Kategorie
Inteligentny inwestor Mechanizmy rynkowe Psychologia cen

Nieruchomości w 2022 roku mogą Cię jeszcze bardziej zaskoczyć

Budzisz się rano, jest 1 stycznia 2022. Jesteś na kacu lub wręcz przeciwnie – tryskasz energią (ja idę na saunę 😀 W mniej lub bardziej szampańskich nastrojach wchodzisz w nowy rok. Z reguły wiedzieliśmy czego się spodziewać – karnet na siłownię, rzucanie palenia i takie tam. Ale od zeszłego roku wiemy, jak mało wiemy o nawet najbliższej przyszłości. Ale możemy się domyślać. Zobacz czego ja się domyślam dla rynku nieruchomości na 2022 rok, który do normalnych zapewne należeć nie będzie…

Budzisz się rano, jest 1 stycznia 2022. Jesteś na kacu lub wręcz przeciwnie – tryskasz energią (ja idę na saunę 😀 W mniej lub bardziej szampańskich nastrojach wchodzisz w nowy rok. Z reguły wiedzieliśmy czego się spodziewać – karnet na siłownię, rzucanie palenia i takie tam. Ale od zeszłego roku wiemy, jak mało wiemy o nawet najbliższej przyszłości. Ale możemy się domyślać. Zobacz czego ja się domyślam dla rynku nieruchomości na 2022 rok, który do normalnych zapewne należeć nie będzie…

AKTUALIZACJA: wersję wideo & audio oraz aktualizację na drugą połowę stycznia znajdziesz poniżej!

W tym artykule dowiesz się:

Kluczowe wydarzenia 2021 rok

Zanim rzucimy się na wróżby poświęcone roku 2022, przypomnijmy z czym skończyliśmy ubiegły rok – a zwłaszcza co nas zaskoczyło (oczywiście z koncentracją na rynku nieruchomości, bo to nas najbardziej interesuje – nie będę także robić kompleksowego wspominania roku dzień po dniu, skupię się tylko na najciekawszych wydarzeniach 😊

Ekonomia, gospodarka, polityka, życie społeczne

Zeszły rok przyniósł wiele zaskoczeń i rekordów. Równo rok temu mało kto wierzył, że rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce drgną przed połową 2023 roku. Skutkiem była równie rekordowa akcja kredytowa banków, skoro “pieniądz jest i będzie za darmo”. Jeszcze w styczniu 2021 mocno przestrzegałem przed taką spekulacją, wymieniając liczne powody, dla których RPP może jednak zacieśnić politykę pieniężną. Niestety miałem rację… W październiku mit “wiecznie zerowych” stóp procentowych upadł, a już w grudniu RPP podniosła stopę referencyjną ponad poziom z lat 2015-2019 – indeks WIBOR wspiął się na poziomy nie widziane od 2014 roku, zaskakując wielu kredytobiorców grudniowymi ratami kredytów.

Tym co przeważyło za podwyżkami stóp była rekordowo wysoka, zaskakująca dla ekonomistów i najwyższa od 20 lat inflacja cen konsumenckich, jak i producenckich, z jaką przyszło nam się zmierzyć w 2021 roku – listopad pokazał inflację CPI rzędu 7,8%, a opublikowany 7go stycznia 2022 szybki szacunek pokazał 8,6% inflacji rdr w grudniu 2021 wobec grudnia 2020. A te wynikły już z szeregu przyczyn – zewnętrznych, takich jak rosnące koszty surowców energetycznych, spożywczych, metali, czy CO2, wywołanych między innymi pozrywanymi łańcuchami (lub wręcz sieciami) dostaw, ale także wewnętrznych: silnej presji płacowej na rozgrzanym rynku pracy (bezrobocie wróciło do poziomu sprzed pandemii), słabnącej złotówki, jak i owego “darmowego” pieniądza. Wyjaśniłem je, wraz ze skutkami rosnących stóp procentowych i rekomendacji S w tym nagraniu:

Nie mniej w Polsce większość roku upłynęła w warunkach rekordowo ujemnych stóp procentowych, podobnie jak w większości krajów rozwiniętych (USA i EBC dotychczas nie podniosły stóp procentowych, BoE podniósł je symbolicznie – odmiennie od sąsiadujących z nami Czech, Węgier czy Ukrainy) – połączone z hojnymi programami wsparcia (zwłaszcza w USA) oraz polityką skupu aktywów finansowych. Efekty tak luźnej polityki pieniężnej obiegły cały świat – np. amerykański indeks S&P 500 kilkadziesiąt razy bił rekordy wycen, zyskując w 2021 roku 27% (i zawrotne 48% od przed-covidowego początku 2020 roku), podobnie zrobiły indeksy innych giełd w krajach rozwiniętych, podobnie jak obligacji. Te ostatnie w Polsce zanotowały jednakże kilkuprocentowe przeceny – właśnie na skutek odkręcenia “nienormalnej” polityki pieniężnej.

Innym polskim zaskoczeniem 2021 roku było dość gruntowne przemodelowanie systemu podatkowego oraz szeregu innych obszarów poprzez Polski Ład. Zwiększenie (nieznaczne, ale zawsze) dochodów osób najmniej zarabiających został sfinansowany przez dość mocne podwyżki dla górnych decyli etatowców, jak i większości przedsiębiorców. Jednocześnie wprowadzono gwarancje wkładu własnego dla kredytów, jak i udogodnienia w budowie mikro-domów. Analizę pierwszego projektu Polskiego Ładu, jak i komentarz do dalszych jego skutków dla rynku nieruchomości (np. likwidacji możliwości amortyzacji nakładów na mieszkanie, czy obowiązek ryczałtu dla nie-JDG) omówiłem w tych nagraniach:

Rok 2021 przyniósł też rekordy tragedii związanej z pandemią koronawirusa. Oficjalna liczba zachorowań dobiła do prawie 300 milionów osób, a zgonów do ponad 5 milionów. – z czego większość właśnie w roku 2021 wskutek kolejnych fal i odmian wirusa. Dla mnie największym zaskoczeniem było to, jak szybko w krajach rozwiniętych wdrożono szczepienia (ja mimo młodego wieku dostałem drugą dawkę już w pół roku po ogłoszeniu zatwierdzenia szczepionek), które na szczęście wyhamowały śmiertelność. Ale po optymizmie rychłej wygranej z pandemią niewiele pozostało pod koniec roku, gdy tempo szczepień mocno spadło, wiele osób nie zdecydowało się na szczepienia, a wyjątkowo zaraźliwy wariant Omikron poskutkował gigantycznymi wzrostami pozytywnych testów. Można powiedzieć, że wróciliśmy trochę do punktu zero i musimy na nowo przemyśleć dalsze sposoby walki z draństwem.

