szkolenia, niż samemu sobie.

A dlaczego organizatorzy projektów wolą oddać część zysków i/lub kontroli nad projektem innym osobom? Podobnie powody są różne:

• bo chcą wykorzystać tzw. efekt dźwigni finansowej, która poprawia rentowność ich kapitału (w określonych warunkach),
• bo nie dysponują wystarczającymi środkami na przeprowadzenie projektu samodzielnie (lub są wręcz “goli i weseli”),
• bo chcą rozproszyć ryzyko ewentualnego niepowodzenia projektu z innymi inwestorami,
• wreszcie – bo chcą wykorzystać nieświadomość inwestorów oraz asymetrię informacji, która w takiej sytuacji występuje (innymi słowy, “wykorzystać frajera”)… 👿

Ostrzeżenie (nie tak) starego dziadersa

Moje ostatnie obserwacje z rynku tzw. pasywnego inwestowania w nieruchomości nieodparcie przywołały mi właśnie grzechy główne jako analogię zachowania zarówno samych organizatorów projektów, jak i inwestorów lokujących w nie swoje oszczędności. I tak jak w Biblii owe grzechy miały kończyć się nieciekawie dla grzeszników, tak i niebezpieczne zachowania organizatorów projektów oraz inwestorów na rynku pasywnego inwestowania skończą się prędzej czy później solidną czystką i stratami finansowymi oraz latami batalii sądowych z których nic dla „niewinnych” inwestorów nic nie wyniknie.

Dlaczego teraz o tym piszę, kiedy na rynku dzieje się tak dużo? Póki dany rynek (nieruchomości, akcji, kryptowalut, tulipanów) idzie do góry, to wszyscy są zadowoleni, zyski puchną, a w coraz to ryzykowniejsze (czytaj coraz to bardziej zalewarowane) inwestycje wchodzą coraz to mniej doświadczeni inwestorzy. Jednak “gdy na rynku następuje odpływ, to dopiero wtedy dowiadujemy się kto pływał nago bez majtek” (cytat za Warrenem Buffetem 😊).

A ponieważ od kilku miesięcy możemy oficjalnie mówić o pogłębiającym się załamaniu sprzedaży na rynku nieruchomości (więcej o tym w będzie w kolejnym poście) i trudnościach w finansowaniu projektów, to należy oczekiwać, że ten odpływ właśnie zbliża się na rynku inwestycji pasywnych (z reguły finansujących projekty (re)deweloperskie czy flippingowe, czyli oparte na sukcesach w sprzedaży, a rzadziej na wynajmie). Chciałbym dlatego w tym miejscu jako praktyk przestrzec Was przed pochopnym lokowaniem środków w byle niesprawdzone projekty na piękne oczy i liczby z sufitu – tak jak trafnie skutecznie ostrzegałem przed wzrostem stóp procentowych i ich wpływem na spadek popytu na nieruchomości, czy też jak zachęcałem do przejścia na stałe oprocentowanie.

Niech to wybrzmi wprost:

W ciągu od 6 do 18 miesięcy nastąpi rosnąca fala upadłości w branży budowlanej, deweloperskiej
i flippingowej, pociągając za sobą straty finansujących ich pasywnych inwestorów

Kropka. Ot tyle i aż tyle. Inwestując środki w pasywne projekty istnieje takie ryzyko i dzisiaj jest ono szczególnie wysokie. Niezależnie jak fajne filmy ktoś kręci, jak dobre ma szkolenia, czy piękne rzeczy opowiada – inwestycja może się skończyć źle. Zapowiadałem ten trend już w styczniu 2022 i wzmacniam obecnie ten przekaz.

Oczywiście nie jest moim celem zdyskredytować wszystkich pasywnych inwestycji w nieruchomościach – znakomita większość ich organizatorów nie ma złych intencji (chociaż z umiejętnościami to już bywa różnie)! Wiele projektów jest też wysokiej jakości – konserwatywnie skalkulowanych i zderiskowanych. Ja sam też osobiście, w latach 2017-2020, współzarządzałem takimi inwestycjami i pozyskiwałem finansowanie do takich projektów (a w samych inwestycjach typu flipping kamienic działam od 2013 roku). Sam jestem również pasywnym inwestorem w kilku takich inwestycjach, opiewających łącznie na sześciocyfrową kwotę. Dzięki temu jednak wiem, że „nie wszystko złoto co się świeci”, “kto z was jest bez grzechu, niech pierwszy rzuci w nią kamieniem” i takie tam – w skrócie wiem jakie są realne ryzyka i potknięcia takich projektów!

I tu docieramy do:

7 grzechów głównych pasywnego inwestowania w nieruchomości

Jakie są owe grzechy główne?

Zanim zaczniecie ich lekturę, słowo komentarza. Oczywiście nie jest tak, że każdy projekt, jego organizator, czy inwestor wykazuje się poniższymi grzechami. A nawet jeśli tak, to z reguły trafia się maaaksymalnie jeden z nich! Kto jest bez grzechu niech pierwszy rzuci kamień…

Gorzej jednak, jeśli naszą CHCIWOŚĆ i LENISTWO zasili czyjaś PYCHA, NIECZYSTOŚĆ i ŁAKOMSTWO, to nasza inwestycja będzie miała spore ryzyko strat. A pierwszą zasadą inwestowania – jak mawia Warren Buffet – jest nie tracić pieniędzy… I przed tymi stratami poniższy tekst – sposoby identyfikacji potencjalnego “grzesznika” – ma Wam choć trochę pomóc przed tym się uchronić.

Poniższe “grzechy” opisałem w oparciu o własne obserwacje, istniejące inwestycje różnych firm, inicjatywy organizatorów projektów, jak też zachowań inwestorów lokujących w nie swoje pieniądze – a czasem nawet z autopsji własnych nieświadomych zachowań. Choć opisałem je z przekąsem, przerysowując niektóre sprawy, to tak naprawdę każdy z nich jest oparty na faktach i może być przez Was “używany” do obrony przed niewłaściwymi inwestycjami.

Chciwość

Wydawałoby się, że chciwość to dość naturalna rzecz jeśli mówimy o inwestowaniu – w końcu chodzi o zyski, no nie? Jeśli dobrze poszukać, to w Biblii i jej interpretacjach (polecam te dwa wywiady LINK 1 oraz LINK 2, chociaż niekoniecznie jest to mainstreamowa narracja, pomijając Radio Maryja 🙃) chwali się przecież “pomnażanie talentów”. Ale czym innym jest pomnażanie zgodnie z oczekiwaniami – godziwym zyskiem czyli adekwatnym do warunków i realnym do osiągnięcia – a co innego zaślepienie chciwością. A jak mówi cytat przypisywany Warrenowi Buffetowi “Bój się, gdy inni są chciwi, bądź chciwy, gdy inni się boją.”

