Czy ceny nieruchomości rosną w długim horyzoncie? Część 1 – co mówi teoria?

Przeczytałem ostatnio na pewnym popularnym internetowym forum internetowym, że wydźwięk jednego z moich ostatnich postów (TEGO) “jest nader dramatyczny”, bo wieszczę same spadki cen, i odstraszyłem czytelnika, zanim doczytał on do meritum sprawy 🤣 Czas to odmienić – dzisiaj będzie bardziej pozytywnie, bo odpowiem na pytanie, czy ceny nieruchomości rosną w długim horyzoncie czasowym* 📈 Będzie pozytywnie, bo faktycznie rosną! A jak coś zawsze rośnie, to nie można na tym stracić, no nie? 😉

* To pierwszy z artykułów z serii “Czy ceny nieruchomości rosną w długim horyzoncie?”. Wszystkie artykuły z tej serii znajdziesz pod TYM LINKIEM. W tym artykule celowo skupiam się na fundamentalnym, długoterminowym wzroście cen. O cenach w średnim i krótkim terminie decyduje wiele różnych czynników. O tych czynnikach piszę w różnych artykułach z kategorii “Mechanizmy rynkowe” – zobacz więcej!

Wiele mechanizmów omówionych w tym artykule wyjaśniałem podczas webinaru “W górę czy w dół? Gdzie jest dzisiaj rynek nieruchomości (Q1 2021)” – zobacz nagranie!

W tym artykule dowiesz się:

• Czy przyszły poziom cen nieruchomości ma dla nas w ogóle znaczenie?
• Czym jest cena?
• Jak powstaje cena?
• Jak uprościć myślenie o cenach?
• Jakie czynniki w długim terminie wpływają na wzrost cen nieruchomości?
• Co będzie w kolejnych częściach tego artykułu?

Czy przyszły poziom cen nieruchomości ma dla nas w ogóle znaczenie?

Moim zdaniem – mają. Mentalnie i finansowo. Wprawdzie pragmatycy inwestowania w mieszkania na wynajem mówią, że pieniądze raz wydane nie bolą i nawet jeśli ceny spadną, to trudno – nie mniej jednak jakoś myślę, że podskórnie każdego bolałby spadek ceny czegoś co się posiada.

A tak mamy w odwodzie jeden z często wymienianych truizmów rynku nieruchomości – “w długim okresie ceny nieruchomości zawsze rosną”.* Taki paradygmat myślenia niesamowicie ułatwia podjęcie decyzji o kupnie nieruchomości. W końcu nikt nie ma szklanej kuli jakie ceny będą w przyszłości, a decyzja o wydaniu setek tysięcy złotych (lub więcej), często połączonych ze zobowiązanie finansowym na wiele lat, nie jest łatwa.

Jeśli przyjmiemy paradygmat, że ceny w długim okresie zawsze rosną, to zdecydowanie łatwiej nam będzie podjąć taki krok. Dlaczego – co najmniej z trzech powodów?

• Nie lubimy tracić – nawet jeśli po drodze będzie jakiś kryzys i korekta cen, to prędzej czy później cena danej nieruchomości przekroczy cenę nabycia i “będziemy do przodu”,
• Mniej ryzykujemy przy kredycie – jeśli zaciągniemy kredyt i sprzedamy mieszkanie przed jego spłatą – to mamy pewność, że coś nam zostanie po takiej transakcji w kieszeni,
• Chcemy zwiększać kapitał dla naszych potomnych– w odpowiednio długim horyzoncie czasowym wartość naszej nieruchomości będzie rosła coraz szybciej dzięki procentowi składanemu, czyniąc naszych spadkobierców bogatymi.