Nie będę w szczegółach wymieniał tematów bardziej światopoglądowych, czy geopolitycznych, które zmieniły wiele spraw: kryzys uchodźczo-humanitarny na granicy z Białorusią, ryzyko wojny Rosja-Ukraina, konflikt z UE w sprawie praworządności, Lex TVN, afery podsługowo-Pegasusowej – niezależnie jak je odbieramy wewnątrz naszego kraju, spowodowały one przede wszystkim osłabienie polskiej złotówki, przecenę polskich papierów wartościowych i zepchnęły postrzeganie Polski przez światowe rynki finansowe z powrotem do ligi ryzykownych krajów wschodzących.

Rynek nieruchomości

W tym równie zwariowanym roku 2021 rynek nieruchomości zatoczył równie spektakularne kółko. Końcówka 2020 roku cechowała stagnacja na rynku obrotu, jak i doom & gloom na rynku wynajmu mieszkań, czy to długo, czy też krótkoterminowego. Rekordowe pustostany mieszkań, brak studentów, ograniczony ruch turystyczny i biznesowy, niemrawa sprzedaż deweloperów, pandemia rozkręcona na maksa. Nic nie zapowiadałoby ekspresowego odrodzenia, wręcz boomu na rynku nieruchomości, jak i najmu (ten ostatni przeanalizowałem szczegółowo w poniższym artykule).

A jednak – “darmowy” pieniądz i optymizm płynący z frontu koronawirusowego zrobił swoje. Pierwsze trzy kwartały 2021 to był rekord na rekordzie:

  • rekord wartości i ilości udzielonych kredytów hipotecznych dzięki rekordowo niskim stopom procentowym,
  • rekord sprzedaży mieszkań deweloperskich i rekordowo niski poziom zapasów mieszkań,
  • rekord poziomu cen mieszkań oraz i kosztów ich budowy (choć niekoniecznie w ujęciu realnym),
  • rekord liczby uzyskanych pozwoleń na budowę, uruchomionych budów i oddanych mieszkań (w skali od czasów Gierka…),
  • rekordu nie odnotowały jeszcze czynsze najmu, ale rekordowo szybko spadły pustostany,
  • nastąpił też rekordowy wysyp różnej maści inwestycji pasywnych, począwszy od pożyczek na flipy, po wspólne inwestowanie w deweloperkę – nie wspominając już o szkoleniach z flipowania…

W dużym skrócie można byłoby odnieść wrażenie – żyć nie umierać, hulaj dusza piekła nie ma na rynku nieruchomości. Potwierdzać może to fakt, że Polska jak długa i szeroka usiana jest budowami – od gigantycznych projektów deweloperskich (z warszawskim Hong Kongiem na czele), przez niezliczone nieruchomości wakacyjne, po wręcz rosnące jak grzyby po deszczach inwestycje w domy jednorodzinne.

Dużo aktywności pokazał również korporacyjny rynek deweloperski i sektor PRS – wraz ze spektakularnymi przejęciami (np. przejęcie Archicomu przez Echo), transakcjami wejściami na rynek najmu nordyckich funduszy NREP i Heimstaden. Nie dziwota, że wraz ze wzrostem indeksu WIG-Nieruchomości deweloperzy czuli się w 2021 bardzo pewnie, przez co nawet musiałem się z nimi mocniej ścinać na konferencjach 😉

Druga połowa roku przyniosła nieco ochłodzenia wśród deweloperów – po raz wtóry odwołano wejście Murapolu na giełdę, IPO Cavatiny rozczarowało, WIG-Nieruchomości odnotował spadek o 10% – choć nie dogonił on przecen na Chińskim rynku deweloperskim. Nie mniej rynek korporacyjny żył dalej transakcjami – chociażby procedowaną obecnie sprzedażą Robygu do TAG Immobilien, który inwestuje w mieszkania na wynajem. W czwartym kwartale narracja deweloperów była już znacznie mniej optymistyczna, co potwierdzały oficjalne i zakulisowe wypowiedzi ich przedstawicieli na jednej z konferencji, którą odwiedziłem.

2021 rok był też rokiem szybkiego rozwoju startupów proptechowych – iBuyerów, Digital Brokerów, o których słyszeliśmy coraz częściej i będziemy pewnie jeszcze więcej o nich słyszeć:

Ja osobiście – widząc huraoptymizm stycznia 2021 – przestrzegałem przed tym, że zakładanie jako PEWNIK wzrostów rynku jest co najmniej ryzykowne i warto jednak rozważyć alternatywne scenariusze. Na przykład takie, że taki wzrost nastąpi, ale może zostać nagle przerwany i wręcz wygumkowany – na przykład przez wzrost stóp procentowych (który zresztą nastąpił).

A dlaczego te stopy procentowe są takie ważne? Cały (lub większość) tego fenomenu wyjaśniłem w artykule poświęconemu mechanizmowi wartości pieniądza w czasie.

A co zdarzyło się u mnie?