Jak objawia się chciwość w pasywnym inwestowaniu w nieruchomości? Chciwość organizatorów inwestycji przejawia się tym, że jak największą część zysku chcą przytulić dla siebie, niezależnie od skali ryzyka i otoczenia. Rozpoznacie to po tym, że oferują oni niekiedy zabawnie niskie oprocentowanie. Nawet dzisiaj – po tylu podwyżkach stóp procentowych – zdarzają się oferty quasi-pożyczek na flipy nieruchomościami o rocznym oprocentowaniu 7-8%, podczas gdy na “bezpiecznej” lokacie uzyskamy 6%, a na płynnych detalicznych obligacjach skarbowych od 6% do nawet -nastu % (te wyższe w przypadku obligacji indeksowanych inflacyjnie).

W innych projektach finansowanych poprzez udziały (a więc bardziej ryzykownych z perspektywy inwestora, bo de facto straty finansowe są w pierwszej kolejności po ich stronie) można sporadycznie zobaczyć więcej niż 12-15% jako prognozowany punkt odniesienia (o jakości tych prognoz później). Wydaje się to dużo, ale jest to dość kuriozalne, skoro na “lepiej” zabezpieczonych obligacjach korporacyjnych – w tym zwłaszcza obligacjach deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych – obecne oprocentowania sięgają przedziałów 10-14% (tu uwaga, że “lepiej” nie znaczy “dobrze” zabezpieczonych i też trzeba na to zwracać uwagę). Oczywiście kiedy stopy procentowe były niższe, to powyższa oferta pasywnych projektów też była odpowiednio skromniejsza.

Wreszcie pojawiają się oferty wspólnych flipów (czy to mieszkań, czy też działek lub budynków) dość nierynkowe podziały zysków – na przykład 70/30 lub 60/40, oczywiście więcej dla organizatora. Byłoby to jeszcze koszerne, gdyby ten kapitał był wpłacany w jakichś sensownych proporcjach (np. 50/50), ale takie oferty są często powiązane z brakiem lub znikomym udziałem finansowym organizatora. A więc i znikomym udziałem organizatora w potencjalnej stracie finansowej.

Nie chcę tu reklamować obligacji i rynków finansowych jako uniwersalne remedium na wszystkie bóle – one też mają swoje ryzyka, ograniczenia i specyficzne zachowania zależnie od sytuacji rynkowej. Niemniej warto sobie zadać pytanie po co dostawać mniej lub tyle samo wchodząc do jakiegoś projektu przy znacznie większym ryzyku (ryzyko płynności, ryzyko kredytowe, ryzyko kontrahenta etc.)? Dlaczego organizatorzy tak mało oferują swoim inwestorom? Ano dlatego, że organizator żąda większości dochodów z projektów – czasem właśnie z chciwości. Można by powiedzieć – jego święte prawo, w końcu poświęca czas na projekt, ewentualnie po prostu liczy na złowienie frajera i nie ma w tym nic złego – w końcu to biznes. No niby tak. Ale pytanie, czy to my mamy być tym frajerem? 😉 Jeśli nie, to lepiej omijać chciwych partnerów z daleka.

Z drugiej strony chciwość objawia się często po stronie samych inwestorów, którzy oferując swój kapitał traktują często % oferowanego zysku jako jedyne bodaj kryterium inwestycji biorą. Im więcej tym lepiej – 20%, 40%, a może i 80%! Nic innego nie ma wtedy dla nich znaczenia. Nie zwracają oni uwagi ani na profil ryzyka danego projektu, jego warunków prawnych i rynkowych, ani na szczegóły na temat doświadczenia samego organizatora. Po prostu tylko mamona. Abstrahując od faktu, że zgodnie z prawidłami świata finansów wyższe stopy zwrotu są okupione wyższym ryzykiem odchylenia od oczekiwań, w tym zrealizowania częściowych lub pełnych strat. A czasem wręcz owe procenty są wyssane z palca i najzwyczajniej niemożliwe do osiągnięcia – po prostu łykają wszystko jak młody pelikan.

Podsumowując – z czego może wynikać chciwość?

• nieświadomość alternatyw i realiów rynku,
• braki w edukacji finansowej,
• brak świadomości ryzyk i realiów projektów inwestycyjnych,
• nadmierna (nierealistyczna wręcz) chęć wzbogacenia się.

Lenistwo

Lenistwo jest drugim największym wrogiem inwestora – sam często się na nim łapię! Lenistwo dotyczy inwestorów najczęściej już u samego zarania pomysłu inwestowania. Z lenistwa nie chce im się sprawdzać różnych alternatyw inwestycyjnych – wspomnianych już ofert lokat, obligacji skarbowych i detalicznych, rozwiązań z rynku akcji, ETFów (i trochę bardziej zaawansowanych ETCów i ETNów) i innych takich – nie mówiąc już o sensownych opakowaniach w postaci IKE/IKZE, czy PPE/PPK. Kierują się do nieruchomości z “mądrości ludowej”.

Wymówką jest „bo nie znam innych metod”, “nie umiem inaczej inwestować”, “na giełdzie tylko się traci”, “znam tylko nieruchomości”. Jest to w końcu prostsze, niż poświęcić czas i doedukować się porządnie z dziedziny inwestowania i finansów. I jest to częsta przypadłość nie tylko osób, które nigdy nie miały związku z ekonomią i finansami, ale nawet absolwentów uczelni ekonomicznych i pracowników korpo – nawet moich znajomych (pozdro dla Piotrka 😉)! A przecież nie trzeba iść od razu na studia, a wystarczy przeczytać parę książek lub kursów (nie mówię oczywiście o para-kursach z YouTube’a).