Z powyższym paradygmatem można sobie w głowie ustawić założenie “nie stracę” 😊 No tak, powiecie, to wszystko mentalne “dlaczego”. Jednakże wzrost wartości nieruchomości w przyszłości ma jedną, niesłychanie istotną zaletę – umożliwia nam “wyciągnięcie tej wartości” poprzez refinansowanie kredytu lub, w gorszym razie, poprzez sprzedaż mieszkania. Jeżeli wartość tak rośnie w czasie, zwłaszcza szybciej niż inne ceny, to jesteśmy poprzez to w stanie wygenerować dodatkową wartość i ją np. zainwestować gdzie indziej. Ale to przy innej okazji w szczegółach omówimy.

* ten truizm niestety ma gorszą wersję – “ceny nieruchomości zawsze rosną”, który zdecydowanie nie jest prawdziwy. Wmawiano nam to przed kryzysem 2007-2013, a obecnie od czasu do czasu robią to różni szarlatani inwestowania w nieruchomości.

Czym jest cena?

Zanim przejdziemy dalej, chciałbym wyjaśnić jedną bardzo ważną rzecz. Czym w ogóle jest cena? Definicji i podejść jest mnóstwo, ale ponieważ moje artykuły są dla “zwykłego człowieka” (przepraszam z góry ekonomistów oraz miłośników dzielenia włosa na czworo za upraszczanie), to chciałbym z góry ustalić jak w tym oraz w kolejnych artykułach będę definiować cenę 😀

Cena (transakcyjna) to “realnie osiągany w danym momencie poziom wynagrodzenia, jaki strona kupująca faktycznie płaci za dane aktywo, produkt lub usługę, a strona sprzedająca faktycznie akceptuje, co prowadzi do zawarcia transakcji.“

Odróżniam zatem cenę transakcyjną od:

• cen ofertowych – czyli życzeń sprzedających, bo każdy może strzelić “cenę z czapy” (np. 400 tys. PLN za kawalerkę typu studio na Bielanach), ale dopóki nikt jej nie “podpisze u notariusza i zapłaci”, to jest ona tylko i wyłącznie balonem rozpoznawczym,
• cen z cennika – czyli oficjalnych cenników deweloperów, bo jak wiecie cena producenta to jedno, a ta w kasie czy w Internecie potrafi być zupełnie inna,
• cen produkcji – czyli terminu statystycznego mówiącego jaki jest koszt wytworzenia produktu, ale jeszcze niekoniecznie ceny po jakiej producent jest gotowy sprzedawać,
• cen regulowanych – czyli ustalanych przez kogoś w sposób sztuczny, np. przez ministerstwo czy partię,
• cen teoretycznych – wynikających np. z modeli finansowych, teorii ekonomicznej lub czyjegoś Excela,
• cen historycznych – czyli cen, które były zawierane w poprzednich okresach – w skrócie “kiedyś to było taniej / drożej” nie ma znaczenia,
• cen przyszłych – czyli cenach oczekiwanych np. z kontraktów terminowych,
• …

I tak dalej, i tak dalej – długo można by wymieniać, bo jest mnogość różnych definicji cen, a ich poziomy poruszają się gdzieś w okolicach cen transakcyjnych (czyli bywają podobne), ale to na inny materiał. Ja mam na myśli ceny według których zawierane są prawdziwe transakcje w dniu dzisiejszym i kropka 😀

Jak powstaje cena?

Żeby powstała tak określona cena, musimy doprowadzić do tego, żeby zarówno kupujący, jak i sprzedający był “wystarczająco” zadowolony z osiągniętej ceny. Czyli, jak pisał Tadeusz Boy-Żeleński, “Z tym największy jest ambaras, żeby dwoje chciało naraz”. Nie chcę tutaj rozkładać na czynniki pierwsze mikroekonomicznej teorii rynku, krzywych popytu i podaży, ich ruchów, różnic w krótkim i długim okresie etc. – to materiał na inny post.