Dla mnie 2021 rok był szczególnie bogaty w zmiany 😁 Równo rok temu uruchomiłem ten blog, rozpoczynając przygodę z sabbaticalem (którą szybko skończyłem, bo chyba nie umiem siedzieć na tyłku), później uruchamiając kanał YouTube i Spotify (pozdrawiam wszystkich 1600 subskrybentów!). Popełniłem 54 posty (nieco ponad jeden na tydzień) i 26 nagrań (jedno na dwa tygodnie), co oceniam jak nawet spory kawałek roboty, biorąc pod uwagę, że wpakowałem się w pracę freelancera na pół roku, a co najmniej 2 miesiące spędziłem na intensywnych wojażach 🤣 Co z tego uzyskałem? Mnóstwo satysfakcji i poczucia spełnienia mojego dlaczego, które wyjaśniałem w tym artykule:

Radykalnie też zmieniłem swoje finanse wierząc szczerze w to, o czym mówiłem i pisałem na moim blogu. Pozbyłem się wszystkich długów, spłacając przedterminowo leasing i sprzedając duże mieszkanie, które ciążyło na portfelu inwestycyjnym nie tylko dlatego, że dawało mizerną stopę zwrotu (nigdy nie było kupowane z myślą o wynajmie), ale przede wszystkim wisiało na dość pokaźnym kredycie. Opowiedziałem o tym więcej w linku poniżej:

Czego możemy się (nie)spodziewać w 2022 roku

Wiemy już co przyniósł nam 2021 rok – zwłaszcza jak wiele historii nas zaskoczyło – ewidentnie zadziałało owe chińskie przekleństwo “obyś żył w ciekawych czasach”. Zobaczmy w takim razie co najpewniej może nam przynieść 2022 rok, a co wypieramy z naszej świadomości – lub też co może pójść nie tak?

Niektóre punkty z tego podsumowania znajdziesz w nagraniu ostatniego, grudniowego webinaru “W górę czy w dół”:

“Pewniaki”

Zacznijmy od “pewniaków” – są to tematy, co do których chyba mało kto będzie miał jeszcze złudzenia, że nie nastąpią i pewnie każdy prędzej czy później zacznie wliczać je w swoje zachowania. Co moim zdaniem jest w dużej mierze pewniakiem na 2022?

  • rok inflacyjnego zaciskania pasa i hamującego PKB – jeszcze w listopadzie bazowa prognoza NBP wskazywała, że w styczniu 2022 odnotujemy szczyt inflacji, a później będzie już tylko lepiej – średnia inflacja miała wynieść 5,8%. Ta prognoza niestety szybko się zdeaktualizowała, bo w grudniu zostały zaakceptowane pierwsze podwyżki cen energii elektrycznej oraz gazu ziemnego na 2022 rok – odpowiednio ponad +20% i +50% (lub dla firm +500%), które w oczywisty sposób przełożą się na wzrosty kosztów nie tylko życia, ale też poszczególnych produktów konsumenckich – niezależnie od wdrażanych tarcz antyinflacyjnych, czy cięć podatków (które nota bene będą w dłuższym terminie proinflacyjne, podobnie jak podwyżka cen gazu rozłożona na 3 lata). Raptem kilka dni temu prezes NBP prof. Adam Glapiński w dość zaskakujący medialnie sposób opublikował nowe prognozy inflacji – NBP podniósł swoją prognozę inflacji do 7,6% w 2022 roku. Ale wszyscy wiemy, że realnie odczuwalna inflacja może być wyższa… Jeśli dodamy do tego fakt, że dotychczasowe wzrosty stóp procentowych i WIBOR spowodują wzrost rat kredytów o 33%, jak i rosnące podatki dla zamożniejszej części społeczeństwa, to praktycznie każdy niezależnie ile będzie zarabiać, w 2022 roku będzie musiał zacisnąć pasa. Wiadomo też, że nawet wzrost płacy minimalnej nie rozwiąże problemu – od stycznia 2022 wzrosła ona do 3010 złotych, w porównaniu z płacą minimalną 2800 zł w 2021 roku (+7,5%), a to ona była głównym motorem wzrostu płac w Polsce – istnieje konkretne ryzyko spowolnienia konsumpcji.
  • rok dalszego wzrostu stóp procentowych – kolejnym “pewnikiem” jest to, że RPP w kolejnych posiedzeniach ponownie podniesie stopy procentowe (aktualizacja: na posiedzeniu 4 stycznia 2022 wszystkie główne stopy zostały podniesione o 50 punktów bazowych, w tym stopa referencyjna została podniesiona do 225 pb). Prezes Glapiński w komentarzu z 9 grudnia jasno dawał do zrozumienia, że jeżeli inflacja będzie miała nadal progresję rosnącą, to będzie rekomendował takie rozwiązanie. Rynki finansowe już de facto wyceniają taki scenariusz, ponieważ skoro przy stopie referencyjnej 1,75% rynkowe stawki WIBOR 3M / 6M wynosiły na 30 grudnia 2021 odpowiednio 2,5% oraz 2,8%. Stawki terminowe FRA (jak rynek wycenia WIBOR w przyszłości) na ten sam dzień pokazują oczekiwania, że już w połowie 2022 roku WIBOR 3M sięgnie poziomu 4%. Przypuszczam, że mało który z zaciągających kredyty w ciągu ostatnich kilku lat dopuszczał w ogóle taki scenariusz w tak krótkim czasie – nawet ja w moich materiałach po pierwszej podwyżce pokazywałem WIBOR 3M na poziomie 4% jako skrajnie wysoki scenariusz (trzeba będzie aktualizować 😉…) Teraz nikt nie wie jak daleko RPP pójdzie z kolejnymi podwyżkami. Ta nowa rzeczywistość podniesie koszty życia posiadaczy kredytów hipotecznych (ok. 15% Polaków mieszka w nieruchomościach na które zaciągnęli kredyt!), ale też koszty osób, które posiłkowały się kredytem na zakup nieruchomości inwestycyjnych – często “jadąc po bandzie”. Co więcej, ten scenariusz wykluczy ogromną liczbę osób posiłkujących się kredytem z rynku nieruchomości, gdyż taki poziom WIBOR w połączeniu z rekomendacją S zmniejsza maksymalną zdolność kredytową o 40% wobec połowy 2021 roku! Jednocześnie na wartości zaczną zyskiwać mniej czy bardziej ryzykowne aktywa finansowe powiązane z WIBORem – w tym część obligacji Skarbu Państwa, większość obligacji korporacyjnych i komunalnych, jak i po prostu lokaty i rachunki oszczędnościowe. Obecnie można znaleźć rentowności od 2-4% na lokatach i dość bezpiecznych obligacjach, do nawet 8-10% na tzw. śmieciówkach, czyli obligacjach o podwyższonym ryzyku) – wzrost WIBOR do 4% przesunie te poziomy odpowiednio wyżej (czyli 4-6% powinno być osiągalne w dość bezpiecznych produktach, co daje większy zwrot niż na przeciętnych mieszkaniach od dewelopera w dużych miastach).
  • rok pogarszających się nastrojów konsumentów – o ile pół roku temu, ba, nawet 3 miesiące temu mogliśmy się łudzić, że najbliższy rok będzie łatwy i przyjemny, to chyba (piszę to z bólem!) u próg 2022 roku trudno o szeroki i pełny przekonania optymizm. Inflacja wszystkiego jest faktem, koniec taniego kredytu także, wygrana z pandemią została odłożona na niewiadomo kiedy, a na dokładkę mamy dość niepewną sytuację geopolityczną (konflikty z UE, Rosją, Białorusią, jak i wewnątrzkrajowe rodeo). Prognozę tę potwierdzają badania GUS, które w grudniu 2021 pokazały kolejny w ostatnim kwartale spadek bieżącej i przyszłej ufności konsumenckiej (nie zaskoczę Was pisząc, że wskaźnik ten był wysoko w połowie roku, wtedy kiedy rynek nieruchomości szalał). A bez ufności i pewności co przyszłości trudno myśleć o konsumenckim i inwestycyjnym. Czytam obecnie książkę dwóch noblistów, George’a Akerlofa oraz Roberta Shillera pt. “Zwierzęce instynkty” (wydanej po raz pierwszy tuż po początku kryzysu 2008), w której uzupełniają neoklasyczną teorię ekonomiczną o racjonalnych uczestnikach rynku o elementy związane z psychologią i ekonomią behawioralną – i cóż tu się dziwić. Większość ludzi nigdy nie kończyła żadnych kursów z ekonomii, ale posługuje się bardzo prostymi odruchami – jak jest dobry nastrój i otoczenie to inwestuje i wydaje pieniądze, a jak jest odwrotnie – to oszczędza.