Sama wiedza z finansów jest zresztą konieczna do świadomego inwestowania – czy to oszczędzamy na lokatach, lokujemy środki na giełdzie, czy też inwestujemy pasywnie w nieruchomości. Dlaczego? Przecież w każdym z tych przypadków trzeba umieć policzyć i porównać zyski, występują podatki z których trzeba się rozliczać (przynajmniej niekiedy tak się dzieje), pojawiają się też podobne mechanizmy nadużyć i ryzyka, mamy wreszcie prawo, które reguluje funkcjonowanie pożyczek, czy udziałów i tego, jak są wypłacane dywidendy, jakie inwestorzy mają prawa wobec spółki inwestycyjnej i jej zarządu, jakie są też obowiązki takiego organizatora inwestycji. Mimo to inwestorzy powierzają często niemałe, pięcio- lub sześciocyfrowe kwoty na piękne oczy, podczas gdy kupując rower / samochód / telewizor oglądają go z prawej i lewej, edukują się na temat ich cech i zalet, porównują go z innymi dostępnymi na rynku modelami. Tam jakoś się da…

Ale świadomość i wiedza to jedno, drugie to “należyta staranność” – i tu też lenistwo z nas często wychodzi. Nie każdy – A wręcz niewielu – ze znanych mi pasywnych inwestorów wykonuje pełne due diligence projektu w który zamierza zaangażować swoje oszczędności (due diligence to termin z stosowany w branży M&A, oznaczający dochowanie należytej staranności w zakresie kompleksowej analizy celu inwestycji, w tym analiz ryzyk i weryfikacji wartości inwestycji). Inwestorzy idą na skróty – do powierzenia pieniędzy wystarczy im to, że organizatorem ktoś jest znany z YouTube’a lub marka z “inwestycyjnego światka”, a najlepiej jeśli opowiada o nim wiarygodna osoba opowiadająca o projekcie w sposób “atrakcyjny” i “chwytliwy”. Na pewno w decyzji pomoże też to, że inwestuje w niego ich znajomy. Z reguł nie chce im się podjąć dodatkowych kroków i należytej staranności przy ich wyborze.

Później oczywiście – jeśli dojdzie do pogorszonego wyniku a nawet straty finansowej, opóźnienia projektu, czy też wypłaty kompletnie niezgodnej z tym co było w reklamie inwestycji (bo “nagle” pojawił się podatek dochodowy) – zgrywają wielce zdziwionych i zaskoczonych tym, że losy projektu jak i zasady dysponowania jego środkami odstają od tego, co sobie wyobrażali. Dzieje się tak zarówno nieświadomie – z czystej ignorancji inwestora – lub celowo – gdy osoba uświadamia sobie swoje lenistwo i próbuje ograniczyć straty “przerzucając” winę na organizatora projektu.

Zresztą po stronie organizatorów lenistwo też jest częstym problemem. Regularnie oglądam różne oferty koinwestycji i chwytam się za głowę jakie tam historie słyszę w webinarach lub wyczytuję w dokumentach – poniżej kilka przykładów ciekawych kwiatków 🌼:

• przeszacowane ceny sprzedaży – opisywane przez organizatora projektu jako “konserwatywnie”, ceny mieszkań w remontowanej kamienicy w średnim mieście są założone na poziomie najwyższych cen w nowych budynkach w okolicy – w końcu jest to unikatowy budynek, no nie? Oczywiście to wszystko fajnie brzmi! Chyba, że się zrobi research i zauważy się, że liczba nowych mieszkań w ofercie rynkowej idzie w setki, a w pobliżu inwestycji są liczne projekty kamienic sprzedające lokale od ponad pół roku, które nadal mają pełną półki – a analogiczne inwestycje deweloperskie oferują kompletnie inny standard części wspólnych, garaż podziemny i inne otoczenie,
• niedoszacowane podatki – “przeoczony” CIT spółki inwestycyjnej skutkujący pokazywaniem zawyżonej prognozy zysku dla inwestorów. Później skutkuje to zdziwieniem, że nasza wypłata jest pomniejszona najpierw o kilkanaście procent CITu, a później 19% idzie na podatek “Belki”. Zresztą obszar podatkowy z reguły jest traktowany po macoszemu, bo organizatorzy nie mają z reguły wiedzy (“bo się nie chciało sprawdzić”) jaki dany projekt będzie mieć wpływ na kwestie podatkowe inwestora,
• optymistycznie niskie koszty i czas trwania – problem objawiający się brakiem zakładanych rezerw na wyższe niż planowane koszty lub brakiem założenia opóźnień w realizacji inwestycji – co jest równie optymistyczne jak uzyskiwanie najwyższych cen sprzedaży na danym rynku. W szczególności w obecnym otoczeniu rynkowym, jak i przy niepewności pewnych projektów (zwłaszcza remontów kamienic) przyjmowanie takich założeń jest co najmniej “radosne”,
• niewykazane ryzyka projektu – brak przedstawienia potencjalnym inwestorom możliwych ryzyk projektu – które przecież mogą sięgać od typowo rynkowych i zewnętrznych ryzyk (ceny, popyt, koszty, etc.), ale też tematów specyficznych dla danej inwestycji (czy lokale zostaną zwolnione przez lokatorów, czy podłączymy budynek do źródła ciepła, czy dostaniemy pozwolenie na budowę itd.), dla których trzeba podjąć dodatkowy wysiłek w celu ich weryfikacji,
• akceptowanie dowolnych inwestorów – czyli przyjmowanie wpłat od każdego “Kowalskiego” który się napatoczy, niezależnie od tego, czy rozumie on profil ryzyka inwestycji, czy dana kwota nie będzie zbyt ryzykowna w ramach jego profilu inwestycyjnego, czy też pasuje ona do jego potrzeb i planów. I choć inwestowanie w nieruchomości w większości pasywnych modeli nie jest objęte wymogami przedstawiania KIID lub realizacji ankiety MIFID, to nie jest to powód, żeby z “lenistwa” brać każdego inwestora jak popadnie.

Te problemy (i wiele innych) to oczywiście w większości przypadków oznaka lenistwa w przygotowaniu inwestycji (np . “przecież znamy się tylko na flipowaniu, a nie na podatkach/ analizie rynku/ finansach, więc zapytajcie swojego doradcę podatkowego/ rynkowego etc.”), jednakże mam wrażenie, że jest to raczej pycha lub nieczystość. A o nich napisałem w trzecim odcinku!

Reasumując – lenistwo może ujawniać:

• po naszej stronie (jako inwestora pasywnego):
  • świadome lub nieświadome braki w wiedzy na temat danego modelu biznesowego,
  • bardzo szybkie podjęcie decyzji inwestycyjnej,
  • brak spisania za i przeciw inwestycji, czy wręcz przeprowadzenia mini-due diligence,
• po stronie organizatora projektu:
  • braki w przygotowaniu projektu – zwłaszcza ewidentne luki w dokumentacji projektu, świadczące o powierzchownym due diligence organizatora,
  • brak odpowiedzi, niespójne odpowiedzi lub zbywanie odpowiedzi na bardzo konkretne pytania potencjalnych inwestorów.