Robimy to prosto – a więc:

• Żeby sprzedający sprzedał – musi pokryć koszty i na tym zarobić:
  • Jeśli jest deweloperem (czyli buduje) musi pokryć swoje (1) koszty gruntu, (2) robocizny, (3) materiałów i (4) coś na tym jeszcze zarobić. Tak więc nie będzie akceptować ceny sprzedaży znacznie poniżej 1+2+3+4, bo po co by w ogóle miał budować, jak nie zarabia? Oczywiście chętnie sprzedałby za więcej, ale znacznie więcej nie będzie dostawać w nieskończoność, bo widząc zyski szybko pojawi się konkurencja (z rynku pierwotnego lub wtórnego), która będzie oferowała mniej. Na szczęście rynek deweloperski i obrotu nieruchomościami jest rynkiem konkurencyjnym z domieszkami konkurencji monopolistycznej, więc w odpowiednio długim terminie powyższa tendencja będzie się utrzymywała.
  • A jeśli jest sprzedającym na rynku wtórnym (czyli kupił nieruchomość jakiś czas temu)? Niezależnie ile kiedyś zapłacił za mieszkanie, to po latach będzie raczej oferować je w cenie zbliżonej do tej od dewelopera (+/-, to zależy od lokalnego rynku, stanu mieszkania etc.), przy generalnie zachowaniu dość podobnego poziomu w czasie. Nie będzie sprzedawać znacznie taniej – bo będzie czuł się “frajerem” względem tego, co jest na rynku oferowane przez deweloperów i innych sprzedających. Nie będzie też sprzedawać znacznie drożej – bo kupujący po prostu pójdą do dewelopera lub innych oferentów. Jeśli te ceny (deweloperów lub konkurencji) będą znacznie niższe od ceny, po której sprzedający sam kupił (bo jest np. fliperem i / albo kupił na górce), to – pomijając sytuację noża na gardle (kredyt, rozwód, nowy pomysł na życie) – po prostu nie będzie sprzedawał, a więc nie będzie transakcji, czyli nie będzie ceny. Proste 🧐
• Żeby kupujący kupił – to musi stwierdzać, że cena jest adekwatna, i musi go być stać na dany zakup:
  • Nie zapłaci znacznie więcej niż tyle, za ile sam byłby w stanie np. zbudować nieruchomość (kupić grunt i postawić dom płacąc za robociznę oraz materiały), czyli jego maksimum będzie “powiązane” z kosztem budowy nieruchomości, zapewne powiększonej koszt czasu i dyskomfortu związanego z samodzielnym budowaniem. Oczywiście nikt sobie bloku mieszkalnego nie będzie budować, ale uwierzcie, że ceny domów mają zbliżoną dynamikę co ceny mieszkań właśnie z tego powodu.
  • Nie zapłaci też znacznie więcej, niż może sobie na to pozwolić – bo nawet “postaw się a zastaw się” nie pomoże, jeśli jego pensja nie wystarczy na uzbieranie odpowiedniej sumy na zakup lub też nie wystarczy na regulowanie raty kredytu hipotecznego (oczywiście z perspektywy konserwatywnego banku). Jednakże, ten czynnik ma wpływ w bardziej krótkoterminowym wydaniu, ponieważ gdyby kupujących nie było stać nawet na pokrycie kosztów budowy to… cóż, nic się nie zbuduje, a transakcje nie będą miały miejsca (chyba, że na rynku wtórnym). Nie mniej to dość hipotetyczna sytuacja, w której NIKOGO nie stać na zakup nieruchomości. Oczywiście presja niskich dochodów może spowodować, że mogą stanieć grunty. Ale nawet jak będą za “zero”, to nadal trzeba będzie zapłacić za materiały i robociznę, więc poniżej pewnego poziomu ceny nie spadną (to był zresztą jeden z gwoździ do trumny programu Mieszkanie+)
  • Ale oczywiście z wielką chęcią kupi za mniej – tylko na to sprzedający już nie pójdą 😉