“Szare nosorożce”

Do “pewniaków” dodałbym jednak “szare nosorożce” – są to zdarzenia, które są, zwłaszcza z perspektywy czasu, bardzo prawdopodobne, czasem wręcz oczywiste, które jednak są przez uczestników życia wykluczane i zbywane jako nieprawdopodobne (z reguły życzeniowo) – a zderzenie z takowym nosorożcem jest bardzo bolesne. Skąd biorą się “szare nosorożce”? Często są to skutki “pewników” – o których jednak już nie chcieliśmy myśleć.

Takim “szarym nosorożcem” był w 2008 roku kryzys na rynku nieruchomości i wywołany przezeń globalny kryzys finansowy połączony z upadkiem szeregu banków i instytucji finansowych w USA i nie tylko. Dlaczego był “szarym nosorożcem”? Ogromna część branży finansowej miała świadomość, że cała konstrukcja na której oparty był spektakularny wzrost cen nieruchomości finansowanych hipotekami jest wręcz niezdrowy – pomnikowym tego dowodem była słynna wypowiedź prezesa CitiBanku, że “Dopóki gra muzyka, trzeba tańczyć. I my tańczymy”.

W 2021 roku głównym szarym nosorożcem był wzrost inflacji i stóp procentowych – nawet pierwszoroczny student ekonomii mógł się tego prędzej czy później spodziewać, że inflacja pójdzie do góry wraz z odmrażaniem gospodarki, tylko żaden z ekonomistów nie był w stanie powiedzieć kiedy to nastąpi. Nawet jak ta inflacja się już pojawiła, naiwnością albo myśleniem życzeniowym była ślepa wiara w opowieści banku centralnego, że mimo jej wzrostu stóp procentowych nie podniesienie w najbliższym terminie.

W 2022 moim zdaniem będą nimi:

  • wyhamowanie dynamiki na rynku nieruchomości – konsekwencją wszystkich trzech “pewników” – mniejszego dochodu rozporządzalnego wskutek inflacji, spadającej dostępności kredytu i rosnącej atrakcyjności produktów finansowych, wreszcie pogorszenia nastrojów konsumentów – będzie kontynuacja hamowania na rynku nieruchomości (bo już IV kwartał 2021 ją pokazał). Niezależnie ilu deweloperów i agentów nieruchomości, szkoleniowców z flippingu, deweloperki, czy wynajmu, dziennikarzy, czy też gadających głów z YouTube’a będzie zaklinało rzeczywistość, to nie odwrócimy faktu, że popyt na zakup na rynku nieruchomości (na grunty, domy, mieszkania etc.) w 2022 roku będzie mniejszy niż w 2021 roku. Jeżeli to nastąpi, to będziemy zapewne mierzyć się też w drugiej połowie roku ze spowolnieniem sektora deweloperskiego i budowlanego – bo zorientują się one w powadze sytuacji. Czy spotka się to ze spadkami cen w 2022 roku? To trochę zależy – przede wszystkim od konkretnych decyzji RPP. Może najbliższe podwyżki będą już tylko symboliczne i korekcie ulegną tylko rozgrzane “centra bogactwa” (owe 20-30 tysięcy za metr na Powiślu), czy też będzie wyprzedaż mieszkań ogrzewanych gazem i prądem, gdzie trudniej przerzucić te koszty na najemców (np. mini-akademiki w kamienicach) – coś co w moim webinarze określiłem jako scenariusz “spodziewanej korekty”. A może wskutek niesamowitej inflacji RPP pojedzie ostro z podwyżkami i ruszy wyprzedaż zakupów z ostatnich kilku lat, tam gdzie raty przygniotą ich posiadaczy – prowadząc do scenariusza “przyczajonego tygrysa” (w którym ostatni skok cen zakończy się bolesnym upadkiem). Tego do końca nie wiadomo (chociaż nadchodzący rok 2022 będzie wg chińskiego horoskopu rokiem Tygrysa… 😁) Nie mniej eldorado raczej już się skończyło. Kropka. I tu dwie uwagi:
    • relatywnie bezpiecznym segmentem obrotu na rynku nieruchomości mogą okazać tanie mieszkania ekonomiczne w części miast, gdzie możliwe w ogóle jest zmieszczenie się w ramach limitów dla gwarantowanego wkładu własnego. Wszystko to oczywiście pod warunkiem, że jego potencjalni beneficjenci (nieposiadający nieruchomości – poza rodzinami wielodzietnymi) będą w ogóle mieli zdolność kredytową po tak wielu podwyżkach stóp procentowych (program ma wejść w życie w maju 2022, kiedy to WIBOR 3M może wynieść ponad 4%.
    • dodatkowo przy takich rentownościach aktywów finansowych i rosnących kosztach kapitału może się okazać (i poniekąd to już się dzieje), że część nowych inwestycji funduszy PRS także ulegnie zahamowaniu – bo po co przy tak atrakcyjnych alternatywach na rynkach finansowych i wysokim koszcie kapitału pakować się w nieruchomości na niskiej stopie zwrotu (4-5% przy takich inwestycjach) jak dzisiejsze polskie mieszkania na wynajem?
  • zacieśnienie polityki monetarnej w kluczowych gospodarkach, USA i Strefie Euro – kolejny nosorożec, który może na nas biec, to zacieśnienie polityki monetarnej w USA i Strefie Euro. Jeszcze do niedawna (konkretnie do listopada i grudnia 2021) zarówno amerykański FED, jak i europejski EBC, stosowały narrację o przejściowości inflacji i koniecznym wspieraniu zatrudnienia (podobnie jak w polski NBP). Przyklaskiwali im w tym inwestorzy, pompując wyceny aktywów na amerykańskich i europejskich giełdach, jak też ceny nieruchomości. Jednak pod koniec listopada 2021 Jerome Powell, przewodniczący FED, porzucił historię o przejściowej inflacji (amerykańskie CPI osiągnęło wtedy poziom 6,8%), a bezrobocie powróciło praktycznie do poziomu sprzed pandemii. W grudniu FED zapowiedział przyspieszenie tzw. taperingu (wycofywanie banku centralnego z interwencyjnego skupu aktywów finansowych – w skrócie sztucznie podbijających ich wyceny oraz pewność na rynku). Teraz ma on zakończyć się w marcu 2022, otwierając drogę do podwyżek stóp w USA – które również zapowiedział. Jednak jeśli popatrzycie dokładniej w zachowania rynków finansowych i komentarze amerykańskich ekonomistów (polecam podcasty WSJ i Bloomberg), to usłyszycie, że rynek mimo tej świadomości nie uwzględnia ich jeszcze w swoich wycenach oraz zakłada tylko najbardziej optymistyczne, powolne tempo podwyżek. My już jednak wiemy, że jednak można się na tym niemiło przejechać, zwłaszcza jeśli inflacja będzie nadal zaskakiwała na plus… A trzeba pamiętać, że jeżeli FED podnosi stopy procentowe, to skutki odczuwa cały świat – wówczas EBC też może jeszcze bardziej przyspieszyć swoje zacieśnienie polityki pieniężnej. A to z kolei doprowadzi do ponownego osłabienia polskiej złotówki, a w efekcie presji na dalsze podnoszenie stóp procentowych. Wówczas zamiast oczekiwanego dzisiaj WIBORu 4% na koniec 2022 roku możemy zobaczyć 5% lub 6% – ponownie dobijając kredytobiorców i przedsiębiorstwa, jak i zwiększając koszty długu publicznego. Na marginesie warto pamiętać, że taki scenariusz nie będzie sprzyjał wysokim wycenom na rynkach giełdowych, podobnie jak inne “nosorożce”.