Pycha

Ze wszystkich grzechów chyba ten bodaj najbardziej wieszczy nadchodzące problemy – w końcu “pycha kroczy przed upadkiem”. Pycha organizatorów inwestycji grupowych to przede wszystkim wiara i przekonanie o własnej nieomylności, bezbłędności, czy nadzwyczajnych umiejętnościach. W końcu przecież od lat prowadzą jakiś biznes, być może nawet i flipują, czy coś dewelopują – a skoro zawsze szło dobrze, to i tym razem na pewno pójdzie świetnie, no nie?

Problem w tym, że takie zachowanie nie jest z reguły oparte na długoletnim doświadczeniu i wieloletniej próbie statystycznej! W końcu większość takich sponsorów projektów nawet nie pamięta ostatniego kryzysu ekonomicznego i nieruchomościowego (w uproszczeniu lat 2008-2013), a już na pewno w tym czasie nie prowadziła takiego biznesu – często za to prowadziła inny biznes, który zresztą splajtował… I choć zdarzają się pojedyncze dinozaury, które przeżyły ostatni kryzys nieruchomościowy (zauważmy, że z reguły są oni bardzo zachowawczy i niezbyt krzykliwi), to nikt nie zwraca uwagi na setki tych, którzy upadli jak coś poszło nie tak, bo przecenili swoje możliwości. Zjawisko to nazywa się błędem przeżywalności (ang. survivorship bias, opisany m.in. w “Fooled by Randomness” Nassima Taleba).

Lepiej oddaje to parafraza pewnego powiedzenia “Są starzy inwestorzy i odważni inwestorzy. Ale nie ma starych, odważnych inwestorów” (dotyczy to też innych – najemników, spadochroniarzy, nurków, czy innych rządnych przygód śmiałków). Co więcej – Ci “odważni inwestorzy” często pchają się w światło reflektorów, najgłośniej zachęcając do wspólnego inwestowania, chwaląc się swoimi intensywnymi, choć krótkimi osiągnięciami. Nadpodaż takich inwestorów niechybnie też świadczy o nadchodzącym szczycie nadmiernego optymizmu inwestorów, który często kończy się spektakularnymi upadkami i cyklem recesji na rynku, o czym pisał Howard Marks w “Mastering the Market Cycle” (ewidentnie stary inwestor, który parę cykli rynkowych przeszedł “suchą nogą” 🙃).

Skutki pychy niestety mogą być opłakane – nadmierny optymizm to z reguły przyjęcie niewłaściwych i nierealistycznych założeń do modelu finansowego inwestycji. A to z niego wynikają obliczenia zysków dla inwestorów (tj. czy zarobicie tyle ile Wam się obiecuje, czy też scenariusz realistyczny będzie mniej przyjazny), płynności (tj. czy w ramach projektu wystarczy gotówki, zwłaszcza jeśli będzie spowolnienie sprzedaży, czy też trzeba będzie zaciągnąć dalsze zobowiązania – a być może projekt wówczs upadnie?), czy też w ogóle możliwości jego realizacji (tj. czy zamierzenie w ogóle da się przeprowadzić – np. czy daną kamienicę da się rozbudować, podzielić na określoną liczbę mieszkań, podłączyć do ogrzewania, a działkę odpowiednio zabudować). Wprawne oko zauważy to w zakładanych cenach sprzedaży (zawsze optymistycznie wysokie – w końcu “nasza inwestycja jest unikalna”), poziomie kosztów i nakładów inwestycyjnych (zawsze optymistycznie niskie – przecież “umiemy prowadzić projekty i znajdziemy oszczędności”), czy też czasu realizacji projektu (zawsze ultra krótkiego – bo “wszystko przewidzieliśmy”).

Ktoś mógłby powiedzieć, że skoro takie praktyki opierają się wprost na ostatnich inwestycjach organizatorów, to jednak jest w tym jakiś realizm. Często bywa jednak tak, że sukces poprzednich projektów, który ów optymizm założeń wywołał, jest wynikiem w znaczącej mierze sprzyjających warunków rynkowych. Wysoki popyt i rosnące ceny “robią robotę” odpowiadając za większość zysków, a prawdziwy “wpływ” realizujących projekt okazuje się niewielki. Gdy wiatr zaczyna wiać w twarz, a zwłaszcza teraz mamy z taką sytuacją do czynienia, to dopiero wychodzą z szafy wszystkie pochowane w niej trupy. Wtedy też najczęściej skrupulatne wyliczenia organizatorów projektów są mocno weryfikowane przez rzeczywistość, której dany organizator nie miał okazji jeszcze doświadczyć!

Niestety życie z reguły jest “full of zasadzkas” i szanse, że wszystkie optymistyczne założenia się zrealizują, są bardzo niskie. Właśnie w tym celu stosuje się w projektach wielostopniowy proces due diligence, zakłada się budżet na wystąpienie różnorakich ryzyk, wprowadza się analizę wariantów oraz uwypukla się konserwatywne scenariusze (oczywiście nie te najbardziej katastroficzne, bo wtedy to żadnego projektu się nie zrobi). Sęk w tym, że w polskich realiach do pasywnych inwestycji zapraszają najczęściej organizatorzy, które nie znają takich praktyk, nie miały doświadczenia zawodowego w budowie i zarządzaniu takimi procesami, a każdą z takich zasad konserwatywnego inwestora traktują jako “dziaderstwo” i co najmniej “pesymizm“. Ale my jako pasywni inwestorzy nie powinniśmy akceptować takiego stanu rzeczy, bo w takiej roli prawie kompletnie nie mamy kontroli nad projektem i jego losami, dlatego powinniśmy oczekiwać jak najwięcej realizmu, a nie chojractwa i kozaczenia.

Objawem i skutkiem pychy jest także brak wdrożenia mechanizmów kontrolnych, które są standardem w “poważnym” przemyśle finansowym (“w cudzysłowie” dlatego, że nawet te mechanizmy nie gwarantują bezpieczeństwa – chociaż znacznie je ograniczają!). Pasywne inwestycje nieruchomościowe najczęściej nie są objęte obowiązkową, ani doraźną kontrolą takich organów zewnętrznych jak KNF i UOKiK oraz biegli rewidenci, ale zwłaszcza organów wewnętrznych takich jak niezależna rada nadzorcza – w końcu “to my jesteśmy najlepsi, po co ktoś inny ma mi tu zaglądać?”. Nie są też realizowane standardy raportowania wynikające z przepisów np. o ofercie publicznej, funduszach inwestycyjnych, o obligacjach itd. – ale też często standardowe raportowanie wynikające z KSH i UoR wołają o pomstę do nieba w przypadku inwestycji w postaci zwykłych spółek. Ale to nie znaczy, że my jako inwestorzy musimy akceptować projekty o skąpych standardach, a organizatorzy nie mogą “ochotniczo” realizować bardziej surowych wymogów pokazując swoją przewagę.