Jeśli uważnie prześledzicie i przemyślicie powyższe, to wyjdzie Wam, że o cenach nieruchomości (mieszkań) w długim terminie tak naprawdę decydują… koszty budowy nieruchomości (powyższe 1+2+3). Ten tok myślenia pokazują poniższe grafiki:

Wspomniane wcześniej oczekiwane zyski deweloperów oraz wynagrodzenia kupujących “przemnożone” przez dostępność kredytów, które oczywiście wpływają na zawieranie transakcji i powstawanie ceny w skali mikro, mają w długim terminie jednakże znacznie mniejszy wpływ na poziom cen (utrzymują się na relatywnie podobnym poziomie). Jednakże należą one do licznych czynników wpływających na ceny w krótszym terminie – część z nich wymieniłem na poniższych grafikach.

Dlaczego uważam, że w znacznie mniejszym stopniu? Załóżmy, że wynagrodzenia, a zwłaszcza dostępność kredytów, rosłyby znaaaacznie szybciej, niż koszty budowy (których składową też są zresztą wynagrodzenia, więc taka sytuacja z reguły ma miejsce gdy w grę wchodzi też bardziej dostępny kredyt). W efekcie ceny sprzedaży mogłyby rosnąć znacznie szybciej niż koszty, generując rosnące marże dla deweloperów. Racjonalni deweloperzy staraliby się bardzo szybko zwiększać produkcję i sprzedaż, żeby skorzystać z rosnącej marży. W pewnym momencie doprowadziłoby to nadprodukcji i wysycenia popytu (albo wolumenowo, albo też cenowo), skutkując tym, że cześć deweloperów nie sprzeda swoich produktów. Wymusiłoby to obniżki cenowe z ich strony – czasem nawet sprzedając poniżej kosztów. W efekcie ceny wróciłyby do poziomu kosztów. W praktyce dokładnie taka sytuacja miała miejsce w latach 2004-2013 (pełny cykl wzrostu i spadku) w Polsce. Podobnie jest z oczekiwaniami co do zysków deweloperów – na rynku konkurencyjnym w odpowiednio długich okresach są one regulowane przez rynek poprzez podobny mechanizm.

Oczywiście można wymyślać skrajne scenariusze typu “nikt nie będzie chciał sprzedawać / budować, bo będzie hiperinflacja”, albo “nikt nie będzie chciał kupować, bo będzie wojna”, ale dla ich zwolenników – po prostu nie kupujcie nieruchomości, jak macie takie podejście 🤣

Jak uprościć myślenie o cenach?

Oczywiście w jednej chwili cen może być wiele – tak jak wiele transakcji może być zawieranych w tej samej chwili. Dopóki produkt jest bardzo powtarzalny i dokładnie zdefiniowany, a konkurencja doskonała (np. baryłka ropy Brent dostarczona do portu ARA 🛢, cena akcji konkretnej spółki 🏢, cena Big Maca w McDonaldzie w danym kraju 🍔), to z reguły w jednej chwili ceny transakcji są zbliżone lub nawet identyczne.

Im produkt jest mniej powtarzalny i trudniejszy do obiektywnego porównania, a konkurencja narażona na ograniczoną dostępność produktu i zachowania monopolistyczne, tym różnice w cenach zaczynają być większe (np. porównując różne samochody z różnym wyposażeniem 🚗, czy też domy w różnych miastach, metrażach, czy standardach 🏠).

Więc, dla uproszczenia, przy analizowaniu długoterminowych trendów cen mieszkań, lepiej skupić się na jakiejś statystyce (najlepiej średniej arytmetycznej, medianie, czy indeksie), która oddaje tendencje rozwoju w czasie – a to przecież nas najbardziej interesuje w tym artykule. Inna sprawa – tak naprawdę cena sprzedającego i kupującego są różne, bo istnieją koszty transakcyjne, chociażby i notariusz! Ale pomińmy to w tym miejscu.