  • hamowanie chińskiej gospodarki – Chińska Republika Ludowa odpowiadała za ogromną część światowego rozwoju gospodarczego od początku tego tysiąclecia, rosnąc 13-krotnie w swoim rozmiarze i 8-krotnie zwiększając dochód na obywatela (którego jak wiemy jest najwięcej na świecie 👲). W efekcie z pozycji #6 i udziału ok. 5% w światowym PKB w 2000 roku przeskoczyły one na #2 i udział 18% w roku 2020 – przeganiając wszystkie gospodarki za wyjątkiem USA (24% udział w światowym PKB). Rozwój Chin napędzał rynki surowcowe, sprzedaż dóbr luksusowych, jak i zapewniał tanią produkcję dla Świata. Ale ten wzrost nie może trwać wiecznie i jest już dość oczywiste dla ekonomistów, że 2022 rok przyniesie spowolnienie w Chinach. Przyczyną, której już się nie da odkręcić, będzie hamowanie chińskiego sektora budownictwa, który odpowiada za 25% chińskiego PKB (a więc 4% światowego PKB) i 35% chińskiego zużycia stali (a więc ok. 18% światowego zużycia – Chiny zużywają nieco ponad 50% stali na Świecie). A to hamowanie wynika z trwającej obecnie korekty na chińskim rynku mieszkaniowym wraz z bankructwem szeregu deweloperów z Evergrande na czele i spadku liczby uruchamianych budów. Rynki stali i surowców do jej produkcji odczuły już tego efekty wraz ze spadkami cen. Nakłada się na to progresja wariantu Omikron, który dla Chin może być o tyle trudny, że tamtejszy rząd stosuje zasadę “Zero-Covid” – jeden przypadek skutkuje zamknięciem całych miast. Generalnie chińska gospodarka to jeden wielki “nosorożec”, bo o większym spowolnieniu w Chinach mówi się od lat – nikt nie był w stanie poprawnie wskazać momentu przesilenia, ale co do jego nieuchronności jest coraz mniej znaków zapytania. Niestety dla nas, kichnięcie w Chinach może się skończyć grypą w Europie (zresztą poniekąd już tak się stało…).
  • szok demograficzno-spadkowy – jednym z wydarzeń 2021 roku był Narodowy Spis Powszechny. Już w styczniu 2022 poznamy jego wstępne wyniki. Czego możemy się spodziewać? Niestety najpewniej pełnej skali zapaści demograficznej Polski, do jakiej doprowadziła pandemia. W ciągu ostatniego roku w Polsce zmarło najwięcej osób od Drugiej Wojny Światowej (ponad 500 tys., wobec przeciętnej na poziomie ok. 380 tys. w ostatnich dekadach) – i to jest fakt. Jednocześnie urodziło się najmniej dzieci od IIWŚ. Dodając do tego skutki emigracji, NSP może po raz pierwszy pokazać, że mieszkańców Polski (mimo licznych imigrantów) jest mniej niż 38 milionów osób. A to może otworzyć oczy nie tylko w zakresie sensowności pewnych inwestycji mieszkaniowych, ale przede wszystkim może wywołać (wskutek rosnących kosztów utrzymania i pierwszych oznak stagnacji cen nieruchomości) wzrost podaży mieszkań, które w dwóch ubiegłych utraciły właścicieli i mieszkańców. Nie wspominam tu już o tym, co będzie miało miejsce w drugiej połowie dekady (spadek liczebności głównych grup wiekowych kupujących pierwsze mieszkania – 25-35 lat).
  • kolejne podatki – bilans wypadkowej tak wielu czynników jest trudny do oszacowania. Nie mniej wydaje się dość możliwym taki scenariusz, w którym w ślad za spowolnieniem polskiej gospodarki oraz konsumpcji, za wzrostem kosztów nowego zadłużenia, jak i spadkiem liczby podatników (choć głównie emerytów) może się okazać, że zmiany podatkowe płynące z Polskiego Ładu będą niewystarczające do sfinansowania deficytu w 2022 roku. Wprawdzie 2021 rok budżet Polski ma się zamknąć z mniejszym deficytem niż planowano, a wysoka inflacja sprzyja wyższym wpływom z podatku VAT. Nie mniej kierunek jaki rząd obrał w walce z inflacją (obniżka stawek VAT i akcyzy). W efekcie mogą pojawić nowe zakusy podatkowe mające budżet uzdrowić (jak już wspominany przez polityków podatek od pustostanów czy flippingu) – zwłaszcza jeśli konflikt z UE doprowadzi do wstrzymania wydatków z tytułu KPO.
  • dalsze hamowanie dynamiki PKB, spadek dynamiki wynagrodzeń, a być może i wzrost bezrobocia – konsekwencją “pewników”, jak powyższych “szarych nosorożców” i efektów z nimi związanych (hamowanie na rynku nieruchomości, wzrost kosztów zadłużenia, szok demograficzny, nowe podatki) będzie z pewnością wolniejsza dynamika PKB Polski – co pokazują rewizje prognoz dla naszej gospodarki. Nie wiemy jeszcze jaka będzie skala tego hamowania. Przy bardzo niesprzyjających wiatrach (bardzo wysoka inflacja, szybki wzrost stóp procentowych na świecie, szybkie spowolnienie krajowego budownictwa i konsumpcji) może ono być bolesne. Na tyle, że dynamika wynagrodzeń (już teraz zbliżona do inflacji) wyhamuje, skutkując realną utratą wynagrodzeń Polaków, a nawet wzrostem bezrobocia. Zresztą wiele przedsiębiorstw stara się inwestować w automatyzację i robotyzację miejsc pracy ze względu na dotychczasowy szybki wzrost kosztów i braki pracowników, co mogłoby ten wariant wzmagać. Scenariusz ten oznaczałby ni mniej, ni więcej jak stagflację – trudne zjawisko, o którym nagrałem odrębny film.
  • nadal ciągnąca się pandemia – wariant Omikron pokazał swoją moc w grudniu 2021, bijąc rekordy nowych zakażeń na całym świecie. W Polsce nadal dominującym wariantem jest najpewniej bardziej zjadliwa Delta, który wywołał IV falę pandemii. Obserwując wydarzenia w USA i na zachodzie Europy można być pewnym tego, że pierwsze półrocze 2022 będzie stało pod znakiem V fali – zwłaszcza przy obecnym poziomie wyszczepienia populacji – a więc i dalszego paraliżu służby zdrowia oraz licznych zgonów. Nie można też obstawiać na wielki przełom, jakim w 2021 roku miała być szczepionka – bo cóż jeszcze by to miało być? Pewniejsze wydają się kolejne warianty, które być może będą przechodzić do bardziej endemicznego i sezonowego charakteru. Jednakże nawet jeśli polski rząd będzie lekceważąco podchodzić do walki z pandemią i jej konsekwencjami, to utrzymywanie się pandemii będzie nadal globalnie zasilało czynniki proinflacyjne – ograniczenia w podaży i logistyce, jak i dostępności siły roboczej – a więc stanowiące presję na dalszy wzrost stóp procentowych także w Polsce (a co to oznacza, już wiemy).