Pycha ta potrafi się przelewać na sposób myślenia i postępowania samych osób prowadzących takie projekty – niekiedy myślą oni, że pozjadali wszystkie rozumy. Całkiem niedawno miałem dość kuriozalną rozmowę z grupą organizatorów prowadzących flipa 50/50, w którym pasywni inwestorzy włożyli kapitał do spółki, a organizatorzy tylko nią zarządzali w ramach zarządu spółki, uzyskując zysk w razie powodzenia projektu – byli święcie przekonani, że nie odpowiadają oni za straty i działania spółki, zwłaszcza, jeśli na wszystkich dokumentach będzie oklepana formułka o ryzyku inwestora. Takie przeświadczenie oczywiście może prowadzić często do podejmowania nadmiernego ryzyka, skoro “nic mi nie grozi”. Jakże wielkie było zdziwienie, gdy przypomniałem im parę zapisów z KSH związanych z odpowiedzialnością finansową i karną członków zarządu, jak i dość mało znaną obu stronom (inwestorom i organizatorom) możliwość oskarżenia zarządu przez wspólników o działanie na ich szkodę (oczywiście musi to być uwiarygodnione, a samo nieosiągnięcie prognoz finansowych nie jest jeszcze ku temu przesłanką).

Pyszni bywają też sami pasywni inwestorzy – bo bywają oni przekonani, że skoro raz już dobrze zainwestowali, to każda ich inwestycja zamieni się w złoto. Szczególnie zakłada to klapki na oczy przy kolejnych projektach z danym organizatorem. A każdy kto ma choć trochę doświadczenia wie, że historyczne wyniki nie są prognostykiem przyszłych zysków.

Na koniec trochę autopsji – w projektach, które ja realizowałem było wiele takich, które przebiły oczekiwania finansowe – ale niestety były też takie, które poszły zupełnie nie po mojej myśli. Żaden nie skończył się klapą – w najgorszym razie nie było zysku lub odsunął się on w czasie. Każdy jednak był pewną nauką i niósł wnioski na przyszłość – i mówił jak dużo jeszcze nie wiem o tym biznesie. A tylko otwarte i w pełni transparentne powiedzenie sobie i innym “wiem jak dużo nie wiem” pozwala na unikanie powtarzania błędów innych w przyszłości (parafrazując znany cytat George’a Santayana “Ci, którzy nie pamiętają przeszłości, skazani są na jej powtarzanie.”). Przy nadmiarze pychy nie jest to jednak zbyt częstą praktyką…

Podsumowując – pychę sygnalizuje nam:

• Nadmiernie optymistyczne założenia organizatorów projektu,
• Wyrażanie się o projekcie tylko w samych superlatywach,
• Niedostrzeganie i nieuwzględnianie ryzyk związanych z projektem,
• Przekonanie o doskonałych umiejętnościach organizatora projektu,
• Przekonanie nas samych – inwestorów – o doskonałych umiejętnościach wybierania tylko najlepszych projektów,
• Brak umiejętności przyznania się do błędów i mówienia o nich otwarcie.

Nieczystość

Nieczystość jest dość specyficznym grzechem w kontekście inwestowania pasywnego, bo oryginalny, religijny grzech, raczej dotyczył sfery seksualnej człowieka. Ale jakoś z tego wybrniemy 😈

Co może być przykładem nieczystości? Po pierwsze nieczyste bywają intencje ukryte w komunikacji spółek inwestycyjnych. Niekiedy mówią one jedno, a mają na myśli coś zupełnie innego – mówiąc wprost “nawijają makaron na uszy” niewprawnych inwestorów. Tak jak “słoneczne mieszkanie” w ofercie pośrednika oznacza z reguły nieznośny upał w lecie, a “Niemiec płakał jak sprzedawał samochód”, tak i w chwytach reklamowych i stwierdzeniach informacyjnych często kryje się podwójne dno.

Przykłady? Ostatnio słuchałem wystąpienia na żywo jednego z takich organizatorów, który opowiadał, że w ramach toczącego się projektu wykonał pewne dodatkowe, nieplanowane prace, bo chwyciła go za serce unikalność projektu i chciał go udoskonalić – między wierszami fachowiec mógłby jednak wyczytać, że po prostu nieruchomość była w znacznie gorszym stanie niż planowano i budżet nie objął tej pozycji, a sama inwestycja dotyczyła czegoś kompletnie niepotrzebnego.

Nieczyste bywają też modele finansowe i obliczenia prognozowanych zysków, w których nadużywane są podstawowe zasady finansów, księgowości i oceny projektów inwestycyjnych. Dla mnie – finansisty – jest to po prostu “nieczyste zagranie”, kiedy pomija się istotne pozycje kosztowe, podatki, czy rezerwy i ryzyka, oraz ukrywa się podstawowe wskaźniki uniemożliwiające mniej wprawnym osobom zbudowanie realnej oceny projekcji spółki. Nieczyste bywa samo pokazywanie wyników w sposób niezgodny z prawidłami finansów i nieporównywalny z innymi sposobami inwestowania (np. bez użycia składania procentu do obliczenia rocznego zwrotu). Pytanie czy takie działania to lenistwo, czy celowe działanie?

Objawia się to historyjkami na temat unikalności lokalizacji, świetnego widoku za oknami, czy standardu inwestycji itd. W oglądanym przeze mnie ponad pół roku temu projekcie remontu istniejącego budynku (najzwyklejszego, zresztą w dość zwykłym mieście wojewódzkim) zakładano ceny na poziomie najdroższych mieszkań deweloperskich w okolicy. I to mimo braku garaży, czy ogrzewania centralnego! Ale w komunikacji tłumaczono to tym, że przecież “to będą wyjątkowe mieszkania i na pewno się sprzedadzą”! Szkoda tylko, może z lenistwa lub pychy, że nie pokuszono się o sprawdzenie, jak mają się analogiczne projekty w promieniu paru ulic – łatwo można było zobaczyć, że borykają się z problemem sprzedaży tańszych mieszkań od prawie roku…

Nieczyste na koniec bywają przechwałki pokazujące doświadczenie organizatorów. Z pojedynczych milionów robią się magicznie dziesiątki milionów „przewróconych pieniędzy” (wszystko się mnoży i dodaje), z lat doświadczenia robią się tysiąclecia, a każdy flip czy wynajem najzwyklejszym mieszkaniem urasta w skali do rankingu porównywalnego z inwestycją w cały budynek.