Także na inny artykuł zostawię wyjaśnienie dlaczego nie ma sensu zbyt mocno rozróżniać kwestii “rynek pierwotny czy wtórny”, “duże czy małe miasta”, “kawalerka, czy apartament 100 m²“, “blok czy kamienica”, “w centrum czy na obrzeżu”, “parter, czy ostatnie piętro” itd… przy analizie tendencji długoterminowych. Przyjmijcie proszę na wiarę, że to działa podobnie i w bardzo długim terminie dzielić na czworo różnic między nimi 😁

W tym artykule mówię o najbardziej podstawowych, przeciętnych, fundamentalnych cenach nieruchomości, zwłaszcza mieszkań, w długich okresach – czyli swoistą odpowiedź na pytanie “czy to w ogóle ma sens”?

Czynniki wpływające na długoterminowy wzrost cen

Po tak przydługim wstępie dotarliśmy do sedna – co tak naprawdę wpływa na ów długoterminowy (mierzony w dekadach) wzrost cen nieruchomości. Poniżej napiszę po kilka zdań na każdy z tych tematów, ale ich “rozkładanie na czynniki pierwsze” zostawię na kolejne posty. Podstawowymi czynnikami generującymi wzrost cen nieruchomości (w tym zwłaszcza mieszkań) w długim okresie są po prostu koszty ich budowy:

• Koszty gruntów – praktycznie każda nieruchomość jest posadowiona na ziemi (niektóre są też pod ziemią albo nad ziemią, ale to margines, a poza tym zasady ekonomiczne pozostają zbliżone 😀 Ziemia w odróżnieniu od wielu innych dóbr jest zasobem skończonym. Bardzo skończonym. A o cenie każdego dobra o bardzo ograniczonym dostępie w większości przypadków decyduje sprzedający, a ten stara się oczywiście zmaksymalizować cenę gruntu do maksimum tego co kupujący zapłaci – co w większym uproszczeniu znowu jest powiązane z dochodami nabywców. W praktyce ceny gruntów w dłuższych okresach nieustannie pną się do góry i nawet postęp technologiczny za bardzo tego nie był w stanie tego wzrostu zatrzymać od setek lat.
• Koszty robocizny związanej z budową nieruchomości – żeby zbudować jakąś nieruchomość konieczne jest zaangażowanie ludzi – robotników, inżynierów, kierowników. Trendy ich wynagrodzeń są zbieżne z ogólnymi trendami poziomu wynagrodzeń w gospodarce – i trend ten jest z reguły wzrostowy, bo gospodarki różnych krajów się rozwijają, rozwój ten generuje inflację i presję płacową, rośnie też produktywność pracy, które łącznie podnoszą ogólne wynagrodzenia. Wynagrodzenia w budownictwie z reguły nie są istotnie oderwane od innych branż (w sensie, że np. spadają, gdy wszyscy dookoła zarabiają coraz więcej), choć w krótkich okresach może tak być. Ale w długim terminie kierunek to wzrost. Jednakże o ile w przypadku kosztów gruntów trudno mówić o wpływie postępu technicznego, to w kosztach pracy można to już zaobserwować – chociażby wprowadzanie coraz większych, wystandaryzowanych budynków, czy takie technologie jak maszyny budowlane, czy prefabrykacja zapewne w ciągu ostatnich setek lat ograniczyły nieznacznie liczbę roboczogodzin na jedno mieszkanie, powodując, że ten wzrost niekoniecznie musi być liniowy.
• Koszty materiałów budowlanych – stal, cement, piasek, tłuczeń, drewno, papa, wełna mineralna, ale też bardziej zaawansowane materiały (okna, przewody instalacyjne z aluminium i miedzi), jak i narzędzia do prowadzenia budowy – wszystkie te elementy są niezbędne, żeby zbudować nieruchomość. Niestety nie można przyczyn wzrostu cen wszystkich tych materiałów zamknąć w jeden nawias i powiedzieć “decyduje to i tamto” – co innego wpływa na stal, co innego na aluminium, piasek etc – chociaż w każdym z nich jest jakiś % pracy ludzkiej (a więc znowu wynagrodzenia). Co więcej, ceny materiałów co do zasady podlegają silnej konkurencji producentów oraz rozwojowi technicznemu, który ogranicza ich koszty. Co tu dużo mówić, ceny wielu surowców w ujęciu realnym (po odjęciu inflacji) w perspektywie ostatnich 100 lat stoją w miejscu lub wzrosły raptem o 100% (wynagrodzenia w tym czasie wzrosły o kilkukrotnie).