  • przedwyborcze zawirowania – w opozycji do powyższych, pesymistycznych niestety, nosorożców mogą stanąć zaplanowane na 2023 rok wybory parlamentarne. Nikt chyba nie ma złudzeń, że po tak trudnym okresie pandemii, rekordowej inflacji i problemach wewnątrzkrajowych rządząca koalicja wytoczy najcięższe wozy z kiełbasą wyborczą. I tu moja wyobraźnia nie ma już takich możliwości, żeby dokładnie wskazać jakie nowe (oczywiście niskie – jak w tym memie 🤣) ulgi podatkowe i programy pomocowe mogą zostać ogłoszone w 2022 roku (ze skutkiem głównie na rok 2023, ale też plany obywateli RP). Wiem natomiast, że po Polskim Ładzie kierunek transferu jest dość oczywisty – od średnio i bardzo zamożnych w kierunku uboższych. Dlatego nie spodziewałbym się – zwłaszcza w obliczu potencjalnie napiętego budżetu 2023 – że sytuacja posiadaczy nieruchomości lub głównych segmentów klientów na rynku nieruchomości (klasa średnia wzwyż) ulegnie poprawie. Prędzej uwierzę w dokręcanie śruby podatkowej o której pisałem powyżej, chociaż możemy być zaskoczeni. Jednakże czy w ogóle rząd będzie mieć okazję dotrwać do wyborów w 2023? – to też jest dobre pytanie.
  • ponowna popularyzacja wynajmu mieszkań – drugi pozytywny nosorożec, to dynamiczne odrodzenie się najmu mieszkań jako sposobu na życie i wzrostu popytu na wynajem. Przy rosnących stopach procentowych i nadal wysokich cenach nieruchomości, choć pewnie już nierosnących w 2022 roku, atrakcyjność finansowa najmu wobec zakupu własnego M. będzie bardzo wysoka. Już dzisiaj dla poszukujących w centrach dużych miast rachunek finansowy (rata odsetkowa vs. czynsz najmu netto) przemawia na rzecz wynajmowania, a perspektywa kolejnych podwyżek stóp procentowych i możliwych przecen nieruchomości ją tylko wzmaga – a rosnąca niepewność ekonomiczna i geopolityczna zniechęca do długoterminowych zobowiązań. Myślę, że w 2022 roku wielu chcących zmienić swoje lokum znacznie łaskawszym okiem popatrzy na ofertę wynajmu mieszkań – zwłaszcza w dużych miastach, w których pojawiły się fundusze PRS z profesjonalną ofertą. Może to także dotyczyć osób zaskoczonych wzrostem kosztów kredytów hipotecznych. Czy doprowadzi to do skokowego wzrostu czynszów najmu (mam na myśli tzw. odstępnego czy komornego, więc tylko części należnej właścicielom)? Chyba może być na to trochę za wcześnie, nawet mimo rekordowo niskich pustostanów – po pierwsze 2021 rok przyniósł rekordową liczbę oddanych przez deweloperów mieszkań, które w 2022 roku wejdą do użytkowania. Lata 2022-23 mają być równie intensywne pod tym kątem, zasilając rynek nowymi ofertami najmu. Po drugie zawirowania rynkowe – niepewność ekonomiczna i wysoka inflacja mogą ograniczać skłonność najemców do akceptowania dowolnie wysokich czynszów – zwłaszcza w sytuacji ultra-wysokich kosztów utrzymania mieszkań. Właściciele też mogą być skłonni przy rosnącej konkurencji nowych mieszkań, do większej elastyczności cenowej, byle tylko mieć z głowy koszty mieszkań. Nie mniej oczekuję progresji w górę, która powoli będzie odbudowywać zabawnie niską rentowność inwestycji w wynajem (OSTRZEGAM biegnących po zakup kolejnego mieszkania na wynajem przed “nosorożcem” w postaci hamującej dynamiki na rynku obrotu nieruchomościami! Co z tego jeśli czynsze wzrosną, skoro ceny mieszkań mogą spaść? Co więcej, przy dynamicznych spadkach cen mieszkań czynsze również mogą zawrócić “na południe”).
  • upadłości w branży nieruchomości – i na koniec najmniej chyba spodziewany dzisiaj “nosorożec”, który może dolać oliwy do ognia w krajowej gospodarce i na rynku nieruchomości. W tak jednoznacznie negatywnym otoczeniu gospodarczym dla rynku nieruchomości – rosnących stopach procentowych i kosztach kredytów, rekordowej inflacji konsumenckiej i utracie siły nabywczej, na hamujących rynku nieruchomości (mniej sprzedaży, może też spadki cen) etc. – trudno oczekiwać, że wszystkie działające na tym rynku podmioty bez żadnego problemu poradzą sobie ze spadkiem popytu i wzrostem kosztów. To jedna z podstawowych obserwacji historii ekonomii, że w takim otoczeniu ktoś musi sobie nie poradzić i wypaść z rynku. Kto to będzie? Nie wiem. Ale to może być zarówno duży deweloper, który jest przelewarowany i zbyt wyeksponowany na kredytowych konsumentów, jak i szereg mikro-deweloperków budujących 4 domy na krzyż. To mogą być firmy budowlane, zgniecione spadkiem rynku i wzrostem kosztów. To może być duża firma zajmująca się najmem na pokoje, która potknie się o skok kosztów gazu i prądu, jak i pojedynczy inwestorzy w mieszkania na wynajem, których rozjedzie walec stóp procentowych. To może być fliper który pożyczał pieniądze na flipy na pierwotnym, jak i spółka inwestowania grupowego, która utknie na jakimś problemie. To może być wreszcie mniejszy bank, może spółdzielczy, który bez odpowiednich zabezpieczeń udzielał finansowania podmiotom wymienionym powyżej. Brzmię jak Doktor Zagłada? Być może, ale chowanie głowy w piasek na pewno nie spowoduje, że w razie “W” będziecie bezpieczni 😊 Warto w swoich decyzjach inwestycyjnych na 2022 rok pamiętać o podwyższonym ryzyku.