Podsumowując – nieczystość sygnalizuje nam:

• Niezrozumiałe, nadmierne lub nielogiczne tłumaczenia poświęcone na wyjaśnienie pozornie błahych zagadnień projektu,
• Zauważalne braki lub niezrozumiałe liczby w kalkulacjach projektów,
• Niespójność liczb i kalkulacji w ramach projektu,
• Kwieciste i niepoparte realiami opisy dotyczące doświadczenia i “track-recordu” organizatora projektu.

Nieczystość może też dotknąć zachowanie inwestora – kalkulacje robione na kolanie, pośpieszne i niechlujne podejmowanie decyzji inwestycyjnej, niskie zaangażowanie w proces wyboru projektu inwestycyjnego. To wszystko niestety lubi się mścić później…

Łakomstwo

Łakomstwo (lub znane nam wszystkim z okresu świątecznego nieumiarkowanie w jedzeniu i piciu 🙃), pojawia się dość często w biznesie oraz inwestowaniu. Popadają w nie zarówno duże biznesy, startupy, jak i pojedynczy inwestorzy. Także interesujący nas obszar pasywnego inwestowania nie jest od niego wolny.

Organizatorzy projektów nieruchomościowych często wpadają w tryb wzrostu jak startup – skala, skala, skala. Wchodzą w kolejne projekty, miasta, modele biznesowe – no i pozyskują nowych inwestorów – czym więcej, czym szybciej. Założeniem jest zbudowanie możliwie dużej skali, żeby przychody z projektów zaczęły pokrywać koszty funkcjonowania samego organizatora, dać większe zyski jego zarządowi, a także lepsze rozproszenie ryzyka. Wszystko to w oparciu o swój dopiero co pierwszy sukces lub – co gorsza – także przed jego osiągnięciem (ale już po pierwszym szkoleniu 😉)

To oczywiście fajnie brzmi i wygląda na stronach WWW i na YouTube, w prezentacjach sprzedażowych, czy na konferencjach. “Prowadzimy tyle i tyle projektów”, czy “zainwestowaliśmy już tyle i tyle kapitału”, albo “sprzedaliśmy tyle i tyle mieszkań”). Mniejsza z tym, że często jest to koloryzowane (“robiliśmy ten projekt w czwórkę, to policzmy jako razy cztery”). W praktyce niestety opłakane, o czym piszą praktycy biznesu i podręczniki.

Szybki wzrost każdej firmy – zwłaszcza z nowymi wariancjami na temat modelu biznesowego i geografii – kończy się rosnącą komplikacją biznesu, do której ona nie dorosła. Brakuje jej ludzi, narzędzi informatycznych, ustabilizowanych procesów i przede wszystkim doświadczenia organizacyjnego. W efekcie presja na wzrost skutkuje większym ryzykiem niepowodzenia działalności i poszczególnych projektów, mniejszą atencją kierownictwa dla pojedynczych obszarów firmy i projektów, a przynajmniej ryzykiem osiągania identycznych sukcesów co ostatnio – w podręcznikach i badaniach z dziedziny zarządzania mówi się w końcu o pułapce średnich firm oraz malejących efektach skali.

W praktyce sukces osiągają albo małe, skrojone na miarę, butikowe firmy, albo wielkie molochy o zaawansowanych modelach biznesowych – te w środku albo wyrastają, albo upadają pod swoim naporem. I często właśnie presją właścicieli na wzrost wynika z tego, że “uciekają” oni przed tym losem i chcą wejść do ligi tych największych podmiotów. Pal sześć jeśli taka firma prowadzi relatywnie “prosty” biznes, w porównaniu do drogich inwestycji nieruchomościowych – np. błąd popełniony w trakcie ekspansji sieci kawiarni jest mało bolesny, upstrzony ryzykami i łatwiejszy do odkręcenia, niż zakup niewłaściwej działki lub kamienicy (zwłaszcza jeśli otoczenie makroekonomiczne nie sprzyja).

Dlaczego “łakomstwo” ma znaczenie dla nas, pasywnych inwestorów? Ano dlatego, że rozbuchane ego i ambicje organizatorów projektów nie powinny nas kompletnie interesować, a co więcej – powinny zapalać nam czerwone lampki. Więcej projektów u danego organizatora oznacza mniej atencji dla WASZEGO projektu i potencjalnie więcej ryzyk organizacyjnych płynących z komplikacji jego biznesu – zwłaszcza gdy mu nie wypali inny projekt. Oznacza więcej pokus do nadużyć – np. finansowania jednego projektu środkami z innego. Oznacza też, że absorbcja wiedzy i doświadczeń nie nadąża za nowymi tematami – organizator nie zdążył jeszcze dobrze skończyć jednego tematu, a już rzuca się na kolejne (“nie wie czego jeszcze nie wie”, podczas gdy doświadczeni inwestorzy z reguły “wiedzą czego nie wiedzą”) – a w branży nieruchomości zabiera to sporo czasu, a co więcej jeden sukces (lub porażka) jeszcze wiosny nie czyni.

Najgroźniejsze jednak jest to, gdy organizator będąc pod pręgierzem narzuconego sobie pędu, lub wręcz egoistycznych celów, zacznie podejmować nieoptymalne decyzje – np. obniży wymagania jakościowe wobec projektów (“normalnie to byśmy tego projektu nie wzięli, ale ponieważ musimy kolanem dopchnąć nasze cele to jednak w niego inwestujemy”), czy też swoje standardy (“mamy tyle projektów na głowie, że pominiemy standardowy due diligence w tym przypadku”). A kto zapłaci za ewentualne błędy? Najpewniej my, pasywni inwestorzy…

Podsumowując – łakomstwo u organizatora projektu sygnalizuje nam:

• Szybkie rozszerzenie modeli biznesowych lub typów projektów realizowanych przez organizatora – “Dotychczas robiłem flipping mieszkań konsumenckich, ale teraz robię też mieszkania na wynajem, remontuję kamienice, buduję apartamenty oraz domy”
• Szybka ekspansja geograficzna – “Znam się na mieście X, ale teraz będę jeszcze w mieście A, G, oraz kraju C”
• Szybki wzrost skali – “Robiłem zawsze 3 projekty naraz, ale teraz mam 20”