W dużym skrócie to tyle – przynajmniej w długim terminie. Niestety, żeby nie było jednak tak prosto, każdy z tych czynników może być bardzo zmienny w krótkim okresie czasu – np. grunty mogą stanieć, bo ktoś wycofa ograniczenia w odralnianiu, materiały nagle poszybują w dół, bo w odległym kraju pojawi się ich nadpodaż, robocizna stanieje, bo przez gospodarkę przejdzie silny szok bezrobocia. I vice-versa czynniki te mogą działać pro-wzrostowo – dzisiaj mamy do czynienia raczej z tą drugą opcją.

Co więcej, niektóre mogą być sztucznie kontrolowane przez wiele lat poprzez politykę, a nie rynek – jak owa kontrola gruntów rolnych, kontrola wynagrodzeń, sterowanie cenami surowców, zaniżanie stóp procentowych, czy też np. monopolizację danego sektora (np. budowy mieszkań, jak to było za PRL) i reglamentację produkcji (przydziały mieszkań). Jednakże jeśli w pewnym momencie następuję odwrócenie polityki, ekonomia wraca na swoje miejsce długoterminowego trendu.

Jeżeli znowu wejdziemy nieco głębiej w szczegóły, to wyjdzie nam, że każdy z tych trzech czynników jest gdzieś związany z wynagrodzeniami lub szerzej mówiąc – dochodami rozporządzalnymi. Czy można więc w uproszczeniu powiedzieć, że ceny nieruchomości w długim okresie rosną podobnie co nasze wynagrodzenia? Mniej więcej tak, chociaż w grę wchodzą też takie szczegóły, jak zmieniające się rozwarstwienie społeczne dochodów i ich koncentracja (lub dekoncentracja, jak miało to miejsce podczas komunizmu), jak i powiązana z szerszym cyklem ekonomicznym polityka stóp procentowych. Ale w uproszczeniu tak – chodzi o wynagrodzenia 😎

Co będzie w kolejnych częściach tego artykułu?

W kolejnej odsłonie (lub odsłonach, zależy ile ich wyjdzie 😄 tego artykułu opowiem Wam o tym:

• Czy faktycznie historyczne ceny nieruchomości w różnych krajach rosły w długim okresie, tak jak uważam?
• A co jeśli weźmiemy pod uwagę inflację – to czy ceny realne nieruchomości rosną, czy spadają?
• Czy ceny pomiędzy różnymi regionami (jednego kraju lub grupy krajów) się różnią, czy niekoniecznie?
• Jak długi jest właściwie ten długi okres?
• Czy czynniki takie jak demografia, czy siła gospodarcza kraju, nie mają znaczenie dla cen nieruchomości?
• Czy ceny mieszkań mogą spadać przez wiele lat z rzędu?
• Co wpływa na zmiany cen gruntów, robocizny, czy materiałów – czy one też mogą spadać?
• A co z krótkim okresem?
• Jakie z tego wszystkiego mogą płynąć wnioski dla Ciebie?
• I wiele innych…

LINK DO KOLEJNEJ CZĘŚCI ZNAJDZIESZ TUTAJ

Jeśli chciał(a)byś dowiedzieć się czegoś więcej o cenach lub zaproponować dodatkowy punkt o którym powinienem napisać – daj mi znać w komentarzu! 😍