“Czarne łabędzie”

A teraz czas bardziej popuścić wodze fantazji 😋 Poniższe punkty to mało prawdopodobne scenariusze, których ja osobiście nie wykluczam, ale też nie traktuję jako specjalnie prawdopodobne. Nie mniej życie lubi zaskakiwać i dobrze wiedzieć co by było gdyby? I choć ich szanse są niskie, to skutki mogą być potężne, dlatego nie ma powodu żeby je wykluczać – podobnie jak istnienia “czarnego łabędzia” 🦢

Czarny łabędź dla rynku nieruchomości?

Jakie historie mogą nas zaskoczyć w 2022 roku?

  • pokonanie pandemii – na dziś rychłe i jednoznaczne pokonanie pandemii wydaje się jak bajka – raczej bazowym scenariuszem są coroczne szczepienia, odporność stadna i rozwleczenie choróbska podobnie jak grypy hiszpanki. Ale co by było, gdyby jutro jakiś koncern farmaceutyczny wyskoczyłby z ultra-skutecznym i ultra-bezpiecznym lekiem likwidującym COVID od ręki. Z jednej strony super, bo wrócimy do normalności, z drugiej strony jakie będą konsekwencje – czy praca zdalna zniknie? Czy wyjdziemy z tego poczucia tymczasowości? Co na to gospodarka?
  • deflacja – pokonanie pandemii, odblokowanie wszystkich problemów produkcyjno-logistycznych, kryzys w Chinach a może po prostu efekt zacieśnienia polityki monetarnej na całym świecie – te czynniki mogą w ekstremalnych warunkach (np. gdyby wszystkie nastąpiły naraz) doprowadzić do zaskakującej deflacji cen wszystkiego. Często zapominamy, że gospodarka – w tym ceny, zwłaszcza surowców – jest cykliczna i być może właśnie wejdziemy w cykl deflacji. Z jednej strony to dobrze, bo odetchniemy z ulgą w sklepach, z drugiej strony byłby to okres smuty i bezrobocia. Jak bardzie jesteś na to gotowy?
  • sukces mieszkaniowych inicjatyw rządu – wielu “wiesza psy” na wszystkich kolejnych rządach i ich pomysłach (lub ich wykonaniu) na nieruchomości, i ja nie jestem pod tym względem inny. Ale pomyślmy co by było, gdyby mimo wszystkich przeciwności losu program gwarancji wkładu własnego (uwaga – z dopłatą za dziecko!), SIMy, SANy, Mieszkania +, czy inne pomysły ostatnich lat jednak akurat w 2022 roku zażarły niesione sukcesem jakiegoś niezwykle zdolnego wiceministra. Brzmi jak fikcja, ale…
  • zamieszki oraz konflikty – może nie jest to “czarny łabędź” per se, bo zawieruchy obserwujemy niestety non-stop, ale może nim być skala i miejsce. Nie wiemy czy i jak wyeskaluje konflikt Rosja-Ukraina-NATO. Nie wiemy, czy Chiny nie uderzą na Tajwan lub Izrael na Iran, a nawet nasza “przygoda” z Białorusią. Nie wiemy, czy gdzieś do władzy nie dojdzie wariat. Nie wiemy, czy jakieś zubożone społeczeństwo nie postanowi obalić jakiegoś rządu. Natomiast wiemy, że okresy inflacji obfitowały w tego typu historie.
  • rozpad koalicji rządzącej – obecna koalicja okazała się wyjątkowo i zadziwiająco odporna na różnorakie zawirowania ekonomiczne i społeczne, zapewne wskutek nauk przewodniczącego z lat 2005-2007. Nic tego nie wróży, ale jednakże może się okazać, że poziom napięć wewnątrzkrajowych, spadek poparcia, a może zaginione podsłuchy – coś doprowadzi do upadku rządu i przedterminowych wyborów. Jakie plany i programy PiS nie zostaną wdrożone? Kto wygra? Jakie będą jej lub jego pierwsze decyzje? Jak poradzi sobie z pandemią i kryzysem inflacyjnym? Które zmiany prawne odkręci? Nic z tego nie wiadomo, ale w styczniu 2007 też nikt nie spodziewał się, że w październiku 2007 do władzy dojdzie PO.
  • pęknięcie bańki kryptowalutowej – wreszcie ultra-zaskoczeniem dla wielu może się okazać to, że wyceny kryptowalut jednak były bańką, która uległa pęknięciu. Możemy książki pisać o zaletach i wadach blockchainu i tokenizacji, czy też o wartości kryptowalut, ale nikt nie ma PEWNOŚCI, czy obecna wartość kluczowych kryptowalut jest uzasadniona (ja mam swoje zdanie na ten temat, podobnie jak Nassim Taleb, ale to nie o tym). Złoto także miało uzasadnioną wartość, zwłaszcza po zniesieniu złotego standardu w 1971, nie uchroniło go to przed ekspresową bańką w 1980 roku, która była wynikiem spekulacji. Nie będę też opowiadał o tulipanach czy innych historycznych bańkach. Po prostu nie ma mądrego, który powie czy i kiedy ceny kryptowalut mogłyby drastycznie spaść. Ale nie ma też mądrego, który dowiódłby że tak się nie stanie 😁 A powodów może być szereg. Począwszy od wzrostu stóp procentowych (zachęcam do prześledzenia zachowań BTC vs. koszt kapitału), przez jakąś przypadkową upadłość wywołującą efekt domina, aż po delegalizację krypto. Ciekawsze są skutki. Czy pieniądz z krypto ruszy w kierunku innych aktywów? Czy też ruszy fala upadłości instytucji finansowych i ETFów na krypto (a potem i klasycznych), które zostały umoczone w krypto? Ciekawe…

Moje plany

Oczywiście w takim otoczeniu trudno wiele planować. Jednak zaskoczyłbym Was, gdybym napisał, że nie mam planów 😁 Po ostatnim roku staram się nieco ostrożniej podchodzić do ich definiowania… Nie mniej:

  • Chciałbym dokończyć rozpoczęte cykle tematów na moim blogu – jednym z najlepszych efektów mojej działalności w 2021 był cykl artykułów i nagrań “Czy ceny nieruchomości rosną w długim horyzoncie” – długi, może trochę za trudny, ale będący idealnym materiałem na każdą dyskusję z każdym kto uważa, że “ceny nieruchomości nigdy nie spadają”. Niestety kilka innych cykli, które rozpocząłem – “Dlaczego, jak i w co inwestować”, “Kupować czy wynajmować”, “Wielka Ankieta Flippingu” itd. niestety utknęły na półce. Chciałbym w 2022 dokończyć te tematy, zanim ruszę z kolejnymi.
  • Chciałbym uzyskać licencję doradcy inwestycyjnego – a i owszem! Rozpocząłem naukę do egzaminów KNF na DI. Niektórzy zapytają po co – a czemu nie, w końcu będę mógł zacząć się wymądrzać? 😉 Inni zapytają dlaczego nie CFA – cóż, może dlatego, że zbyt wielu go ma? 😉
  • Chciałbym uruchomić dedykowane szkolenia ze strategii inwestowania – 2021 rok niestety pokazał mi, że nie potrafię tylko i wyłącznie odpoczywać i czasem coś nagrać, jednak wiele lat pracy jako konsultant zrobiło swoje i rwie mnie do takiej aktywności. Żeby to zaspokoić i mieć środki na rozwijanie tego bloga, planuję uruchomić w 2022 własne szkolenia ze strategii inwestowania – nie tylko w nieruchomości. I widzę po Waszych mailach oraz wsparciu na Patronite i wspólnych rozmowach z Patronami, że jest na to potrzeba!
  • Ruszyć z pisaniem książki – i wreszcie ostatni cel, który chciałbym zrealizować w najbliższym roku, to poważny start z pisaniem książki. Nie byle jakiej, a oczywiście o nieruchomościach (ale zakres jeszcze się waży). Tak naprawdę miało to nastąpić już w 2021 roku, ale różne czynniki spowodowały, że to nie nastąpiło. I dobrze, bo jeszcze kupę wiedzy dał mi ten rok! Ale chyba koniec z wymówkami, czas zabrać się za działanie.

A przede wszystkim – dobrze się bawić i zachowywać odpowiednią równowagę w życiu 😄 I tego samego życzę Wam w 2022 roku!

Podoba się Tobie to, co robię? Wesprzyj mnie!

Jeśli uznasz, że moja działalność jest wartościowa – to dlaczego, jak i co robię trafia do Twojego serduszka 😍 i chciałabyś lub chciałbyś mnie wesprzeć, to zapraszam Cię na mój profil na portalu Patronite.pl!

Patronite