Łakomstwo może jednak też dotknąć samych inwestorów, którzy łasi na wysokie procenty obiecywane przez organizatora projektu skuszą się na ulokowanie w nim wszystkich swoich oszczędności (i nie daj Boże także środki pożyczone od rodziny, czy też banku). Działa tu często czysto ludzie zaufanie i sympatia do osoby, która dany projekt reklamuje – polubiliśmy kogoś, zbudowaliśmy relację, zainwestowaliśmy czas, a wszystko przecież wygląda dobrze – to jedziemy po bandzie. Wbrew zdroworozsądkowemu “nie wkładaj wszystkich jajek do jednego koszyka” lub “jedz łyżką a nie chochlą”, czy bardziej zaawansowanym zasadom zarządzania portfelem inwestycyjnym (zasady ekspozycji na klasę aktywów, ekspozycji na podmiot, ekspozycji na ryzyko płynności etc.). Podobnie jak świąteczne przejedzenie, taka sytuacja może się skończyć ostrą niestrawnością, a nawet wizytą w na OIOMie…

Zazdrość

Zazdrość pojawia się najczęściej w przypadku samych inwestorów. Jest to zazdrość o to, że ktoś inny realizuje wysokie zyski ze swoich inwestycji, żyje z biznesu w danej branży, stać go na wypoczynek na Malediwach, czy zarobił na Ferrari, czy inny włoski samochód – zwłaszcza jeśli o opowiada o tym wszystkim na YouTube, Instagramie, czy Twitterze 😉

Zazdrość jest potężna, bo wyłącza nasz instynkt samozachowawczy. Zaślepieni zazdrością łatwo ulegamy fantazjom o wielkich zyskach, pięknym folderom reklamowym, namowom na dołączenie do danego guru inwestowania, wreszcie do danego projektu inwestycyjnego. Odmianą zazdrości jest też FOMO – “fear of missing out”, czyli strach przed utraceniem czegoś – a tym czymś najczęściej jest jakaś okazja inwestycyjna.

Zazdrość pojawia zwłaszcza w otoczeniu obecnej inflacji – powoduje wchodzenie w efekcie w ciemno w podsuwane okazje inwestycyjne, nie podejmując głębszej refleksji na ich temat, byle tylko uciec przed problemem. Skrzętnie wykorzystują to organizatorzy projektów oraz sprzedawcy szkoleń (i wspierający ich specjaliści od marketingu), podgrzewając motyw zazdrości i opowiadając niekiedy banialuki na temat efektów swoich inwestycji, jak i swoich kursantów i podopiecznych. W efekcie social media pełne są obrazków z pięknymi samochodami, podróżami, czy wywiadami. Nie zastanawiamy się wtedy, że może samochód jest w leasingu, a wakacje w skali naszych oszczędności wcale takie drogie nie są.

Oczywiście każdy z nas woli zarabiać więcej niż mniej. To normalne. Ale tak jak inteligentnym działaniem jest niewkładanie wszystkich środków w najnowszą kryptowalutę bo ktoś pokazał swoje zyski Z PRZESZŁYCH INWESTYCJI, tak i rozsądne jest nie wrzucanie 100% pieniędzy w jeden projekt inwestycyjny. Czy postawił(a)byś całe oszczędności na jedną spółkę na giełdzie idąc “all-in”? Pewnie nie.

Podsumowując – grzech zazdrości sygnalizuje nam:

• Częste śledzenie zysków innych inwestorów oraz tego, co sobie nowego kupili,
• Wydawanie w myślach pieniędzy, które mamy zarobić na inwestycji,
• Unikanie przemyśleń dotyczących ryzyk projektu,
• Chęć alokowania znacznej części portfela w jeden projekt lub jednego organizatora projektów.

Zazdrość może też się przejawić u samych organizatorów projektów. “Staszek robi deweloperkę? To ja też się tym zajmę!”, “Krzyś ma już 10 inwestycji, to ja też zacznę robić więcej”, albo “Zosia uruchomiła szkolenia – to projekty poczekają, ja też się tym zajmę”. A zerkanie na innych i podejmowanie na ich bazie decyzji doprowadzić może co najwyżej do depresji, a w przypadku inwestowania – strat.

Gniew

Na koniec pozostaje gniew. Gniew organizatora projektów, gdy ktoś zwróci mu uwagę na zbyt optymistyczne założenia, zada pytanie, czy zasugeruje ostrożniejsze podejście – a nawet gniew wobec potencjalnego inwestora, który jakoś nie do końca chce zainwestować w jego “doskonały” projekt. W końcu organizator „prowadzi tylko biznes i nikogo nie zmusza do inwestowania”. Nie rozumie dlaczego ktoś w ogóle może podważać jego intencje i jakość projektu (tu się kłania pycha 😉) – a najgorsi są ci inwestorzy, którzy pytają o ryzyka, jakby nie przeczytali formułki o wyłączeniu jakiejkolwiek odpowiedzialności. Najlepiej gdyby inwestorzy w ciemno lokowali swoje środki w projekt i nie zadawali głupich pytań.

Jest to oczywiście racjonalne i rozważne ze strony inwestorów, że zadają pytania – osobiście bałbym się zapraszać do projektu kogoś, kto by inwestował ze mną bez pytań. Co więcej takie pytania pozwalają mi skalibrować projekt i być może znaleźć kolejne w nim dziury. Brak pytań świadczy o inwestorskiej nonszalancji, która później może przyjąć postać gniewu – ale już w sytuacji “post mortem“. Gdy okazuje się, że projekt nie przyniósł takich zysków, jakie były obiecywane, nastąpiło to później niż się spodziewało, a może jeszcze trzeba zapłacić podatki od zysków (o czym często wszyscy po obu stronach regularnie zapominają) to inwestorzy zaczynają wylewać gorzkie żale. A pasywni inwestorzy w swojej ignorancji często zakładają, że to co prezentują wyliczenia organizatora zawsze się sprawdza.

Potem oczywiście jest krzyk i groźby – nawet często uzasadnione. Bardziej mnie zaskakuje nie sama skala reakcji, tylko fakt, jak z dziecinną naiwnością inwestorzy wchodzą w projekty i nie dopuszczają do siebie, że coś z projektem poszło nie tak, zamiast wyedukować się z możliwych scenariuszy.

Sam jestem w projekcie, który wszedł oficjalnie w sytuacji defaultu, czyli złamania warunków umownych. I co? Nie krzyczę na organizatora, bo przecież to niczego nie zmieni. Nie przejmuję się tym zresztą, bo ma on konkretny plan działania, sam projekt ma bardzo konkretne i namacalne zabezpieczenia plus w okresie defaultu funkcjonuje podwyższone oprocentowanie – wprawdzie mogę go długo nie ujrzeć, ale sam proces due diligence te elementy mi unaocznił. A zainwestowanie środki nie służą mi na codzienne życie, tylko są elementem majątku, którego nawet za 5 czy 10 lat nie muszę ujrzeć. A jeśli jednak coś pójdzie nie tak? To będę się gniewać, ale przede wszystkim na siebie samego – że podjąłem takie ryzyko, a nie inne. Ale od samego gniewu nic się nie zmieni, a jedyną skuteczną metodą – przed, w trakcie i po projekcie – jest zachowanie chłodnej głowy i zimnej krwi inwestora.

