Jazda kolejką górską. Zbliżając się do końca roku 2023 trudno odnieść inne wrażenie jak ta analogia na temat gospodarki oraz rynku nieruchomości. W ciągu 12 miesięcy przeżyliśmy prawdziwy rollercoaster od skrajnego pesymizmu po hurra-optymizm (na rynku mieszkaniowym) lub co najmniej znamiona poprawy nastrojów (gospodarka). Cykl który z reguły trwa kilka lat – tym razem wydarzył się zdecydowanie szybkiej. Moja sztandarowa analiza “W górę, czy w dół” w szczegółach omawia przyczyny takiej zmiany i przewidywania na kolejne miesiące – zawitała już jakiś czas temu na moim portalu FLTR.pl (ponad 2 godziny wideo oraz 112 slajdów prezentacji), a teraz także w wersji skróconej, ale też darmowej na Youtube i Spotify!
Co w skrócie pokazała analiza na Q4 2023?
Po stronie gospodarczej ryzyko recesji gospodarczej w kraju spadło głównie dzięki odbudowie konsumpcji (wzrost płac, trwający spadek inflacji, lepsza koniunktura, niski poziom bezrobocia) i inwestycjom. Nadal jednak recesja (szczególnie trwająca w przemyśle przetwórczym), indukowana czynnikami zewnętrznymi, stanowi główne zagrożenie, co już ochładza sytuację na rynku pracy. Koniec obniżek stóp procentowych stanowi zacieśnienie polityki pieniężnej i może hamować to odbicie – zwłaszcza, że problem inflacji nadal istnieje.
Na rynku nieruchomości popyt na mieszkania wzrósł w sposób skokowy, napędzany głównie programem „BK2%”, ale obecnie trwa jego spadek (minęliśmy szczyt). Fundamentalny popyt kredytowy nadal pozostaje na niskich poziomach. „BK2%” odnotowuje słabnięcie napływu nowych wniosków – przyrasta liczba zawieranych umów. Wyższy popyt doprowadził do wyższej aktywności deweloperów w zwiększaniu oferty i uruchamianiu nowych budów, w efekcie oferta przestała się kurczyć. Nadal spadają koszty materiałów budowlanych wskutek krajowych i globalnych trendów, na rynku gruntów nadal brak istotnego odbicia. Wskutek inflacyjnego wpływu „BK2%” nastąpił skokowy wzrost cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań, w mniejszym stopniu w innych segmentach rynku. Na rynku najmu dalsza stagnacja popytu i czynszów.
Ze względu na dużą rozbieżność trendów – tym ważniejsze jest dogłębne zrozumienie poszczególnych jego elementów!
Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
🎢 0,4% – o tyle wzrósł polski PKB w Q3 2023 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiada głównie sprzedaż detaliczna)
🛒 2,8% – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym
📉 6,6% – taki odczyt inflacji CPI zanotowano w październiku 2023 r., ale inflacja bazowa wyniosła 8%, a inflacja usług 9,3% (obie nie spadają tak szybko)
💪 5% – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w październiku 2023 r., co stanowi rekordowo niski poziom
😰 -18% – o tyle spadła liczba ofert pracy we wrześniu 2023 vs. 2022, w tym o 52% spadła liczba ofert pracy w IT
💰 +51% – o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w październiku 2023 r. w stosunku do października 2019 r.
📈 +148% – o tyle wzrósł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q3 2023 w stosunku do Q3 2022, ale w październiku 2023 sprzedaż była o 38% niższa niż w sierpniu
😟 -23% – o tyle obniżyła się zdolność kredytowa w lipcu 2023 r. w stosunku do stycznia 2021 r.
💸 +40% – o tyle wyższa jest zdolność kredytowa osoby korzystającej z „BK2%” w porównaniu z osobą korzystającą ze standardowego kredytu hipotecznego
🤯 ok. 40% – tyle procent stanowiły wnioski o „BK2%” w ogólnej liczbie wniosków o kredyt hipoteczny od jego uruchomienia
📋 37 tys. – tyle umów kredytowych w ramach „BK2%” zawarto do połowy listopada 2023
💣 0 złotych – tyle budżetu w programie “BK2%” zostało na 2024 rok
🏗️ +51% – o liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w październiku 2023 była wyższa niż w pierwszej połowie 2023 roku
🧱 10 – w tylu grupach ceny detaliczne materiałów budowlanych spadły w ujęciu rocznym – największy spadek odnotowały płyty OSB (-26%)
❗ 64% vs. 71% – taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na RP zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q3 2023 w stosunku do Q2 2018
🎢 100% – w tylu miastach wojewódzkich wzrosły oczekiwania ofertowe sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w Q3 2023 (drugi kwartał z rzędu)
🚀 10-23% – o tyle wzrosły ceny ofertowe mieszkań w efekcie wprowadzenia programu “Bezpieczny Kredyt 2%”
⏰ 110-120 dni – tyle trzeba było czasu od wystawienia oferty, żeby sprzedać mieszkanie w Q3 2023 (to więcej niż w latach 2019-2021)
📉 -5% – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q3 2023, żeby sprzedać swoje mieszkanie
🌠 -15% – o tyle spadły średnie ofertowe czynsze najmu w Łodzi w okresie XII.2022-X.2023 (łącznie w dużych miastach czynsze nie uległy zmianie)
O serii analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości
“You Can’t Predict. You Can Prepare” To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielam w mojej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem – trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców i inwestorów z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak – będąc aktywnym przedsiębiorcą lub inwestorem – być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność “łączenia kropek”. Od tego właśnie jest FLTR (moja firma doradcza, którą poznasz TUTAJ) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości. To kontynuacja tej serii, którą wcześniej prowadziłem na moim blogu 😊 Wszystkie jego poprzednie odcinki znajdziecie TUTAJ.
Nagrania
Podczas webinaru:
💰 przedyskutowaliśmy sytuację makroekonomiczną w Polsce i na świecie,
🏠 przyjrzeliśmy się sytuacji na rynku nieruchomości mieszkalnych,
🔮 zaktualizowaliśmy krótko- i średnioterminowe scenariusze rozwoju dotyczące powyższych czynników
🧭 spróbowaliśmy odpowiedzieć na pytanie, w którą stronę może zmierzać rynek?
🧐 opowiedziałem o tym jak dostosowuję do otoczenia moją strategię inwestycyjną,
🎤 A na koniec była sesja pytań i odpowiedzi! (ale już nie nagrywana)
Szukasz profesjonalnych analiz o rynku nieruchomości? Poznaj FLTR
Jeżeli poza wiedzą o nieruchomościach szukasz profesjonalnych analiz o rynku nieruchomości – analiz cen, scenariuszy i prognoz trendów, analiz konkurencji oraz rekomendacji strategicznych – to mój nowy portal FLTR.pl jest dla Ciebie!
FLTR to cotygodniowy, subskrypcyjny newsletter, którego rolą jest dzielenie się czystą i obiektywną wiedzą wynikającą z danych, analiz, czy konsensusu ekspertów – bez reklamy, PRu, naganiania, szkoleń i clickbaitów.