Podsumowując – gniew objawia się:

• Agresją i zdenerwowaniem organizatora projektu w odpowiedzi na pytania lub wątpliwości inwestora,
• Brakiem pytań i wątpliwości inwestora co do przedmiotu i mechaniki projektu,
• Niedopuszczaniem przez inwestora do myśli, że coś może pójść nie tak,
• Wysokie emocje związane z procesem inwestycyjnym.

Podsumowanie – jak to wszystko wykorzystać?

Dotarliśmy do końca tej “drogi krzyżowej” 😈 Opisane powyżej 7 grzechów głównych pasywnego inwestowania w nieruchomości – pół żartem, pół serio – opisują różne niedostatki i problemy, jakie trapią młodą jeszcze branżę powierzania innym pieniędzy na inwestycje nieruchomościowe. A jak wiemy, młodość to czas szaleństw i beztroski, ale też wielu chorób, czy niedoskonałości, z których kiedyś w końcu się wyrasta. Naturalne.

Zapewne 10 lat temu przypadków grzeszenia w pasywnym inwestowaniu było znacznie więcej niż jest dzisiaj, a świadomość inwestorów była znacznie gorsza. Ale też sądzę, że za 10 lat jakość projektów, ich zabezpieczeń, jak i naszej wiedzy na ten temat będzie lepsza niż dzisiaj. Grunt dla nas, inteligentnych inwestorów, to możliwie bezstratnie partycypować w tym procesie 😉

Zadajesz sobie pewnie pytanie “co z tego wszystkiego dla mnie wynika?”. Czy po tym wszystkim w ogóle zabierać się za pasywne inwestowanie w nieruchomości, skoro same z tym problemy? Zdecydowanie tak! Mój artykuł nie ma na celu odstraszanie od tej kategorii inwestycji, a raczej danie Wam do rąk narzędzi pozwalających odróżniać dobre projekty i ich organizatorów od tych złych. Jest wiele zasad inwestowania (Howard Marks – też z przekąsem – wymienił ich ponad 20 w “The Most Important Thing”), a jedną z nich jest “nie trać pieniędzy”. Często okazuje się, że w pasywnym inwestowaniu lepszą regułą od szukania najlepszych okazji jest unikanie popełniania ewidentnych błędów. Wówczas wyniki same się obronią.

Jak więc unikać takich błędów? Wykorzystaj powyższe grzechy jako listę kontrolną (tzw. checklistę) do weryfikacji jak dobrym lub złym pomysłem może być wchodzenie w danych projekt. Potraktuj każdy z opisanych grzechów jako kryterium oceny – siebie lub projektu. Weź kartkę, narysuj tabelkę z siedmioma wierszami (każdy wiersz to jeden “grzech”) i trzema kolumnami. W pierwszej kolumnie wpiszesz nazwę “grzechu”, w drugiej będziesz oceniać organizatora projektu i sam projekt, a w trzeciej swoje zachowanie i podejście. W każdej komórce oceń jak bardzo opisany przeze mnie “grzech” ma miejsce w danym przypadku – użyj do tego skali 0-4, gdzie 0 = grzeczny jak aniołek 👼 (tj. nie ma żadnego problemu), 2 = trochę rozrabiaka, ale jednak grzeczny, a 4 = bardzo grzeszny diabełek 😈.

Grzech	Organizator projektu	Moja osoba
Chciwość
Lenistwo
Pycha
Nieczystość
Łakomstwo
Zazdrość
Gniew
SUMA

Na koniec posumuj punkt w każdej z kolumn – może ich być łącznie od 0 do 28 w ocenie organizatora/projektu oraz od 0 do 28 w Twojej własnej ocenie. Im więcej punktów uzyska organizator/projekt, to tym bardziej ryzykownym będzie wchodzenie w tę inwestycję – możesz przyjąć, że od 14 punktów (średnio 2 punkty na “grzech”) wzwyż projekt staje się ryzykowny i warto szczególnie mocno pomyśleć o zabezpieczeniu naszego kapitału oraz odpowiedniej stopie zwrotu, a powyżej 20 punktów (średnio 3 punkty na “grzech”) możemy mieć do czynienia z naprawdę ryzykownym tematem i może powinniśmy spasować.

Podobnie przy ocenie naszej osoby: jeśli zdobędziemy więcej niż 14 punktów to być może nasze myślenie o danej inwestycji jest nieco skrzywione i warto poprosić kogoś innego – np. członka rodziny lub przyjaciela – o tak zwany sanity check – czyli po prostu spojrzenie bezemocjonalnym i racjonalnym okiem na ten sam temat. Powyżej 20 punktów powinniśmy jednak mieć obawy, że zbyt emocjonalnie związaliśmy się z projektem i być może nie jesteśmy w stanie racjonalnie o nim myśleć. Lepiej wówczas odpuścić. W końcu inwestowanie powinno być nudne jak flaki z olejem.

Tyle z lotu ptaka. Powyższa instrukcja wprawdzie w 100% nie odpowie na to pytanie “czy inwestować w dany projekt”, bo jest złożone pytanie – jest to raptem czubek góry lodowej i materiał na grubą książkę lub szkolenie. Nie mniej myślę, że mój artykuł dał Tobie solidne podstawy do pracy własnej i tak zwany food for thought. Powodzenia!

Nagrania na YouTube i Spotify

Artykuł został również omówiony w wersji audio i wideo – poniżej znajdziesz ich nagrania!

Opowiedziałem w nich o tym:
💡 Co to jest pasywne inwestowanie w nieruchomości – jakie są jego rodzaje?
🧨 Dlaczego pasywne inwestowanie w nieruchomości mimo wszystko jest ryzykowne?
😈 Jakie grzechy główne popełniają organizatorzy projektów oraz sami inwestorzy?
🔎 W jaki sposób oceniać projekty pasywnego inwestowania żeby nie tracić pieniędzy?

Film możesz obejrzeć bezpośrednio na YouTube lub poniżej:

Jeśli wolisz podcast, to możesz go odsłuchać na Spotify lub poniżej:

Ten artykuł pochodzi z serii “Pasywne inwestowanie w nieruchomości”. Chcesz być na bieżąco z tym tematem? Zapisz się do dedykowanej listy mailingowej poświęconej edukacji w tym zakresie!